地價(jià)成本平均只占房?jī)r(jià)成本的25%—30%
國土資源部副部長(zhǎng)贠小蘇6月13日稱，地價(jià)是房?jī)r(jià)構(gòu)成的重要因素，但不是決定性因素，地價(jià)成本平均只占房?jī)r(jià)成本的25%—30%，因此，國土資源系統(tǒng)必須堅(jiān)持招拍掛供地方式。
他是在今天開幕的2006年中國地交會(huì)上作此表示的。他說，地價(jià)是房?jī)r(jià)成本中重要的組成部分，同其他房?jī)r(jià)成本構(gòu)成要素一樣，都在影響房?jī)r(jià)，但不決定房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)用地的招拍掛土地出讓方式，是公開、公正、公平出讓土地并顯化土地價(jià)值的市場(chǎng)化方式，這種方式同樣也不決定地價(jià)。從根本上講，決定地價(jià)、房?jī)r(jià)的是市場(chǎng)供求關(guān)系。
那么，為什么還有一些同志認(rèn)為是招拍掛的供地方式抬高了地價(jià)，高地價(jià)造成了高房?jī)r(jià)呢？贠小蘇強(qiáng)調(diào)，招拍掛供地方式是土地要素市場(chǎng)發(fā)展的必然選擇，對(duì)過去經(jīng)營(yíng)性用地的協(xié)議供應(yīng)方式而言是一大進(jìn)步。它不僅適應(yīng)我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，也是從國情出發(fā)，從源頭上防治腐敗的重大改革措施，只能堅(jiān)持、完善和發(fā)展，決不能倒退。
在具體實(shí)施中，房地產(chǎn)用地招拍掛也有流拍的，也有因開發(fā)企業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期過高而盲目哄抬地價(jià)的。可以說是高房?jī)r(jià)拉動(dòng)了地價(jià)上漲。他透露，國土資源部組織有關(guān)單位對(duì)40個(gè)樓盤作了典型分析，從協(xié)議供地的地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系和招拍掛供地的地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系看，不論哪種供地方式，地價(jià)占房?jī)r(jià)比例平均在25%—30%，招拍掛地價(jià)中，土地出讓金即政府的土地純收益部分，只占地價(jià)的25%左右，其他75%左右是征地補(bǔ)償或城市拆遷費(fèi)用，以及“七通一平”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。而土地出讓金在房?jī)r(jià)中的比例不超過10%，只有對(duì)招拍掛取得土地的綜合價(jià)構(gòu)成作具體分析，才能使廣大群眾，對(duì)招拍掛這一市場(chǎng)化土地出讓方式有一個(gè)全面客觀的了解，才能對(duì)國務(wù)院和中紀(jì)委的相關(guān)規(guī)定有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)。特別是政府負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)，搞好水電路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造開工條件，這些支出費(fèi)用都成為招拍掛取得土地的綜合價(jià)的主要成本，都是必須支付和計(jì)算的。當(dāng)然，還要說明的是，政府從房?jī)r(jià)中獲取土地出讓10%以下的純收益，也主要用于城市公益事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及困難群眾住房保障(還不健全完善)。招拍掛制度的實(shí)施由各級(jí)國土資源部門負(fù)責(zé)落實(shí)，對(duì)此，贠小蘇希望社會(huì)各方面對(duì)完善招拍掛制度積極建言獻(xiàn)策，促進(jìn)包括房地產(chǎn)在內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性用地落實(shí)好招拍掛制度。
他說，節(jié)約集約用地是緩解土地資源瓶頸約束、實(shí)現(xiàn)保護(hù)與發(fā)展“雙贏”效果的根本出路。他強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前，尤其需要嚴(yán)格土地管理，堅(jiān)持合理用地，節(jié)約集約用地，從改變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式、利用方式入手，從根本上緩解人地矛盾，在嚴(yán)格保護(hù)資源的同時(shí)，保障發(fā)展所必需的用地。
