樓市現(xiàn)狀預(yù)示調(diào)控政策將調(diào)整？
——博鰲房地產(chǎn)論壇激辯樓市走向
新華社三亞８月１５日電（“新華視點”記者王暉余、郭信峰、鄭瑋娜） 近期，我國一線城市房價“高燒不退”，而部分二三線城市則“鬼城”“鬼樓”不時出現(xiàn)；房地產(chǎn)市場似乎成了一個投機市場，買房子保值增值的預(yù)期更加強烈。
在穩(wěn)增長背景下，有關(guān)樓市的調(diào)控政策會不會“轉(zhuǎn)向”？房地產(chǎn)市場改革如何“破題”？正在海南三亞舉行的２０１３博鰲房地產(chǎn)論壇上，與會者圍繞目前樓市焦點問題展開了激辯。
一線房地產(chǎn)市場，堪比“最炎熱夏季”？
今年上半年，北上廣深等一線城市房價可謂是“高燒不退”，其溫度上升堪比６０年來“最炎熱夏季”。
７月２０日，北京中建國際港開盤當天，１４６２套房源售罄，認購金額３７．９億元，創(chuàng)造了２０１２年以來全國單日、單一樓盤最高的銷售紀錄。
中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，７月份北京、上海等十大城市住宅均價為１７６０９元／平方米，環(huán)比上漲１．３４％。
“如今的樓市，一線城市和二三四線城市是‘冰火兩重天’。”住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌說。
與北上廣一線城市相比，相當一批二三線城市房地產(chǎn)市場冷清低迷。海南一家地產(chǎn)項目營銷部負責人告訴記者，他們的項目７月份以來成交為零，“公司要做的就是放慢推盤節(jié)奏”。
鄂爾多斯、溫州等地，樓市更為趨冷。鄂爾多斯房價全線下跌，不僅出現(xiàn)大量的空置住房包括寫字樓，甚至引發(fā)了以白酒抵債和換取房產(chǎn)的亂象。
“三線城市房價已經(jīng)被‘拋棄’?！苯鹂频禺a(chǎn)集團股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪說。景瑞地產(chǎn)（集團）股份有限公司常務(wù)副總裁楊鐵軍說，景瑞地產(chǎn)最早在三線城市布局，現(xiàn)在也在回歸一線城市。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一說，２０１０年國家針對一線城市進行調(diào)控，大量房企涌入二三線城市形成過剩，一線城市再度供不應(yīng)求。
“目前一線城市的供不應(yīng)求，和三四線城市庫存積壓比較大并存?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長巴曙松認為，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性不平衡。
調(diào)控何處發(fā)力，樓市面臨“轉(zhuǎn)向”？
限購、限價、限貸等行政調(diào)控手段不可謂不嚴厲，但實際效果似乎依然不彰？
中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟研究所所長陳淮認為，過去的調(diào)控措施不斷采用行政手段，在一定意義上不利于市場配置資源。
“我們的調(diào)控措施主要集中在限購、限價、限貸等一些方面，而土地和樓盤的有效供給明顯不足?！鳖櫾撇赋觯衲晟习肽耆珖≌玫毓?yīng)僅完成全年計劃的３６．７％。而過去三年的土地供應(yīng)計劃均未完成。
與此同時，證券市場吸引投資十分低迷，進一步加劇了房價上漲。財政部財政科學(xué)研究所所長賈康認為，作為最重要的投資渠道，目前股市的吸引力非常低，基金等多樣化理財產(chǎn)品也沒有得到應(yīng)有的發(fā)展，房產(chǎn)因此成為“人見人愛”的投資方式。
渣打銀行“開發(fā)商景氣指數(shù)”調(diào)查的３０家開發(fā)商中，２３家開發(fā)商認為未來６月內(nèi)房價漲幅將達１０％，６家開發(fā)商表示漲幅會更大。
“下一步調(diào)控政策可能更加尊重市場規(guī)律，但已經(jīng)實施的調(diào)控政策短期內(nèi)也很難退出?！弊〗ú空哐芯恐行闹魅吻睾缯f。
賈康認為，目前經(jīng)濟運行仍在“上限”和“下限”的合理區(qū)間，樓市調(diào)控和房價不會輕易“轉(zhuǎn)向”。
加大改革力度，建立長效機制
在博鰲論壇上，與會嘉賓認為，要改變以往“重調(diào)控、輕改革”的局面，以推進土地、稅收、金融制度方面的改革為抓手，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
朱中一在博鰲房地產(chǎn)論壇上透露，有關(guān)部門制定的涉及房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制正在論證，估計３個月后逐步清晰并公布于眾。
“長效機制必須更多運用市場的辦法，保持供求關(guān)系總量平穩(wěn)，以及房價平穩(wěn)?！鳖櫾撇f。
中國國際經(jīng)濟交流中心常務(wù)副理事長鄭新立認為，在中國經(jīng)濟放緩的背景下，房地產(chǎn)市場調(diào)控應(yīng)改變以往的一些思路，從改善供給方面下工夫。
“改革是促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展最重要的契機。”陳淮說，當務(wù)之急是推進土地和資金要素的市場化。
一些專家認為，這一改革需從以下三個方面推進：一是逐步建立房產(chǎn)稅、交易稅等房地產(chǎn)的稅收體系。二是推進土地制度改革，改變政府壟斷土地市場造成地價上升的局面。三是推進金融體制改革，拓寬財富階層的投資渠道，為積壓在房地產(chǎn)的投資資金“分流”。
“影響房價的因素主要是土地、稅費和資金成本，對房地產(chǎn)的土地、稅費和金融的改革在未來的幾年會有新的進展?！笔讋?chuàng)集團董事長劉曉光說。
專家建議，城市結(jié)構(gòu)不合理現(xiàn)象是今后重點需要調(diào)整的方向。如果不能推進大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展，很難解決一線城市的房價過高問題。
