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一、規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記類型有利于保證登記的真實(shí)與準(zhǔn)確 《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第3條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等，適用本條?！边@是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記類型的規(guī)定。其中，首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記與注銷登記是依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的變動(dòng)形態(tài)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行的劃分，屬于權(quán)利登記。至于更正登記、異議登記、預(yù)告登記與查封登記，則屬于法律規(guī)定的其他登記類型?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第3條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記類型的規(guī)定，對(duì)于確保不動(dòng)產(chǎn)登記的真實(shí)與準(zhǔn)確，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公示力與公信力，保護(hù)廣大民事主體的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，具有重要的意義。 首先，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》是《物權(quán)法》的配套規(guī)定，旨在貫徹落實(shí)《物權(quán)法》和其他法律關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定。但是，條例的性質(zhì)與《物權(quán)法》畢竟有所不同?！段餀?quán)法》屬于不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)體法，而條例是不動(dòng)產(chǎn)登記的程序法。不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)體法解決的是：要使一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)生效的話，必須具備哪些條件。而不動(dòng)產(chǎn)登記程序法關(guān)注的問(wèn)題是，何種情形下、在符合哪些條件時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照何種程序、依據(jù)何種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)登記的類型眾多，不同的登記類型，從申請(qǐng)人、申請(qǐng)材料到審核甚至頒發(fā)權(quán)屬證書上都有所不同。例如，對(duì)于因房屋買賣發(fā)生的轉(zhuǎn)移登記，登記機(jī)構(gòu)就要進(jìn)行審查，而對(duì)于人民法院委托登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行的查封登記，登記機(jī)構(gòu)就無(wú)權(quán)審查。如果條例中不對(duì)登記的類型做出規(guī)定，實(shí)施細(xì)則要做進(jìn)一步的規(guī)定就缺少法律依據(jù)。事實(shí)上，我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)預(yù)告登記、更正登記和異議登記的規(guī)定，也就是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記類型的規(guī)定。 其次，在《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記類型做出規(guī)定，有利于實(shí)現(xiàn)國(guó)務(wù)院要求的不動(dòng)產(chǎn)登記“四個(gè)統(tǒng)一”的目標(biāo)。按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記就是要將分散在多個(gè)部門的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個(gè)部門承擔(dān)，做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。長(zhǎng)期以來(lái)，由于登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的類型的劃分以及相應(yīng)的程序就不統(tǒng)一，各類不動(dòng)產(chǎn)登記中使用的概念術(shù)語(yǔ)存在很大的差別，如初始登記、設(shè)立登記、變更登記這幾個(gè)概念，在《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》中就有很大的區(qū)別。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記首先要從登記類型的統(tǒng)一上做起，作為行政法規(guī)的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》對(duì)于登記類型這樣一個(gè)重要的、迫切需要解決的問(wèn)題做了規(guī)定，將有利于今后實(shí)施細(xì)則做出細(xì)化,有利于實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記程序的統(tǒng)一。例如，查封登記是不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐中最為常見的登記且產(chǎn)生的爭(zhēng)議也非常多，對(duì)廣大民事主體的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的影響巨大。由于查封登記涉及到人民法院以及其他有權(quán)機(jī)關(guān)的行為，只能以行政法規(guī)來(lái)明確,部門規(guī)章無(wú)法加以規(guī)范調(diào)整，這對(duì)于保護(hù)廣大民事主體的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益，是非常重要的。 二、詳細(xì)列舉可以登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利有利于維護(hù)權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán) 由于不動(dòng)產(chǎn)登記制度旨在維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全和提高交易效率，因此不動(dòng)產(chǎn)登記并非意味著，登記機(jī)構(gòu)只要將不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況（如位置、面積等）記載不動(dòng)產(chǎn)登記簿上即可。在不動(dòng)產(chǎn)的登記中，最重要的是將不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利記載于登記簿上。惟其如此，方能維護(hù)交易安全和提高交易效率?？