城市房地產(chǎn)業(yè)土地供應(yīng)不存在“地荒”
贠小蘇表示，城市房地產(chǎn)業(yè)用地能不能完全放開、單純靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)解決，現(xiàn)實(shí)土地供應(yīng)中存在不存在“地荒”，回答都是否定的。
贠小蘇是從住房需求與土地供應(yīng)之間關(guān)系的角度作此表示的。他說，不論是發(fā)展中國家還是西方發(fā)達(dá)國家，政府都采取不同形式和政策調(diào)控引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，都在努力解決或保障不同層次人群的住房需求。在我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型的歷史時(shí)期，更需要各地同中央保持一致，高度重視和加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控。
贠小蘇說，近幾年，房地產(chǎn)業(yè)用地占到了全國用地年均總量的30%，從重點(diǎn)城市看，如北京市國土資源局認(rèn)真清查了2002年至2005年住房建設(shè)供地情況，已供土地但尚未形成實(shí)際住房供應(yīng)的土地面積就有4000公頃，規(guī)劃建筑面積8000萬平方米，占已出讓住宅用地面積總量的53%，相當(dāng)于北京市近兩年的房地產(chǎn)用地總量。這充分說明國土資源系統(tǒng)保障了房地產(chǎn)開發(fā)用地，不存在“地荒”問題。
贠小蘇還表示，我國人多地少，在城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，必須嚴(yán)格保護(hù)耕地，必須嚴(yán)控建設(shè)用地規(guī)模，努力提高土地利用率。加之，從城市大多數(shù)居民可支配收入的實(shí)際水平出發(fā)，逐步解決住房(包括租房)問題，都需要對(duì)近幾年商住房建設(shè)中不合理結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。國土資源部門要以土地供應(yīng)為手段，積極支持城市中小戶型、中低價(jià)位商住房建設(shè)用地，嚴(yán)格控制大戶型和低密度住房建設(shè)用地，停止別墅建設(shè)供地。他希望各地國土資源廳局切實(shí)落實(shí)一系列調(diào)控政策，維護(hù)廣大群眾的切身利益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
節(jié)約集約利用土地任務(wù)艱巨，潛力很大
國土資源部地籍管理司司長(zhǎng)樊志全6月13日透露，我國城鎮(zhèn)居民人均用地達(dá)133平方米，超過國家用地高限的1/3，節(jié)約集約利用土地任務(wù)艱巨，潛力很大。
樊志全說，按照國家關(guān)于城市規(guī)劃建設(shè)用地的最高定額，一般城市人均用地面積最高標(biāo)準(zhǔn)是100平方米，首都和特區(qū)城市最高是120平方米。但一項(xiàng)針對(duì)我國664個(gè)城市的調(diào)查顯示，城鎮(zhèn)居民人均用地達(dá)133平方米，超過國家用地高限的1/3，大大超過國際平均水平。據(jù)悉，發(fā)達(dá)國家人均城市用地為82.4平方米，發(fā)展中國家人均城市用地是83.3平方米。
建設(shè)區(qū)的改造挖潛，是節(jié)約集約利用土地的一個(gè)著力點(diǎn)。樊志全稱，對(duì)我國400個(gè)城市的調(diào)查表明，建成區(qū)閑置土地占建成區(qū)面積的1/4。不少城市存在大量的城中村，一些城市經(jīng)濟(jì)適用房面積超大豪華。
據(jù)悉，2004年國土資源部對(duì)18個(gè)省份35個(gè)城市196個(gè)市、區(qū)、縣土地利用動(dòng)態(tài)遙感監(jiān)測(cè)表明，35個(gè)城市新增建設(shè)用地45萬畝，其中占用耕地是32.5萬畝，占72.2%；占用非耕地的農(nóng)用地僅為12.5萬畝，為27.8%，不足1/3。換言之，35個(gè)城市中，有2/3的城市發(fā)展還是以外延擴(kuò)張為主，而且這種外延擴(kuò)張是通過大量占有糧田和耕地來實(shí)現(xiàn)的。此外，這些城市中還有2.7%的用地不符合城市總體規(guī)劃。
充分挖掘基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和建材使用的潛力，也可以實(shí)現(xiàn)節(jié)約集約用地的目的。樊志全以高速公路建設(shè)為例說，1997—2004年我國公路用地為681萬畝，平均每年占用85萬畝，交通部門的實(shí)驗(yàn)表明，雙向四車道的高速公路路基填地每降低一米，每公里永久性占地就可以節(jié)約近5畝。如果再加上路基減少取土，節(jié)約的土地就更多。（何振紅）
