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????記者獲悉，廣州市委、市政府《關于土地節(jié)約集約利用的實施意見》正式出爐，提出了100條規(guī)范和創(chuàng)新土地管理的具體措施。其中規(guī)定，閑置土地經(jīng)批準處置方案采取延期開發(fā)涉及土地增值的，應補交增值地價，并明確了補交標準。同時，集體建設用地流轉(zhuǎn)將在全市統(tǒng)一的土地市場平臺上公開發(fā)布信息并進行交易。 ????此前備受關注的已出讓地塊地下空間土地出讓金繳交標準也隨之出爐。該意見實施前已辦理產(chǎn)權登記的車位等地下空間，不再計收或補繳土地出讓金。 ????1 ????■看點 ????產(chǎn)業(yè)項目用地要績效“打分” ????嚴防死守耕地紅線，《實施意見》首先在耕地保護方面“出招”：落實耕地保護目標責任制；推進高標準基本農(nóng)田建設；劃定永久保護的基本農(nóng)田，完成基本農(nóng)田永久保護地塊標圖建庫、定責到戶工作；修訂完善廣州市基本農(nóng)田保護補貼試行辦法。 ????編制功能片區(qū)設置方案、實施全市統(tǒng)一的年度土地供應計劃、實施差別化的土地供應規(guī)?？刂啤⑼七M低丘緩坡土地綜合開發(fā)利用試點、實行城市生態(tài)用地差別化管理……《實施意見》還就加強土地規(guī)劃計劃管控提出一系列措施。 ????按照規(guī)定，廣州土地出讓將“齊步走”，執(zhí)行全市統(tǒng)一的土地供應政策，實施全市統(tǒng)一的年度土地供應計劃。各區(qū)縣要在全市土地市場統(tǒng)一信息發(fā)布平臺上組織土地出讓工作。還將由市發(fā)改委牽頭，研究制定產(chǎn)業(yè)項目用地預評估和遴選制度，試行由獨立的第三方專業(yè)機構對新建、擴建產(chǎn)業(yè)項目進行供地前和投產(chǎn)后土地利用績效評估的機制。 ????在《實施意見》中，廣州敲定了土地供應原則：優(yōu)先保障民生、公共基礎設施和公益事業(yè)用地。加強土地資源市場化配置，擴大土地有償使用和公開出讓范圍。鼓勵開發(fā)利用地下空間及存量低效建設用地再利用。支持社會資金以土地有償使用方式投資建設基礎服務設施、社會公益事業(yè)。 ????值得一提的是，工業(yè)用地可結合產(chǎn)業(yè)類型和產(chǎn)業(yè)生命周期彈性確定土地出讓年限，首期出讓年限屆滿后對項目經(jīng)營情況和出讓合同履行情況進行評估，再視情況有償續(xù)期或收回土地使用權。這也意味著，企業(yè)拿到工業(yè)用地后低效利用，可能將被收回。 ????2 ????■看點 ????營利性學校醫(yī)院用地要公開出讓 ????《實施意見》還圈定劃撥供地范圍，包括明確了“非營利”界定、“國家重點扶持”的范圍以及可以劃撥方式供地的保障性住房的具體范圍等。 ????廣州市國土房管局介紹，在土地公開出讓范圍方面，目前政策僅規(guī)定工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地，或有兩個以上意向用地者的用地須公開出讓，《實施意見》則明確公開出讓土地的范圍，包括營利性科研設計用地和社會事業(yè)用地。 ????據(jù)了解，過往醫(yī)院、學校和養(yǎng)老院等土地，多是劃撥使用，免費或者是收取相當?shù)蛢r的地價，但這類土地實際上也是帶有經(jīng)營性質(zhì)的，有專家認為，帶有營利性項目無償用地不太公平，造成公共財政的流失。 ????政府及公益類事業(yè)單位投資建設的各類社會保障性住房項目則可以劃撥方式供地。 ????《實施意見》還規(guī)定，保障房用地應分散布局在城市居住區(qū)，實行獨立用地和與商品住房用地融合等多種建設方式，公租房戶型控制在60平方米以下，規(guī)劃配套完善，促進社區(qū)居住人群多元化。推行并完善在商品住房用地配建保障性住房。 ????3 ????■看點 ????土地前期開發(fā)要調(diào)查歷史建筑 ????2013年，詩書路金陵臺、妙高臺歷史建筑被強拆以及蘿崗古墓被毀等事件備受關注?！秾嵤┮庖姟芬?guī)定，土地前期開發(fā)應依照文物、歷史文化名城、歷史建筑和歷史風貌區(qū)等保護規(guī)定，進行地下文物考古調(diào)查、勘探和歷史建筑調(diào)查。