在2012年土地市場整體冷中趨穩(wěn)，年末回升的主基調(diào)中，2013年第一季度延續(xù)了低位回暖的態(tài)勢，各用途地價環(huán)比、同比增長率持續(xù)上升。
一、總體情況
（一）地價水平小幅上漲，環(huán)比、同比增長率低位加速
地價總體水平繼續(xù)小幅上漲。2013年第一季度，全國主要監(jiān)測城市地價總體水平為3175元／平方米，商服、住宅、工業(yè)地價分別為5964、4702和676元／平方米。
圖1 全國主要城市分用途地價水平（元/平方米）
綜合、商服、住宅增速較上一季度加快，工業(yè)增速有所放緩。第一季度，全國主要監(jiān)測城市綜合、商服、住宅、工業(yè)環(huán)比增長率分別為1.47%、2.07%、1.77%、0.86%，較上一季度變化分別為增加0.35、1.23、0.56和減少0.28個百分點。
圖2 全國主要城市分用途地價環(huán)比增長率曲線圖（%）
地價同比增幅持續(xù)兩個季度上漲,漲幅有所增大。第一季度，全國主要監(jiān)測城市綜合、商服、住宅、工業(yè)地價同比增長率分別為3.86%、4.53%、4.12%、3.27%，較上一季度分別上升了1.25、1.19、1.86、0.57個百分點。綜合和分用途地價同比繼續(xù)上漲，商服、住宅地價漲幅呈現(xiàn)擴(kuò)大態(tài)勢，總體仍處于歷史低位。
圖3 全國主要城市分用途地價同比增長率曲線圖（%）
重點城市定基地價指數(shù)穩(wěn)中有升。第一季度，以2000年為基期的重點城市綜合、商服、住宅、工業(yè)地價季度指數(shù)分別為204、216、236、165，分別較上一季度增加了4、6、5和2個點。
圖4 2000-2013年1季度重點城市分用途地價指數(shù)
重點監(jiān)測城市各監(jiān)測指標(biāo)均高于主要監(jiān)測城市。地價總體水平為4424元／平方米，較上季度增長1.75%，較去年同期增長4.92%。商服、住宅和工業(yè)地價水平分別為7651、6479和847元／平方米；環(huán)比增長率分別為2.48%、2.05%和1.04%；同比增長率分別為5.27%、5.06%和4.58%。
圖5 重點城市綜合地價環(huán)比、同比增長率曲線圖（%）
（二）三大重點區(qū)域綜合地價環(huán)比、同比增速持續(xù)上升；珠江三角洲地區(qū)各用途地價環(huán)比、同比增長率均居于三大重點區(qū)域之首，市場變化相對明顯
2013年第一季度，三大重點區(qū)域綜合地價水平均高于全國總體水平，保持上升態(tài)勢。長江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)綜合地價水平分別為4719元/平方米、4423元/平方米、3432元/平方米。
圖6 2013年第一季度三大重點區(qū)域地價水平（元/平方米）
從環(huán)比增長率看，三大重點區(qū)域綜合地價增長率分別為1.25%、2.53%和1.09%，較上一季度分別加快了0.54、0.51和0.25個百分點。其中，珠江三角洲地區(qū)平均增長率高于全國和長江三角洲地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)平均水平，增速相對較快。
從同比增長率看，珠江三角洲地區(qū)增速最快，達(dá)到6.08%，明顯高于全國及其他兩大重點區(qū)域,較上一季度上升了2.64個百分點；長江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)增速均低于全國平均水平，分別為2.95%、2.89%，較上一季度分別上升了1.22和0.92個百分點。
圖7 2013年第一季度三大重點區(qū)域綜合地價增長率（%）
