樓市現(xiàn)狀預(yù)示調(diào)控政策將調(diào)整?
——博鰲房地產(chǎn)論壇激辯樓市走向
新華社三亞8月15日電(“新華視點”記者王暉余、郭信峰、鄭瑋娜) 近期,我國一線城市房價“高燒不退”,而部分二三線城市則“鬼城”“鬼樓”不時出現(xiàn);房地產(chǎn)市場似乎成了一個投機(jī)市場,買房子保值增值的預(yù)期更加強(qiáng)烈。
在穩(wěn)增長背景下,有關(guān)樓市的調(diào)控政策會不會“轉(zhuǎn)向”?房地產(chǎn)市場改革如何“破題”?正在海南三亞舉行的2013博鰲房地產(chǎn)論壇上,與會者圍繞目前樓市焦點問題展開了激辯。
一線房地產(chǎn)市場,堪比“最炎熱夏季”?
今年上半年,北上廣深等一線城市房價可謂是“高燒不退”,其溫度上升堪比60年來“最炎熱夏季”。
7月20日,北京中建國際港開盤當(dāng)天,1462套房源售罄,認(rèn)購金額37.9億元,創(chuàng)造了2012年以來全國單日、單一樓盤最高的銷售紀(jì)錄。
中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示,7月份北京、上海等十大城市住宅均價為17609元/平方米,環(huán)比上漲1.34%。
“如今的樓市,一線城市和二三四線城市是‘冰火兩重天’?!弊〗ú孔》空邔<椅瘑T會副主任顧云昌說。
與北上廣一線城市相比,相當(dāng)一批二三線城市房地產(chǎn)市場冷清低迷。海南一家地產(chǎn)項目營銷部負(fù)責(zé)人告訴記者,他們的項目7月份以來成交為零,“公司要做的就是放慢推盤節(jié)奏”。
鄂爾多斯、溫州等地,樓市更為趨冷。鄂爾多斯房價全線下跌,不僅出現(xiàn)大量的空置住房包括寫字樓,甚至引發(fā)了以白酒抵債和換取房產(chǎn)的亂象。
“三線城市房價已經(jīng)被‘拋棄’?!苯鹂频禺a(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪說。景瑞地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司常務(wù)副總裁楊鐵軍說,景瑞地產(chǎn)最早在三線城市布局,現(xiàn)在也在回歸一線城市。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一說,2010年國家針對一線城市進(jìn)行調(diào)控,大量房企涌入二三線城市形成過剩,一線城市再度供不應(yīng)求。
“目前一線城市的供不應(yīng)求,和三四線城市庫存積壓比較大并存。”國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長巴曙松認(rèn)為,房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性不平衡。
調(diào)控何處發(fā)力,樓市面臨“轉(zhuǎn)向”?
限購、限價、限貸等行政調(diào)控手段不可謂不嚴(yán)厲,但實際效果似乎依然不彰?
中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮認(rèn)為,過去的調(diào)控措施不斷采用行政手段,在一定意義上不利于市場配置資源。
“我們的調(diào)控措施主要集中在限購、限價、限貸等一些方面,而土地和樓盤的有效供給明顯不足?!鳖櫾撇赋?,今年上半年全國住宅用地供應(yīng)僅完成全年計劃的36.7%。而過去三年的土地供應(yīng)計劃均未完成。
與此同時,證券市場吸引投資十分低迷,進(jìn)一步加劇了房價上漲。財政部財政科學(xué)研究所所長賈康認(rèn)為,作為最重要的投資渠道,目前股市的吸引力非常低,基金等多樣化理財產(chǎn)品也沒有得到應(yīng)有的發(fā)展,房產(chǎn)因此成為“人見人愛”的投資方式。
渣打銀行“開發(fā)商景氣指數(shù)”調(diào)查的30家開發(fā)商中,23家開發(fā)商認(rèn)為未來6月內(nèi)房價漲幅將達(dá)10%,6家開發(fā)商表示漲幅會更大。
“下一步調(diào)控政策可能更加尊重市場規(guī)律,但已經(jīng)實施的調(diào)控政策短期內(nèi)也很難退出?!弊〗ú空哐芯恐行闹魅吻睾缯f。
賈康認(rèn)為,目前經(jīng)濟(jì)運行仍在“上限”和“下限”的合理區(qū)間,樓市調(diào)控和房價不會輕易“轉(zhuǎn)向”。
加大改革力度,建立長效機(jī)制
在博鰲論壇上,與會嘉賓認(rèn)為,要改變以往“重調(diào)控、輕改革”的局面,以推進(jìn)土地、稅收、金融制度方面的改革為抓手,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
朱中一在博鰲房地產(chǎn)論壇上透露,有關(guān)部門制定的涉及房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制正在論證,估計3個月后逐步清晰并公布于眾。
“長效機(jī)制必須更多運用市場的辦法,保持供求關(guān)系總量平穩(wěn),以及房價平穩(wěn)?!鳖櫾撇f。
中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心常務(wù)副理事長鄭新立認(rèn)為,在中國經(jīng)濟(jì)放緩的背景下,房地產(chǎn)市場調(diào)控應(yīng)改變以往的一些思路,從改善供給方面下工夫。
“改革是促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展最重要的契機(jī)。”陳淮說,當(dāng)務(wù)之急是推進(jìn)土地和資金要素的市場化。
一些專家認(rèn)為,這一改革需從以下三個方面推進(jìn):一是逐步建立房產(chǎn)稅、交易稅等房地產(chǎn)的稅收體系。二是推進(jìn)土地制度改革,改變政府壟斷土地市場造成地價上升的局面。三是推進(jìn)金融體制改革,拓寬財富階層的投資渠道,為積壓在房地產(chǎn)的投資資金“分流”。
“影響房價的因素主要是土地、稅費和資金成本,對房地產(chǎn)的土地、稅費和金融的改革在未來的幾年會有新的進(jìn)展?!笔讋?chuàng)集團(tuán)董事長劉曉光說。
專家建議,城市結(jié)構(gòu)不合理現(xiàn)象是今后重點需要調(diào)整的方向。如果不能推進(jìn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展,很難解決一線城市的房價過高問題。