涉及道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設項目列入市、區(qū)（縣級市）投資計劃，市級投資建設的項目，按規(guī)定選擇工程實施單位進行建設，建設完成后按規(guī)定分別移交市相關部門或區(qū)（縣級市）負責接管和維護。 ????廣氮地塊、南方鋼廠地塊、國際金融城等土壤污染問題也是人們關注的焦點?！秾嵤┮庖姟诽岢?，廣州還將加強儲備土地土壤污染狀況的調(diào)查與治理。對城市工業(yè)企業(yè)遺留（棄）場址改變用途的儲備用地，按照有關規(guī)定開展土壤環(huán)境風險評估，并由市、區(qū)（縣級市）土地儲備機構組織對被污染的土壤環(huán)境進行治理修復。 ????4 ????■看點 ????開發(fā)商囤地面臨高額增值地價 ????《實施意見》明確了調(diào)整規(guī)劃容積率（或建筑面積）補交土地出讓金標準。以劃撥方式取得土地調(diào)整容積率的，無須調(diào)整土地綜合開發(fā)費。以出讓方式取得土地的住宅、商業(yè)、辦公類建設項目，應當嚴格執(zhí)行規(guī)劃條件，不得提高容積率，不得降低綠地率，不得減少基礎設施和公共服務配套。 ????為了避免土地出讓后“曬太陽博升值”的狀況出現(xiàn)，《實施意見》細化規(guī)定了土地交付、開竣工標準及時間要求等。 ????按照規(guī)定，各類住宅用地須在劃撥決定書確定或出讓合同約定的土地交付之日起1年內(nèi)開工建設，其他建設用地原則上自交地之日起1年內(nèi)開工，可視項目具體情況確定。規(guī)劃的配套公共服務設施應同步開工建設。 ????同時，各類住宅用地須自開工之日起3年內(nèi)竣工；其他建設用地面積在5公頃以內(nèi)的自開工之日起3年內(nèi)竣工，面積在5至10公頃的5年內(nèi)竣工，面積在10公頃以上的7年內(nèi)竣工。配套設施項目的建設必須在開發(fā)項目建設總量完成80%前全部完成。 ????開發(fā)商囤地將要面臨高額的增值地價。《實施意見》提出閑置土地經(jīng)批準處置方案采取延期開發(fā)涉及土地增值的，應補交增值地價，并明確了補交標準。按照規(guī)定，由于用地單位自身原因?qū)е峦恋亻e置，經(jīng)批準延期開發(fā)涉及土地增值的，應補交增值地價，增值地價計收標準=土地出讓合同重新約定的開工時間地塊土地市場評估地價總額－原已繳交地價款。 ????5 ????■看點 ????拆遷安置房上市需補繳地價可“二選一” ????《實施意見》提出，廣州市每年安排一定比例居住用地用于安置房建設，市住房保障辦應將安置房建設項目納入全市保障性住房建設計劃。在編制土地儲備項目實施方案時，應同步明確儲備項目的安置房用地、村經(jīng)濟發(fā)展留用地的選址。優(yōu)先利用現(xiàn)有儲備地塊作為安置房用地和村經(jīng)濟發(fā)展留用地，安置房源優(yōu)先采取就地安置或就近安置。 ????值得一提的是，《實施意見》明確城市拆遷安置房上市土地出讓金補交標準和程序。以劃撥方式供地建設的拆遷安置房，被安置戶原有房屋已辦理土地有償使用手續(xù)的，由拆遷安置房用地單位按立項批文時點相應用途土地市場評估地價繳納土地出讓金；未辦理有償使用手續(xù)的，國土房管部門可在拆遷安置房產(chǎn)權登記時進行相應注記：“未辦土地有償使用，待安置房發(fā)生出售、交換、贈予（不含繼承）時補繳土地出讓金，自行選擇按房屋交易價格的1.6%或申請時點相應用途土地市場評估地價的4%繳納土地出讓金”。以出讓方式供地建設的拆遷安置房，被安置戶無需補交土地出讓金。 ????■聚焦 ????集體用地宅基地可折算股份拿分紅 ????值得一提的是，《實施意見》突出城鄉(xiāng)土地統(tǒng)籌管理，實現(xiàn)集體與國有建設用地管理的制度銜接，推進城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場的建立。 ????《實施意見》提出，要深化征地補償安置制度改革，嚴格執(zhí)行廣州市征地補償保護標準和征地補償款預存制度，并及時進行調(diào)整。 ????從城市建設和發(fā)展的角度考慮，《實施意見》提出實行差別化的宅基地審批政策，鼓勵新增宅基地審批與舊有多余宅基地的騰退相掛鉤，引導和鼓勵集中建設公寓式住宅。 ????廣州還將探索“宅基地的有償使用”，規(guī)定“有條件的村，經(jīng)村民會議討論決定，可以由村民委員會（或村集體經(jīng)濟組織）向申請建房農(nóng)民收取宅基地有償使用費。宅基地使用費實行?？顚Ｓ?，主要用于本村的基礎設施和公益事業(yè)建設”。 ????《實施意見》還提出建立宅基地退出和激勵機制?！