分用途看，三大重點監(jiān)測區(qū)域各用途平均地價環(huán)比、同比增長率均保持增長態(tài)勢。其中，珠江三角洲地區(qū)各用途地價環(huán)比、同比增長明顯，居于三大區(qū)域之首，商服、住宅、工業(yè)地價環(huán)比增長率分別為1.85%、3.20%、2.19%；同比增長率分別達(dá)到5.93%、5.62%和6.44%，其中，深圳市的漲幅尤其明顯。長江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)各用途環(huán)比增幅穩(wěn)中有升，且較為接近，同比增幅較大，住宅地價同比上漲相對明顯。
圖8 三大重點監(jiān)測區(qū)域分用途地價環(huán)比增長率（%）
圖9 三大重點監(jiān)測區(qū)域分用途地價同比增長率（%）
（三）半數(shù)城市住宅地價環(huán)比變化處于平穩(wěn)區(qū)間，上漲的城市略有減少，而同比上漲的城市持續(xù)增加
2013年第一季度，住宅地價環(huán)比上漲的城市由上一季度的94個減至92個，54個城市的漲幅穩(wěn)定在[-1%，1%]，漲幅超過3.0%的城市大致呈東、西兩極分布，東部包括深圳、寧波、佛山市順德和湛江；西部包括西寧、呼和浩特；漲幅最大的城市是位于中部的安陽。本季度住宅用地價格環(huán)比持平和下降的城市為13個，較上一季度增加了3個。分一、二、三線城市[1]來看，一線城市住宅地價全部環(huán)比上漲，二線城市中除哈爾濱外全部上漲；三線城市上漲的城市個數(shù)有56個，占三線城市總個數(shù)的81.15%，但其中半數(shù)漲幅低于1%。住宅地價變化態(tài)勢與房價總體趨同。
圖10 70個大中城市中新建住宅銷售價格和105個城市住宅用地價格環(huán)比上漲城市數(shù)量統(tǒng)計情況
住宅地價同比上漲的區(qū)域更廣，城市由上一季度的74個增加至91個，但漲幅較為明顯（超過5.0%）的城市僅有27個。住宅地價同比上漲明顯，主要原因是去年同期房地產(chǎn)調(diào)控政策影響顯著，土地市場處于歷年低谷。
（四）在供地量增加的背景下，異常交易地塊數(shù)量同比增加，但溢價水平低于去年同期；土地市場高溢價風(fēng)險整體可控。
截至2013年3月31日，一季度上報異常交易地塊79宗，較上一季度減少21宗，降幅為21%，與市場偏冷的去年同期相比，數(shù)量漲幅較大；溢價率方面，一季度上報異常交易地塊平均溢價率120%，比去年同期降低了23個百分點。
圖11 2012年以來異常交易地塊成交上報宗數(shù)和月均溢價率統(tǒng)計情況
歷史數(shù)據(jù)顯示，2013年一季度異常交易地塊的上報數(shù)量同比增加，但與2011年同期相比，上報宗數(shù)仍然遠(yuǎn)低于2011年同期的237宗，溢價水平也降低了47個百分點，顯示目前土地市場雖現(xiàn)回暖態(tài)勢，但整體仍處于理性、低位，高溢價風(fēng)險整體可控。
二、當(dāng)前市場形勢分析
（一）國際經(jīng)濟(jì)形勢復(fù)雜，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)溫和復(fù)蘇，流動性仍處高位是一季度以來地價持續(xù)上漲的宏觀背景
國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜，整體形勢未見明顯好轉(zhuǎn)。第一季度，歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，歐債危機(jī)再生變數(shù)，世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的不確定性增加。國際市場研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)表明，歐元區(qū)3月份制造業(yè)PMI預(yù)覽值為46.6，創(chuàng)三個月新低，德國3月制造業(yè)PMI初值從2月終值50.3降至48.9，顯示繼2月份擴(kuò)張后制造業(yè)一年來首度陷入萎縮。塞浦路斯發(fā)生金融危機(jī)的可能性大大增加，歐債危機(jī)持續(xù)影響，范圍擴(kuò)大，為世界經(jīng)濟(jì)的整體復(fù)蘇帶來了不確定性。相對而言，受益于流動性寬松和經(jīng)濟(jì)預(yù)期向好的組合，美國經(jīng)濟(jì)增長回升的趨勢基本確定，將繼續(xù)領(lǐng)跑歐美經(jīng)濟(jì)體并率先復(fù)蘇，對世界經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)產(chǎn)生積極影響。綜合外部環(huán)境來看，匯率波動、全球資本流動、量化寬松政策的溢出效應(yīng)對我國宏觀經(jīng)濟(jì)層面的影響持續(xù)深化，需要更加注重防范系統(tǒng)風(fēng)險，避免引發(fā)全局性的經(jīng)濟(jì)問題。
