根據(jù)全國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的最新數(shù)據(jù)，2012年第一季度全國(guó)重點(diǎn)區(qū)域和主要城市地價(jià)狀況分析如下：
一、全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)環(huán)比、同比增速持續(xù)回調(diào)，房地產(chǎn)用地供應(yīng)大幅下降
從土地價(jià)格及變化來(lái)看，地價(jià)增幅持續(xù)回調(diào)。2012年第一季度，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為3057元／平方米，商服、住宅、工業(yè)地價(jià)分別為5705元、4516和654元／平方米；環(huán)比增長(zhǎng)率分別為0.26%、0.91%、-0.04%、0.31%；同比增長(zhǎng)率分別為3.53%、5.74%、3.70%、2.39%。其中，商服地價(jià)環(huán)比增速略有回升，住宅、工業(yè)地價(jià)環(huán)比增速連續(xù)四個(gè)季度回調(diào)；受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及房地產(chǎn)調(diào)控政策的綜合影響，住宅平均地價(jià)環(huán)比增幅自2009年第二季度以來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
圖1 全國(guó)主要城市分用途地價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)率曲線圖（%）
全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市各項(xiàng)指標(biāo)均高于全國(guó)主要城市平均水平。綜合、商服、住宅和工業(yè)地價(jià)水平分別為4217元／平方米、7268元／平方米、6167元／平方米和810元／平方米；環(huán)比增長(zhǎng)率分別為0.37%、1.28%、0.03%和0.36%；同比增長(zhǎng)率分別為3.78%、6.05%、3.87%和2.60%。以2000年地價(jià)水平值為基期的綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)定基指數(shù)分別為194、205、224和157。其中，住宅和工業(yè)地價(jià)指數(shù)與上年底基本持平。
圖2 2000-2012年1季度重點(diǎn)城市分用途平均地價(jià)指數(shù)
從土地供應(yīng)來(lái)看，在復(fù)雜嚴(yán)峻的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，受持續(xù)從緊的調(diào)控政策及供地季節(jié)性調(diào)整等多重因影響， 2012年1季度,全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市土地供應(yīng)總量較上年同期基本持平，為5.17萬(wàn)公頃，同比增長(zhǎng)0.15%，環(huán)比下降超過(guò)30%。商服、住宅、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地和交通、水利基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地分別供應(yīng)0.4、0.89、1.7和2.18萬(wàn)公頃；環(huán)比增長(zhǎng)率分別為-21.39%、-45.99%、-14.37%和-48.35%；同比增長(zhǎng)率分別為-30.40%、-45.92%、-9.27%和103.33%。
圖 3 2008年以來(lái)全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市分季度土地供應(yīng)量變化情況 (萬(wàn)公頃)
圖4 2008年以來(lái)主要監(jiān)測(cè)城市分用途建設(shè)用地供應(yīng)同比增長(zhǎng)率曲線圖
二、三大重點(diǎn)區(qū)域綜合地價(jià)水平穩(wěn)中略升，地價(jià)增幅均低于全國(guó)平均水平，地價(jià)同比增速明顯回落
2012年第一季度，三大重點(diǎn)區(qū)域主要監(jiān)測(cè)城市綜合地價(jià)水平均高于全國(guó)總體情況,呈穩(wěn)中略升態(tài)勢(shì)。長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)綜合地價(jià)水平分別為4583、4171和3335元/平方米。
圖5 2012年第一季度三大重點(diǎn)區(qū)域地價(jià)水平（元/平方米）
從環(huán)比增長(zhǎng)率看，長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲地區(qū)自上一季度出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)后,本季度有所回升,分別較上一季度回升了0.7和0.24個(gè)百分點(diǎn);環(huán)渤海地區(qū)較上一季度下降了0.13個(gè)百分點(diǎn),以0.17%的增幅高于其他兩大重點(diǎn)區(qū)域。
圖6 2012年第一季度三大重點(diǎn)區(qū)域綜合地價(jià)增長(zhǎng)率（%）
