兩國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)存在密切聯(lián)系
美投資理念影響國(guó)內(nèi)消費(fèi)者
中國(guó)利率政策受到一定制約
改革住房制度可以擺脫牽制
很多人都知道，在中國(guó)樓市一片興旺的同時(shí)，美國(guó)的房?jī)r(jià)也在節(jié)節(jié)走高，但如果說(shuō)美國(guó)的樓市行情影響了中國(guó)的樓市，可能會(huì)讓不少人感到意外。但事實(shí)上，二者之間的確存在著密切的聯(lián)系。
和股市相比較，美國(guó)樓市對(duì)中國(guó)樓市的影響可能更為深刻。首先是美國(guó)的樓市投資理念對(duì)中國(guó)的影響。在中國(guó)，有一種邏輯十分盛行，美國(guó)的樓價(jià)在上漲，中國(guó)的房?jī)r(jià)也應(yīng)該上漲。有一點(diǎn)是可以肯定的，美國(guó)樓市的不斷上漲助長(zhǎng)了中國(guó)樓市投資者的信心。
其次，美國(guó)樓市影響中國(guó)樓市的最重要原因還在于美國(guó)的貨幣政策對(duì)中國(guó)的貨幣政策影響越來(lái)越大。２００１年的“９·１１”事件之后，美國(guó)政府采取了放松銀根和美元匯率不斷貶值的貨幣政策。這一系列貨幣政策操作在對(duì)避免美國(guó)經(jīng)濟(jì)遭遇短期衰退產(chǎn)生了積極影響的同時(shí)，其副作用也日漸顯現(xiàn)出來(lái)：美國(guó)的樓市逐漸活躍，進(jìn)而快速上漲，出現(xiàn)了類似股市的“非理性繁榮”局面。這也刺激了中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于中國(guó)的人民幣匯率在２００５年７月之前是采取盯住美元的固定匯率制度，當(dāng)美元不斷貶值時(shí)，人民幣實(shí)際上也處于不斷貶值狀態(tài)。隨著中國(guó)國(guó)際貿(mào)易順差的不斷擴(kuò)大，導(dǎo)致了人民幣升值壓力的逐漸增大，國(guó)際資本投機(jī)人民幣匯率的動(dòng)力也越大，直接表現(xiàn)為中國(guó)外匯儲(chǔ)備的迅速增加，這意味著中央銀行以越來(lái)越大的數(shù)量向市場(chǎng)供應(yīng)基礎(chǔ)貨幣，出現(xiàn)了流動(dòng)性過(guò)剩，這必然會(huì)使資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)膨脹。但由于股市在２００１年到２００５年期間處于泡沫破滅階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎成為吸收這些過(guò)剩資本的唯一渠道。
不僅中國(guó)的貨幣供應(yīng)量受制于美國(guó)，利率方面更是如此。為了緩解國(guó)際資本投機(jī)人民幣的壓力，人民銀行不得不把人民幣的存款利率與美元存款利率之間保持一定的距離。在最近一年多時(shí)間里，美聯(lián)儲(chǔ)多次上調(diào)利率，但中國(guó)的利率只上調(diào)了兩次，而且最近的一次利率調(diào)整只上調(diào)了貸款利率?？梢?jiàn)，中國(guó)的利率政策在很大程度上受制于美國(guó)的利率政策。由此可見(jiàn)，“９·１１”事件之后美國(guó)的擴(kuò)張性的貨幣政策不僅直接或間接地導(dǎo)致了中國(guó)的貨幣供應(yīng)量擴(kuò)張，而且也封堵了中國(guó)利率上調(diào)的空間，其結(jié)果當(dāng)然是中國(guó)樓市與美國(guó)樓市的共同“繁榮”。
從運(yùn)行趨勢(shì)看，美國(guó)樓市價(jià)格和石油價(jià)格的快速上漲使美聯(lián)儲(chǔ)意識(shí)到通貨膨脹壓力的增加，迫使美聯(lián)儲(chǔ)自２００４年之后收緊貨幣，美國(guó)的多次加息，給中國(guó)的貨幣政策操作提供了一定空間。但好景不長(zhǎng)，自今年８月底美國(guó)停止加息后，人民幣匯率的升值速度在加快。但只要人民幣升值的幅度小于國(guó)際市場(chǎng)預(yù)期的幅度，中國(guó)寬松的貨幣形勢(shì)就不會(huì)從根本上發(fā)生改變，這對(duì)于中國(guó)樓市及股市來(lái)說(shuō)就是利好。
最讓筆者擔(dān)心的是美國(guó)樓市出現(xiàn)硬著陸。如果當(dāng)前美國(guó)樓市出現(xiàn)了大幅度下跌，美聯(lián)儲(chǔ)很可能會(huì)再次采取放松銀根的政策，因?yàn)闃鞘袑?duì)經(jīng)濟(jì)的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于股市對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響。這樣的結(jié)果對(duì)中國(guó)的匯率改革和宏觀調(diào)控來(lái)說(shuō)都是十分不利的，它將增加中國(guó)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于中國(guó)投資者來(lái)說(shuō)，很可能會(huì)面臨這樣的結(jié)局：人民幣升值壓力會(huì)因美國(guó)放松銀根而增加，更多的國(guó)際資本會(huì)流向中國(guó)，中國(guó)的外匯儲(chǔ)備繼續(xù)大幅度增加，金融和經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的流動(dòng)性更加過(guò)剩，股市和樓市的價(jià)格繼續(xù)大幅度上漲，泡沫迅速膨脹。在外界的壓力之下，人民幣大幅度升值后，國(guó)際資本將會(huì)從中國(guó)撤出，經(jīng)濟(jì)將出現(xiàn)降溫，資產(chǎn)泡沫也會(huì)破滅。這就是當(dāng)年日本的前車之鑒！
以上分析只是從金融的角度出發(fā)的，其前提是中國(guó)實(shí)行的是固定匯率制度，如果人民幣改革迅速完成，實(shí)行了浮動(dòng)匯率，這些結(jié)論便不再成立。也就是說(shuō)，美國(guó)樓市影響中國(guó)樓市的前提條件是中國(guó)的匯率改革尚未完成，切不可隨意推理。
當(dāng)然，需要說(shuō)明的是，影響中國(guó)樓市的因素是十分復(fù)雜的，金融因素只是其中最重要的因素之一。即使在保持目前寬松的貨幣環(huán)境不變，政府依然可以找到防止泡沫繼續(xù)膨脹的辦法，完善住房保障制度就是一劑良方。像醫(yī)療制度改革重新設(shè)計(jì)一樣重新調(diào)整中國(guó)的住房制度，中國(guó)的樓市就可以在很大程度上擺脫美國(guó)樓市的牽制。（中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任 尹中立）