國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)回暖是地價上漲的內(nèi)在支撐。3月份，采購經(jīng)理指數(shù)（PMI）為50.9%，較上月上升0.8個百分點，該指數(shù)已經(jīng)連續(xù)6個月保持在50%以上，表明中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)回暖的態(tài)勢逐漸明朗。盡管2月份CPI漲幅略超預(yù)期，但是總體來看經(jīng)濟(jì)仍在溫和復(fù)蘇軌道，通脹壓力可控，政策支持經(jīng)濟(jì)回暖態(tài)勢仍將持續(xù)。
貨幣供給較為寬松和流動性的釋放是地價增速上漲的主要動力。今年以來，面對國際資本流入導(dǎo)致外匯占款明顯上升、通脹預(yù)期抬頭與房價過快上漲的復(fù)雜環(huán)境，中央主動平衡整體流動性，央行重啟正回購與巨量資金凈回籠，但2月末社會M2余額仍達(dá)到99.86萬億元，同比增長15.2%，在此背景下，社會流動性增加，高資產(chǎn)居民數(shù)量持續(xù)上升，投資渠道匱乏使房屋投資需求有內(nèi)在上升動力，資產(chǎn)保值需求推動投資商進(jìn)入房地產(chǎn)市場，直接影響房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售，帶動地價的上漲。
（二）房地產(chǎn)市場從嚴(yán)調(diào)控基調(diào)不變，“國五條”下樓市“末班車”效應(yīng)明顯，市場預(yù)期波動，成為影響商住地價的外部壓力。
2013年一季度以來，在堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖的基調(diào)下，中央及相關(guān)部委相繼表態(tài)，從多方面著手，維護(hù)市場穩(wěn)定。3月，“國五條”執(zhí)行細(xì)則下發(fā)，引致市場反響強烈，多地二手房市場交易呈現(xiàn)井噴現(xiàn)象。3月27日國務(wù)院召開常務(wù)會議，李克強總理指出要繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控，加快建立房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機(jī)制。地方層面貫徹房地產(chǎn)調(diào)控政策的各項措施正在陸續(xù)跟進(jìn)，3月底，廣東省及北京、上海、重慶、合肥、深圳、濟(jì)南、天津、南京等城市相繼公布下發(fā)了關(guān)于落實國五條的地方版細(xì)則。但目前尚處于政策窗口期，諸多措施作用于房屋市場、傳導(dǎo)至土地市場尚需一定時間。
房地產(chǎn)市場各項指標(biāo)上升明顯，商住地價被動式上漲的壓力增加。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年1-2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋新開工面積、商品房銷售面積、商品房銷售額等指標(biāo)的同比均呈跳躍式增長（如圖14）；2月，新建住宅銷售價格上漲的城市個數(shù)已經(jīng)達(dá)到66個，成為2011年“限購、限貸”政策實施以來上漲城市個數(shù)最多的月份。房地產(chǎn)市場的波動變化或?qū)⒅苯佑绊懲恋厥袌觥?