從分用途地價(jià)變化態(tài)勢(shì)看，地價(jià)增速回調(diào)程度略有差異。其中，長(zhǎng)江三角洲地區(qū)商服、住宅、工業(yè)地價(jià)環(huán)比增幅分別為0.21%、-0.87%和0.79%，同比增幅分別為4.88%、-0.21%和2.29%；珠江三角洲地區(qū)商服、住宅、工業(yè)地價(jià)環(huán)比增幅分別為-1.70%、-0.03%和0.39%，同比增幅分別為2.24%、4.86%和2.38%；環(huán)渤海地區(qū)商服、住宅、工業(yè)地價(jià)環(huán)比增幅分別為0.65%、-0.02%和0.25%，同比增幅分別為4.44%、2.72 %和1.58%。三大重點(diǎn)監(jiān)測(cè)區(qū)域的商服地價(jià)環(huán)比漲跌各異，住宅地價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)率均為負(fù)值，工業(yè)地價(jià)則均呈環(huán)比正向增長(zhǎng)；各用途同比增速持續(xù)深度回調(diào)，其中，珠江三角洲地區(qū)的商服、住宅地價(jià)同比增速回落最多，分別較上一季度下降了18.50和6.97個(gè)百分點(diǎn)，而長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的住宅地價(jià)同比增長(zhǎng)率為-0.21%。地價(jià)的變化側(cè)面印證了在近期國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變動(dòng)及調(diào)控政策的多重影響下，長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)反映更為敏感，變化相對(duì)顯著。
圖7 三大重點(diǎn)監(jiān)測(cè)區(qū)域分用途地價(jià)同比增長(zhǎng)率（%）
三、東中西部地區(qū)重點(diǎn)城市地價(jià)環(huán)比增速漲跌各異，同比漲幅轉(zhuǎn)入中低位運(yùn)行
2012年第一季度，全國(guó)重點(diǎn)城市中，地價(jià)水平仍呈東高、西次、中低的區(qū)域特點(diǎn)。
圖8 2012年第一季度東中西部地區(qū)重點(diǎn)城市地價(jià)水平（元/平方米）
從環(huán)比增長(zhǎng)率看，東部略有回升，中部漲幅相對(duì)較大，西部穩(wěn)定。其中，東部地區(qū)綜合地價(jià)增長(zhǎng)率較上一季度上升0.31個(gè)百分點(diǎn)，為0.24%；中部地區(qū)綜合地價(jià)增長(zhǎng)率較上一季度下降0.37個(gè)百分店,但仍以0.84%的增幅高于全國(guó)和東、西部地區(qū)；西部地區(qū)增幅穩(wěn)定，為0.09%,增速則明顯放緩,較上一季度下降了0.50個(gè)百分點(diǎn)。
圖9 2012年第一季度東中西部地區(qū)重點(diǎn)城市綜合地價(jià)增長(zhǎng)率（%）
從同比增長(zhǎng)率看，東、中、西部地區(qū)綜合地價(jià)同比增速全面放緩，增幅轉(zhuǎn)入中低位運(yùn)行，分別為2.64%、4.99%和4.90%。其中，東部變化最明顯，較上一季度下降了4.54個(gè)百分點(diǎn)；中部變化最小,較上一季度下降了0.32個(gè)百分點(diǎn)；西部繼上一季度有明顯下降后,本季度仍下降了2.60個(gè)百分點(diǎn)。
四、全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)增幅持續(xù)回落，綜合地價(jià)環(huán)比為負(fù)增長(zhǎng)或零增長(zhǎng)的城市超過(guò)四成
2012年第一季度，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市的綜合地價(jià)環(huán)比、同比增速較上一季度呈整體放緩態(tài)勢(shì)，增長(zhǎng)率為負(fù)的城市持續(xù)增多。大部分城市環(huán)比漲幅集中在-2.0%～2.0%之間，漲幅超過(guò)2.0%的城市主要集中在內(nèi)陸的二、三線城市，如荊州市（4.21%）、呼和浩特市（3.88%）、洛陽(yáng)市（3.03%）、太原市（2.73%）、齊齊哈爾市（2.10%）、石家莊市（2.01%）；地價(jià)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)或零增長(zhǎng)的城市共計(jì)46個(gè)，其中，溫州市（-4.85%）、北海市（-2.76%）、烏魯木齊市（-2.46%）、杭州市（-2.32%）、深圳市（-2.31%）的地價(jià)下降幅度相對(duì)較大。另外，溫州、深圳、蕪湖、杭州、廊坊、南京、青島、北京、廈門等13個(gè)城市綜合地價(jià)低于去年同期水平。
住宅地價(jià)變化與綜合地價(jià)基本一致，環(huán)比增幅超過(guò)2.0%的城市僅有4個(gè)，分別為呼和浩特、荊州、洛陽(yáng)、齊齊哈爾；環(huán)比為負(fù)增長(zhǎng)或零增長(zhǎng)的城市共計(jì)58個(gè)，其中，降幅較大的城市有溫州市（-5.88%）、新鄉(xiāng)市（-3.75%）、柳州市（-3.02%）、北海市（-3.0%）、杭州市（-2.49%）。同比負(fù)增長(zhǎng)的城市增至19個(gè)，溫州市（-18.59%）、蕪湖市（-11.06%）、深圳市（-5.91%）、杭州市（-5.41%）、廊坊市（-5.17%）、南通市（-4.16%）的降幅較大。
