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《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下稱《暫行條例》）的出臺(tái)，對(duì)貫徹落實(shí)《物權(quán)法》、推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施具有十分重要的意義。落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，核心是必須實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)的“四統(tǒng)一”。《暫行條例》簡(jiǎn)潔明了，重點(diǎn)突出。緊緊圍繞上述“四統(tǒng)一”進(jìn)行制度創(chuàng)建，為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記提供了法律上的指引和保障，對(duì)下一步各地具體實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度提出了規(guī)范要求。 一、登記依據(jù)的統(tǒng)一是前提 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的前提是登記依據(jù)的統(tǒng)一。不動(dòng)產(chǎn)登記依據(jù)的統(tǒng)一至少有兩個(gè)層次：一是在物權(quán)實(shí)體法層面上的統(tǒng)一，二是在物權(quán)登記程序上的統(tǒng)一。我們不能想像，土地、房屋、林地、草地、海域等各種不動(dòng)產(chǎn)在登記時(shí)適用各種不同的規(guī)則?！稌盒袟l例》在程序方面做了統(tǒng)一規(guī)定。從規(guī)定可以看出，《暫行條例》借鑒吸收了現(xiàn)行土地登記、房屋登記的成熟做法，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行提煉和總結(jié)?！稌盒袟l例》是不動(dòng)產(chǎn)登記最重要的依據(jù)，為下一步實(shí)際開(kāi)展登記工作制定了重要規(guī)矩。但《暫行條例》的頒布，并不意味著不動(dòng)產(chǎn)登記程序統(tǒng)一的完成。不動(dòng)產(chǎn)登記程序十分復(fù)雜，亟需國(guó)土資源部根據(jù)《暫行條例》第二十九條的規(guī)定會(huì)同有關(guān)部門制定實(shí)施細(xì)則進(jìn)行具體化。一些技術(shù)細(xì)節(jié)，更是需要通過(guò)登記規(guī)程等規(guī)范性文件進(jìn)行明確。 二、登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一是關(guān)鍵 不動(dòng)產(chǎn)登記的具體落實(shí)靠機(jī)構(gòu)?，F(xiàn)實(shí)情況是，不同的不動(dòng)產(chǎn)分散在不同的部門進(jìn)行登記。因此，要落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一是關(guān)鍵。不動(dòng)產(chǎn)登記立法的細(xì)化、登記簿冊(cè)的統(tǒng)一和統(tǒng)一的信息平臺(tái)的建立，都離不開(kāi)一個(gè)強(qiáng)有力的、覆蓋全國(guó)的統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)?！稌盒袟l例》緊緊抓住了機(jī)構(gòu)統(tǒng)一的“牛鼻子”，明確將機(jī)構(gòu)統(tǒng)一寫入條例中。《暫行條例》第五條明確國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，在國(guó)家層面上確定了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的指導(dǎo)和監(jiān)督機(jī)關(guān)。同時(shí)，《暫行條例》要求縣級(jí)以上地方人民政府確定一個(gè)部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)登記工作，并接受上級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，從基層層面落實(shí)了具體的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)實(shí)行統(tǒng)一歸口。這一規(guī)定抓住“兩頭”，對(duì)創(chuàng)建不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)體系、理順不動(dòng)產(chǎn)管理和登記職責(zé)具有十分重要的意義。 目前國(guó)家層面地機(jī)構(gòu)建設(shè)已經(jīng)基本完成:國(guó)土資源部地籍管理司加掛不動(dòng)產(chǎn)登記局牌子，負(fù)責(zé)擬訂全國(guó)地籍管理和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)法律法規(guī)；中國(guó)土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心（國(guó)土資源部土地爭(zhēng)議調(diào)處事務(wù)中心）更名為國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心（國(guó)土資源部法律事務(wù)中心），配合不動(dòng)產(chǎn)登記局的工作。這兩個(gè)機(jī)構(gòu)的設(shè)立，為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)施提供了有力的機(jī)構(gòu)保障。在地方層面，許多地方已經(jīng)設(shè)立或正在籌建統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)。相關(guān)工作也在開(kāi)展。筆者認(rèn)為，要落實(shí)《暫行條例》，地方必須根據(jù)條例的規(guī)定，加快開(kāi)展職能整合工作，在市縣級(jí)層面明確一個(gè)機(jī)構(gòu)從事不動(dòng)產(chǎn)登記工作。 