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新華社北京１２月２２日電（記者 王立彬）《不動產(chǎn)登記暫行條例》２２日正式公布。離明年３月１日實施，還有三個來月。趁這段時間，我們可以自己普及一下不動產(chǎn)登記是啥子，有啥用。 就從咱們的家說起吧。 房地統(tǒng)一：對我們來說最直接、最緊要 對城里人來說，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，最直接的是房地統(tǒng)一。我們經(jīng)常說房地產(chǎn)，其實房產(chǎn)、地產(chǎn)是兩碼事兒。按國際標準，只有地產(chǎn)，沒有房產(chǎn)，所謂的不動產(chǎn)是指地產(chǎn)及其上面的建筑物。因為在物理世界，只有土地是“不動”的。因此，不動產(chǎn)登記，讓土地管理部門“牽頭”做，還是有道理的。 我國情況特殊。按憲法，我國城市土地是國有制。我們的普通商品房，房子是所有權(quán)，土地是使用權(quán)。大家知道，國有土地使用權(quán)有７０年期限。所以我們就犯嘀咕——這不就成了租用嗎？對。但經(jīng)濟法上有說法，無限期或非常長期的使用權(quán)，就相當于所有權(quán)了。因此《中華人民共和國物權(quán)法》，原則上規(guī)定住房７０年后，土地使用權(quán)自動延期——盡管缺乏細則，也不清楚是不是免費。 《物權(quán)法》的規(guī)定相當原則，有待具體的細則。我們已經(jīng)等了７年。在物權(quán)法各項細則中，有前提意義的就是《不動產(chǎn)登記條例》（現(xiàn)在加上了“暫行”二字）這部條例，就是要實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。當然包括房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)一。 有房子的人，都特別珍惜自己的房產(chǎn)證，但從法理上說，“地產(chǎn)證”更牢靠。沒有“地本”的房本，那是相當虛幻的。為了老百姓切身利益著想，實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記就是要落實物權(quán)法要求，包括推動房產(chǎn)與地產(chǎn)統(tǒng)一，就是變成一個本本。這就是法學(xué)家們經(jīng)常說的“不動產(chǎn)登記核心要件是登記簿”的意思。 農(nóng)村才是不動產(chǎn)的“廣闊天地” 對于不動產(chǎn)登記，城里人比較關(guān)心自己的房子。但對于我們國家來說，最大一筆不動產(chǎn)，在城市的環(huán)路以外——廣大農(nóng)村地區(qū)。 我們有些人老家是農(nóng)村的，至少都與農(nóng)村沾親帶故。自駕車、鄉(xiāng)村游、農(nóng)家樂等，使我們離農(nóng)村越來越近。從產(chǎn)權(quán)上看，我們離農(nóng)村不動產(chǎn)并不遠，我們很多人住房的土地就是從農(nóng)村征地來的。 憲法規(guī)定，我國農(nóng)村和城郊實行土地集體所有制。由于經(jīng)濟社會發(fā)展水平限制，我國農(nóng)村集體土地在流轉(zhuǎn)、交易、抵押等方面市場空間尚未打開。相對于城市房地產(chǎn)，農(nóng)村土地可交易性差，自然在“價格”上沒優(yōu)勢。 但價格上沒優(yōu)勢，不影響價值上有絕對優(yōu)勢。物權(quán)法及《不動產(chǎn)登記暫行條例》，在法律上界定了農(nóng)村不動產(chǎn)的范疇，包括耕地、林地、草地、海域等，就是山水林田湖。英國人認為，只有鄉(xiāng)村地產(chǎn)才是真的不動產(chǎn)——某種意義確實就是這樣，就像電影《飄》的那句臺詞“只有土地是永恒的”。我們七八十平方米住房，不能與農(nóng)場、莊園、森林、海島同日而語。 您會說，可是農(nóng)村不動產(chǎn)交易性太差呀。對，但《不動產(chǎn)登記暫行條例》就要改變這一點。以農(nóng)村承包地為大頭，農(nóng)村宅基地、農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)、改革，會使農(nóng)村土地“活”起來，使農(nóng)民獲得更多財產(chǎn)權(quán)。而這些改革的前提，就是明確的權(quán)屬關(guān)系，也就是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。就是要明確這塊玉米地是誰家的，把權(quán)屬證書發(fā)到承包經(jīng)營權(quán)或使用權(quán)人手里，這塊地才能更順利、完整地流轉(zhuǎn)，所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)才談得上清晰分離。土地流轉(zhuǎn)、農(nóng)地“入市”就具備了前提條件。這樣，農(nóng)村不動產(chǎn)就值錢了。 您可能動心了。但還是得告訴您，“小產(chǎn)權(quán)房”不得進行不動產(chǎn)登記。不動產(chǎn)登記，并不能改變?nèi)澜缍纪ㄐ械耐恋赜猛竟苤?，也不可能改變憲法?guī)定的土地所有制。 并非為反腐，但可能會“倒逼”反腐 《不動產(chǎn)登記暫行條例》出臺，關(guān)于“以房查人”“查房反腐”話題不免又熱起來，網(wǎng)上還有人進行“票決”。對此，我們內(nèi)心相當矛盾：一方面，我們很想一路暢通無阻，想查誰就查誰，把那些貪官污吏、房嬸房叔統(tǒng)統(tǒng)揪出來；可另一方面，我們又擔心自己及父母子女住地全部地理坐標、門牌號碼甚至戶型結(jié)構(gòu)、臥室客廳結(jié)構(gòu)都被公之于眾，弄得全世界人都知道。 這種矛盾態(tài)度可以理解。因為堅持“查房反腐”的人，可能是病急亂投醫(yī)，是沒有辦法的辦法。要依法治國，治貪也要依法?！胺N瓜得瓜，種豆得豆”。一部法規(guī)的生命力在于法理依據(jù)和法源。物權(quán)法未賦予不動產(chǎn)登記“反腐”功能。 但我們的世界從來都不像法學(xué)講義那樣講邏輯。我們知道《不動產(chǎn)登記暫行條例》沒有“反腐”法律功能，但老百姓就希望它發(fā)揮“反腐”作用，因為“陽光立法”或“陽光法案”缺位。物權(quán)法也好，不動產(chǎn)登記條例也好，作為私法，并不屬于“陽光立法”范疇。 “陽光立法”屬于公法范疇，主要指公職人員財產(chǎn)公示法或領(lǐng)導(dǎo)干部財產(chǎn)申報法。物權(quán)法所說的登記資料“公開”，是對利害關(guān)系人而言的，不同于行政法意義的“公示”“公告”，不是要全社會監(jiān)督。 從國際經(jīng)驗看，“陽光立法”針對官員立法，屬于官吏立法體系，不能針對全體民眾。全世界１３０多個國家和地區(qū)正是這樣做的。但沒有國家要求全體民眾公開財產(chǎn)吧。還是打個比方：《不動產(chǎn)登記暫行條例》，可以發(fā)揮“反腐”功能，相當于把鋤頭當武器。鋤頭當然可以做武器，包括保家衛(wèi)國的武器，但再好的鋤頭，打鬼子也不如槍炮。這槍炮就相當于官員財產(chǎn)申報法。當然，得慢慢來，而不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，確實是今后一系列法治建設(shè)的磚，而且屬于第一塊磚，心急吃不了熱豆腐，我們得耐心一些，先用鋤頭把莊稼種好。 |