五、當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)分析
（一）國(guó)際上經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇速度放緩、變數(shù)增加，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)穩(wěn)中求進(jìn)、總體可控，是地價(jià)趨穩(wěn)略降、漲幅回落的宏觀背景。
今年以來(lái)，世界經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)溫和復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，但較2011年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍相對(duì)放緩。目前來(lái)看，影響世界經(jīng)濟(jì)趨穩(wěn)的不穩(wěn)定、不確定因素依然不斷出現(xiàn)，嚴(yán)峻的外需環(huán)境對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大輻射，在一定程度上影響了我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。2012年政府工作報(bào)告將我國(guó)今年的經(jīng)濟(jì)增速定為7.5%，經(jīng)濟(jì)預(yù)期普遍調(diào)低，穩(wěn)中求進(jìn)的工作基調(diào)成為政策調(diào)控的主旋律。經(jīng)濟(jì)基本面的變化是地價(jià)走勢(shì)的內(nèi)在支撐，2012年第一季度地價(jià)在此宏觀經(jīng)濟(jì)背景下呈現(xiàn)出趨穩(wěn)降速、漲幅回落的態(tài)勢(shì)。
（二） 中央房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)從緊，各地出現(xiàn)的趨松微調(diào)政策陸續(xù)叫停，嚴(yán)控政策下市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)一步降低。
去年12月“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”和今年的《政府工作報(bào)告》都明確提出“房地產(chǎn)調(diào)控不放松，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”，中央堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖的決心堅(jiān)定了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策預(yù)期。另一方面，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷趨冷的背景下，雖然地方政府急于改善樓市成交的微調(diào)政策頻頻出臺(tái)，但蕪湖補(bǔ)貼購(gòu)房的“救市政策”四日即止，上海本市戶籍包括持有本市長(zhǎng)期居住證連續(xù)滿三年以上的居民家庭的“舊政新解”七日告停，均表明中央嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策、力促房?jī)r(jià)合理回歸的決心。2012年樓市政策導(dǎo)向基本明確，市場(chǎng)預(yù)期在此背景下持續(xù)走低，未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)量、價(jià)將繼續(xù)調(diào)整。
從一線和熱點(diǎn)城市[2]月度地價(jià)調(diào)查情況來(lái)看，多數(shù)調(diào)查城市專家普遍認(rèn)為住宅地價(jià)仍處于下行趨勢(shì)、商服地價(jià)總體持平，略有上漲、工業(yè)地價(jià)穩(wěn)中微升。房地產(chǎn)調(diào)控政策在住宅土地市場(chǎng)上持續(xù)發(fā)揮作用，判斷住宅地價(jià)下降的專家比率在3月份超過(guò)半數(shù)，達(dá)到58.1%，其中一線城市為59.2%，二線城市為57.6%，住宅地價(jià)下降態(tài)勢(shì)明顯，大量新入市地塊以底價(jià)成交甚至流拍。在住宅項(xiàng)目限購(gòu)政策下，部分資金需求轉(zhuǎn)向商服地產(chǎn)，但隨著調(diào)控的深入和市場(chǎng)形勢(shì)的不斷轉(zhuǎn)冷，商服地產(chǎn)受到一定程度拖累的雙重因素影響下，商服地價(jià)總體呈穩(wěn)中微漲態(tài)勢(shì)。工業(yè)地價(jià)受市場(chǎng)因素影響相對(duì)較小，依然保持穩(wěn)中微升。
（三） 在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及調(diào)控政策等多重因素疊加下，土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不斷下降，土地價(jià)格進(jìn)入停滯回落通道。