墒牵粍?dòng)產(chǎn)上的權(quán)利類型很多，有些是物權(quán)，如國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)等，有些是債權(quán)，如房屋租賃權(quán)，還有些是新型的財(cái)產(chǎn)權(quán)如不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)權(quán)等。雖然不動(dòng)產(chǎn)登記是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的登記，但無(wú)論是當(dāng)事人申請(qǐng)登記，還是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記，都要付出相應(yīng)的成本、花費(fèi)一定的時(shí)間。故此，只有那些對(duì)交易具有重大法律意義從而需要公示的權(quán)利，才應(yīng)當(dāng)在登記簿上加以記載并公示。否則，不僅違背了不動(dòng)產(chǎn)登記的目的，也加重了登記機(jī)構(gòu)的負(fù)擔(dān)。由此，就產(chǎn)生了究竟哪些權(quán)利可以被記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，即哪些權(quán)利具有“登記能力”的問(wèn)題。 《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》就哪些不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利具有登記能力，可以依據(jù)條例進(jìn)行登記做了明確的規(guī)定。該條例第5條規(guī)定：“下列不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，依照本條例的規(guī)定辦理登記：（一）集體土地所有權(quán)；（二）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；（三）森林、林木所有權(quán);（四）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；（五）建設(shè)用地使用權(quán)；（六）宅基地使用權(quán)；（七）海域使用權(quán)；（八）地役權(quán)；（九）抵押權(quán)；（十）法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利?！?/p> 《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第5條是非常重要的規(guī)定，它明確了能夠依據(jù)條例進(jìn)行登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的具體類型。今后，無(wú)論是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在受理登記申請(qǐng)或按照有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)的要求進(jìn)行登記，還是人民法院處理不動(dòng)產(chǎn)登記糾紛案件，都應(yīng)當(dāng)依據(jù)本條加以判斷。這一規(guī)定既能夠確保所有的應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀牟粍?dòng)產(chǎn)權(quán)利都可以登記，又有效地防止了實(shí)踐中一些地方任意將不屬于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的其他權(quán)利記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的問(wèn)題。這對(duì)于規(guī)范登記行為，維護(hù)公民、法人等民事主體的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利具有重要意義。 首先，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》是《物權(quán)法》的配套法規(guī)，旨在貫徹落實(shí)《物權(quán)法》的規(guī)定?！段餀?quán)法》第5條規(guī)定的物權(quán)法定原則是物權(quán)法的基本原則，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的明晰化，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人的權(quán)益都是非常重要的。既然如此，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)上能夠登記的權(quán)利類型的規(guī)定，不宜突破《物權(quán)法》的規(guī)定，而應(yīng)按照物權(quán)法定原則將那些需要登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行登記。申言之，《物權(quán)法》對(duì)基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記生效要件主義為原則，例外地采取了登記對(duì)抗要件主義（如土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)等）。因此，判斷哪些不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利具有登記能力時(shí)，應(yīng)當(dāng)從公示原則的角度確定具有登記能力的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。所有的不動(dòng)產(chǎn)上的物權(quán)，無(wú)論其變動(dòng)以登記為生效要件還是對(duì)抗要件，原則上均具有登記能力，除非法律另有規(guī)定。具體包括：（1）不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，如土地所有權(quán)、房屋所有權(quán)、林木所有權(quán)等；（2）不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)，包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、海域使用權(quán)以及地役權(quán)；（3）不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，如房屋抵押權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)的抵押權(quán)等。 其次，不僅是《物權(quán)法》這樣的法律上規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)可以辦理登記，即便是其他法律，如果規(guī)定了某類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利實(shí)行登記的，也能夠登記。為此，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第5條第10項(xiàng)屬于為其他法律規(guī)定預(yù)留的通道。今后隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，如果出現(xiàn)了新的、應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀牟粍?dòng)產(chǎn)權(quán)利，完全可以通過(guò)制訂或修改相應(yīng)的法律加以規(guī)定，從而使該權(quán)利能依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》進(jìn)行登記。（清華大學(xué)法學(xué)院副教授 程嘯） |