進一步完善國有土地出讓制度——國土資源部有關負責人就實施《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范》答記者問
新華社北京7月30日電(記者 張曉松)《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范》將于2006年8月1日起施行。國土資源部土地利用管理司主要負責人30日就相關問題回答了記者的提問。
問：目前，國有土地出讓工作進展如何？
答：近年來，國土資源部加快土地資源的市場化配置，擴大市場形成土地價格的范圍，土地市場的制度建設取得實質性進展。
1999年，全國只有廣東、浙江、江蘇三省建立了國有土地招標拍賣制度。到2004年，各省區(qū)市普遍出臺了招拍掛政策，完善了招拍掛管理辦法，制定了招拍掛操作規(guī)范，在全國確立了經營性土地招拍掛出讓制度，市場在土地資源配置中的基礎性作用進一步得到發(fā)揮。
2002年至2005年，全國出讓土地分別為：12.42萬、19.36萬、18.15萬、16.32萬公頃，其中招拍掛出讓土地分別為1.81萬、5.19萬、5.24萬、5.72萬公頃，招拍掛出讓面積占出讓總面積的比例分別為14.57%、26.81%、28.86%和35.06%。
問：當前國有土地出讓中存在的問題是什么？
答：盡管國有土地出讓工作取得明顯進展，但從總體上看，仍然存在著一些問題：一是土地出讓信息披露不充分，開發(fā)投資者對市場土地供應缺乏預期準備；二是有的地方在招拍掛特別是掛牌出讓中設定條件限制競買人，操作行為不規(guī)范；三是協(xié)議出讓公開程度不夠，特別是有競爭需求的工業(yè)用地仍以協(xié)議方式出讓，尚未實行招拍掛方式供應。
這些問題不解決，不利于規(guī)范國有土地出讓行為，不利于國有土地出讓制度的進一步落實，不利于更大程度地發(fā)揮市場配置土地資源的基礎性作用。解決這些問題，需要進一步統(tǒng)一出讓程序和標準，明確操作規(guī)范。
問：編制發(fā)布《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范》的背景是什么？
答：編制和發(fā)布這兩個規(guī)范，不僅是進一步完善國有土地出讓制度，切實解決國有土地出讓中存在問題的管理工作需要，也是落實黨中央、國務院和中央紀委關于《建立健全教育、制度、監(jiān)督并重的懲治和預防腐敗體系實施綱要》的重要內容。
2005年1月，中央下發(fā)了《建立健全教育、制度、監(jiān)督并重的懲治和預防腐敗體系實施綱要》，明確提出，要規(guī)范和完善工程建設招標投標、土地使用權出讓、產權交易、政府采購等制度；加強土地出讓制度建設，嚴格控制劃撥用地和協(xié)議出讓土地范圍。同年9月，中辦、國辦進一步明確提出，要逐步完善土地使用權出讓制度，編制相關規(guī)范，提出劃撥用地和協(xié)議出讓土地實行公示制度的實施意見。
正是在這一背景下，國土資源部組織力量研究編制了這兩個規(guī)范。
問：國有土地招標拍賣掛牌和協(xié)議出讓的范圍是如何界定的？
答：以下六類情形必須納入招標拍賣掛牌出讓國有土地范圍：供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地；其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；劃撥土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；依法應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。
以下五類情形可納入協(xié)議出讓國有土地的范圍：供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的；原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協(xié)議出讓，經依法批準的；劃撥土地使用權轉讓申請辦理協(xié)議出讓，經依法批準的；出讓土地使用權人申請續(xù)期，經審查批準的；法律、法規(guī)規(guī)定可以協(xié)議出讓的其他情形。
問：《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范》中設置用地預申請環(huán)節(jié)的目的是什么？
答：設置這一環(huán)節(jié)的目的是為了增加土地部門對市場需求情況的了解渠道，也為發(fā)揮土地專業(yè)機構、人員和使用者的能動性，及時參與土地出讓和使用策劃提供便利。意向用地者提出用地預申請后，仍須通過招拍掛公開競爭才可能取得土地使用權。
具體規(guī)定如下：有條件的地方，市、縣國土資源管理部門可以建立用地預申請制度。單位和個人對列入招標拍賣掛牌出讓計劃內的具體地塊有使用意向的，可以提出用地預申請，并承諾愿意支付的土地價格。市、縣國土資源管理部門認為其承諾的土地價格和條件可以接受的，應當根據土地出讓計劃和土地市場情況，適時組織實施招標拍賣掛牌出讓活動，并通知提出該宗用地預申請的單位或個人參加。提出用地預申請的單位和個人，應當參加該宗地競投或競買，且報價不得低于其承諾的土地價格。
問：為何要建立國有土地出讓的協(xié)調決策機構和價格爭議裁決機制？
答：規(guī)范對招標拍賣掛牌或協(xié)議出讓國有土地使用權的范圍作了細化，進一步明確了招標拍賣掛牌與協(xié)議出讓的范圍。但是，由于國有土地出讓的復雜性，在實際操作中，就某一宗地的出讓而言，仍有可能存在出讓方式選擇上的不確定性。
為解決這類問題，在實際工作中，對不能準確確定是否符合本規(guī)范規(guī)定條件的具體宗地，可由國有土地使用權出讓協(xié)調決策機構集體認定，確定應采用的出讓方式。
問：請您簡單介紹一下協(xié)議出讓公示制度的必要性和內容。
答：建立國有土地協(xié)議出讓公示制度，是推進公開、公平、公正的土地資源配置制度的重要內容，是落實中央對協(xié)議出讓土地制度的明確要求。
市、縣國土資源部門應將意向出讓地塊的位置、用途、面積、出讓年限、土地使用條件、意向用地者、擬出讓價格等信息在當地土地有形市場等指定場所及中國土地市場網進行公示，公示期間有異議且經審查確實存在違反法律法規(guī)行為的，協(xié)議出讓程序終止。公示期滿，無異議或雖有異議但經審查不存在違反法律法規(guī)行為的，方可按照《意向書》約定簽訂《國有土地使用權出讓合同》。
此外，協(xié)議出讓結果也必須在土地有形市場等指定場所以及中國土地市場網等向社會公開，接受社會監(jiān)督。
問：在協(xié)議出讓國有土地過程中，為何要建立協(xié)議出讓價格爭議裁決機制？
答：隨著土地使用制度改革進一步深化，經營性基礎設施將逐步實行有償使用，油田等礦業(yè)開采用地也將逐步有償使用，這些用地均具有獨占性和排他性，在協(xié)議出讓過程中很容易產生出讓價格爭議。
為此，對于經營性基礎設施、礦業(yè)開采等具有獨占性和排他性的用地，應當建立協(xié)議出讓價格爭議裁決機制。此類用地協(xié)議出讓過程中，意向用地者與出讓方在出讓價格方面有爭議難以達成一致，意向用地者認為出讓方提出的出讓價格明顯高于土地市場價格的，可提請出讓方的上一級國土資源管理部門進行出讓價格爭議裁決。（完）