今年以來(lái)，土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然冷清，成交量持續(xù)走低，初步統(tǒng)計(jì)顯示，2012年一季度，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市商服、住宅和工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)2.99萬(wàn)公頃，同比減少27%，其中，商服、住宅和工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地分別供應(yīng)0.40、0.89和1.70萬(wàn)公頃，同比分別減少30.4%、46%和9.27%。截止2012年3月31日，一季度各地成交并上報(bào)房地產(chǎn)異常交易地塊10宗，環(huán)比下跌74%，同比下跌96%；平均溢價(jià)率為149%，環(huán)比上漲9.6%，同比下跌11%，土地市場(chǎng)熱度放緩趨勢(shì)明顯。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2012年1-2月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況顯示，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速比2011年全年回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積同比下降14.0%，商品房銷售額同比下降20.9%；2月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為97.89，比2011年12月份回落1個(gè)點(diǎn)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，將從需求面直接影響地價(jià)變化。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，今年1月份房?jī)r(jià)全部滯漲，價(jià)格下降的城市達(dá)48個(gè)，持平的有22個(gè)；2月份價(jià)格下降的城市有45個(gè)，持平的有21個(gè)，上漲的為4個(gè)，漲幅均未超過(guò)0.1%，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)的有效遏制，將引致住宅地價(jià)的回落。
六、后期走勢(shì)預(yù)判及關(guān)注要點(diǎn)
2011年以來(lái)，中央政府綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、行政多種手段高壓調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入從“量跌價(jià)滯”到“量?jī)r(jià)齊跌”的關(guān)鍵轉(zhuǎn)變階段；今年一季度，土地市場(chǎng)已經(jīng)開始步入量?jī)r(jià)齊跌階段。預(yù)計(jì)2012年二季度，市場(chǎng)嚴(yán)調(diào)預(yù)期仍將漫延，商服和住宅等房地產(chǎn)用地價(jià)格將進(jìn)入低速增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)時(shí)期。
從本季度監(jiān)測(cè)情況來(lái)看，盡管各用途地價(jià)均步入回調(diào)階段，但工業(yè)用地價(jià)格仍表現(xiàn)出一定的抗跌性，全國(guó)主要城市工業(yè)用地供應(yīng)量超過(guò)商服、住宅用地的總和，工業(yè)用地占土地供應(yīng)量的比重也較上一季度上升9.13個(gè)百分點(diǎn)。2012年3月，中國(guó)制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)（PMI）為53.1%，已經(jīng)連續(xù)四個(gè)月回升到臨界點(diǎn)以上，市場(chǎng)需求明顯回升，生產(chǎn)增速加快，企業(yè)活動(dòng)趨于活躍。同時(shí)，今年2月，央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，貨幣政策有從“偏緊”轉(zhuǎn)向“適度”的預(yù)期，工礦企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力得以緩解，建議要防止市場(chǎng)反彈，也要關(guān)注部分資金在房市趨冷時(shí)轉(zhuǎn)向圈占工業(yè)用地的行為。
[1]說(shuō)明：地價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)自中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，土地供應(yīng)數(shù)據(jù)來(lái)自土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)；全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市指105個(gè)監(jiān)測(cè)城市，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市指直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市。
[2]月度調(diào)查的范圍包括北京、上海、廣州和深圳4個(gè)一線城市，及天津、重慶、大連、青島、寧波、廈門、南京、杭州、武漢、成都、西安、福州、長(zhǎng)沙和唐山14個(gè)熱點(diǎn)城市。