需要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是，地籍管理與權(quán)屬登記關(guān)系密切。在大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)，地籍管理與權(quán)屬登記都在一個(gè)部門，地籍管理局與不動(dòng)產(chǎn)登記局合署辦公，較好地解決了地籍管理與權(quán)屬登記的銜接問(wèn)題。地方整合不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)時(shí)，也應(yīng)該注意這一問(wèn)題。 三、登記簿冊(cè)的統(tǒng)一是抓手 登記簿是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。登記簿冊(cè)是實(shí)現(xiàn)“四統(tǒng)一”的一個(gè)重要抓手。登記簿的統(tǒng)一，既是統(tǒng)一登記的應(yīng)有之義，又是統(tǒng)一的信息平臺(tái)建設(shè)的基礎(chǔ)?！稌盒袟l例》改變了現(xiàn)實(shí)生活中各部門分設(shè)登記簿的狀況，《暫行條例》第八條對(duì)登記簿冊(cè)的統(tǒng)一設(shè)立做了明確規(guī)定，同時(shí)對(duì)登記簿應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)進(jìn)行了明確，從法規(guī)制度層面上實(shí)現(xiàn)了登記簿冊(cè)的統(tǒng)一。 在設(shè)計(jì)統(tǒng)一的登記簿冊(cè)時(shí)，要注意各種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記的銜接，把土地權(quán)利的登記作為土地上的其他不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)，把所有權(quán)、基礎(chǔ)用益物權(quán)的登記作為其他用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)登記的基礎(chǔ)。 特別需要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是，登記簿冊(cè)的設(shè)計(jì)既要考慮紙質(zhì)填寫的需要，更要為登記薄的電子化、數(shù)據(jù)化處理創(chuàng)造條件。 四、統(tǒng)一信息平臺(tái)的建設(shè)是目標(biāo) 統(tǒng)一的信息平臺(tái)主要有兩方面的作用，一是為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)依法登記提供信息基礎(chǔ)，為不動(dòng)產(chǎn)登記查詢提供便利，從而為不動(dòng)產(chǎn)交易（包括融資擔(dān)保）及更有效率的利用提供保障；二是通過(guò)對(duì)登記信息的整合，為不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢、不動(dòng)產(chǎn)（土地、房屋和其他自然資源）管理等提供信息基礎(chǔ)，為宏觀調(diào)控和其他社會(huì)治理提供數(shù)據(jù)支撐?！稌盒袟l例》設(shè)專章（第四章）對(duì)登記信息共享與保護(hù)做了規(guī)定。 《暫行條例》要求不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批、交易等信息實(shí)時(shí)互通共享（第二十二條第一款），并明確不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)能夠通過(guò)互通共享取得的信息，不得要求不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人重復(fù)提交（第二十二條第三款），既方便了當(dāng)事人，又為登記機(jī)關(guān)依法登記提供了信息基礎(chǔ)，有利于登記機(jī)關(guān)提高登記效率和準(zhǔn)確性。《暫行條例》第二十三條第一款按照《物權(quán)法》的規(guī)定，明確了權(quán)利人、利害關(guān)系人依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料的權(quán)利，正是物權(quán)公示的應(yīng)有之義，為不動(dòng)產(chǎn)交易的安全提供了保障。 《暫行條例》要求國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門會(huì)同有關(guān)部門建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，國(guó)家、省、市、縣四級(jí)登記信息的實(shí)時(shí)共享（第二十一條）；國(guó)土資源、公安、民政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享（第二十二條第二款）。這種信息的縱（國(guó)家、省、市、縣四級(jí)登記信息的共享）橫（各部門間）共享將極大地促進(jìn)政府相關(guān)調(diào)控和管理的科學(xué)性和及時(shí)性?！稌盒袟l例》第二十三條第二款規(guī)定有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理案件有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料，為有權(quán)機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記資料的使用創(chuàng)造了條件。 相信隨著統(tǒng)一信息平臺(tái)的建立，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記公示的效率，政府管理土地、房屋及其他自然資源的科學(xué)性將大大提高。（北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任 樓建波） |