圖12 2012年以來全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況累計同比變化圖
（三）土地供應(yīng)同比上升，結(jié)構(gòu)優(yōu)化，有助于緩和后期房地產(chǎn)市場的供需矛盾。
2013年第一季度，全國105個主要監(jiān)測城市土地供應(yīng)面積達(dá)到近年同期的高值。供應(yīng)總量達(dá)到5.65萬公頃，同比增加8.98%；與上季度相比，環(huán)比減少40.90%，屬季節(jié)性回落。其中商服、住宅、工礦倉儲用地和交通、水利基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地分別供應(yīng)約0.62、1.27、1.81和1.95萬公頃，同比變化分別為增加52.90%、42.19%、6.78%和減少10.65%。房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)約1.89萬公頃，同比增加45.53%，達(dá)到2010年第3季度以來的新高。根據(jù)以往保障性住房用地供應(yīng)規(guī)律，每年一季度是此類用地的供應(yīng)低谷期，一季度保障性住房用地供應(yīng)略有收縮，供應(yīng)面積約0.17萬公頃，環(huán)比較上個季度減少64.23%，同比微降2.60%。
土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整明顯，住宅用地供應(yīng)占比較去年同期提高幅度最大。2013年第一季度，商服、住宅、工礦倉儲用地和交通、水利基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地供應(yīng)量占建設(shè)用地供應(yīng)總量的比例分別為10.94%、22.46%、32.12%和34.49%，分別較上一季度占比提高3.27、4.05、6.68個百分點和降低14個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)量占土地供應(yīng)總量的33.39%，較上一季度增加7.32個百分點，較去年同期增加8.38個百分點。保障性住房用地供應(yīng)占比3.05%，環(huán)比和同比分別略降了1.99和0.36個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)占比提高，對于繼續(xù)保證未來住宅市場供應(yīng)，穩(wěn)定市場預(yù)期，鞏固房地產(chǎn)調(diào)控效果具有積極作用。
圖13 2010年以來105個地價監(jiān)測城市各季度分用途用地占供地總量比例圖
數(shù)據(jù)來源：土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)。
三、后期走勢預(yù)判及關(guān)注要點
2013年以來，我國經(jīng)濟(jì)回暖的擾動性因素依然存在，歐債危機(jī)持續(xù)影響、全球經(jīng)濟(jì)中低速增長、地區(qū)地緣政治和地緣經(jīng)濟(jì)環(huán)境不穩(wěn)定成為我國經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展的不確定因素。穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、控通脹成為新一屆政府的重要任務(wù)。為了避免中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展陷入結(jié)構(gòu)性減速，降低政策性通貨膨脹風(fēng)險，我國政府提出提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展效率、實現(xiàn)收入翻番、發(fā)展新型城鎮(zhèn)化等發(fā)展理念，將為宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展創(chuàng)造新的增長點，也為支撐地價長期上漲提供動力。而房地產(chǎn)調(diào)控政策趨緊的持續(xù)性將有利于地價維持相對平穩(wěn)的態(tài)勢。在上述雙向作用力下，預(yù)計第二季度城市地價總體水平繼續(xù)上漲。
對于二季度的土地、房地產(chǎn)市場形勢，一要密切關(guān)注市場態(tài)勢，跟蹤研究“國五條”背景下各地不同調(diào)控措施的影響機(jī)制，及時預(yù)調(diào)微調(diào)，確保調(diào)控目標(biāo)的落實不走樣；同時盡快公布供地計劃并予以正確解讀，積極引導(dǎo)社會預(yù)期；二要貫徹落實新型城鎮(zhèn)化建設(shè)對土地管理的新要求，加強對各地指導(dǎo)和監(jiān)督，堅持節(jié)約集約利用土地資源；同時注意與戶籍、公共服務(wù)配置等各方面的管理機(jī)制變革相協(xié)調(diào)，堅決避免城鎮(zhèn)化淪為“房地產(chǎn)化”和“造城運動”的風(fēng)險；三要繼續(xù)探索房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機(jī)制，提高土地調(diào)控政策的差別化，密切關(guān)注不同類型城市房屋與土地市場的互動機(jī)制、影響因素，確保調(diào)控政策的實效性。