秾嵤┮庖姟诽岢?，尚有留用地指標的，鼓勵村集體經(jīng)濟組織在符合規(guī)劃前提下，向國土房管部門申請將成片的閑置、低效宅基地用地改為村經(jīng)濟發(fā)展留用地，原產(chǎn)權人可按宅基地基底面積折算成股份，獲得村經(jīng)濟發(fā)展用地的經(jīng)營收益分成。 ????集體建設用地閑置照樣收閑置費 ????農(nóng)村集體用地改革將提速。按照《實施意見》，廣州將加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地交易市場，規(guī)范集體土地所有權人采取公開方式出讓、出租集體建設用地使用權。各區(qū)、縣級市要健全服務網(wǎng)絡，強化信息溝通、政策咨詢、合同簽訂、價格評估等流轉(zhuǎn)服務。集體建設用地流轉(zhuǎn)將在全市統(tǒng)一的土地市場平臺上公開發(fā)布信息并進行交易。 ????專家告訴記者，農(nóng)村集體土地禁止流轉(zhuǎn)，使集體土地與市場絕緣，不能把資源轉(zhuǎn)化為資本和資產(chǎn)，不能吸引高端優(yōu)質(zhì)項目，造成農(nóng)村低效用地非常多。廣州500平方公里的低效用地中，約70%（356.7平方公里）屬于集體建設用地?！敖ㄔO城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地交易市場、提高市場配置土地資源的能力，是解決農(nóng)村土地利用粗放、低效的最根本的手段。” ????如何不讓集體建設用地流轉(zhuǎn)變成開發(fā)商的圈地盛宴？廣州提出，流轉(zhuǎn)后的集體建設用地因用地單位自身原因閑置的，由集體經(jīng)濟組織按照流轉(zhuǎn)合同收回或參照國有閑置土地處理辦法收取土地閑置費，專項用于鎮(zhèn)（街道）、村公共設施和公益事業(yè)建設。 ????廣州將實行土地整治結余指標市場流轉(zhuǎn)政策。運用市場化手段配置土地整治節(jié)余用地指標，制定土地整治節(jié)余用地指標的配套政策，建立節(jié)余用地指標流轉(zhuǎn)市場。 ????地下空間已辦理產(chǎn)權登記 不用補地價 ????去年9月，《實施意見》在征求意見時“補繳已售出地下物業(yè)出讓金”的相關條款引起關注，其中規(guī)定，“原土地出讓合同約定暫緩征收地下建筑土地出讓金或未明確地下建筑土地出讓金計收方式和標準的，已辦理產(chǎn)權登記的，在發(fā)生企業(yè)改制、出售、交換、贈予（不含繼承）時由新的權屬人負責補交土地出讓金，或由產(chǎn)權人自行申請補繳土地出讓金”。很多市民表示，車位既已售出，產(chǎn)權證業(yè)已辦好，且稅費交齊，地下車位土地出讓金為何還要追繳？ ????記者對比發(fā)現(xiàn)，市民的反饋得到了回應，最終版的《實施意見》將這一規(guī)定刪除?！秾嵤┮庖姟访鞔_已出讓地塊的地下空間土地出讓金繳交標準。按照規(guī)定，原土地出讓合同約定暫緩征收地下建筑土地出讓金的，除依法可以劃撥外，在辦理房屋初始登記時，地下負一層按與其使用性質(zhì)相對應的地上首層市場評估地價的50%計收土地出讓金，地下負二層及以下面積按與其使用性質(zhì)相對應的地上首層市場評估地價的25%計收土地出讓金?！氨疽庖妼嵤┣耙艳k理產(chǎn)權登記的，不再計收或補繳土地出讓金?！边@也意味著，持有車位的業(yè)主不需要再被追繳土地出讓金。 ????記者觀察 ????以制度剛性挖掘土地潛力 ????向改革要紅利已經(jīng)成為我國未來經(jīng)濟增長的共識。其中，土地制度改革將是釋放改革紅利，推動兼顧公平與效率之經(jīng)濟增長的重要引擎。黨的十八屆三中全會對土地管理制度改革作了系統(tǒng)部署。中央經(jīng)濟工作會議也提出“必須堅定不移推進節(jié)約集約用地，優(yōu)化土地利用結構，提高土地利用效率”。 ????對于廣州而言，土地節(jié)約集約利用是一道不得不認真面對的課題。全國國土資源工作會議進一步明確了“今后將逐步調(diào)減東部地區(qū)新增建設用地供應”,“除生活用地外，原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設用地”。這是以土地節(jié)約集約利用“倒逼”經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的必然選擇。只有確立了節(jié)約集約用地的制度剛性，才能更多、更好地以經(jīng)濟手段“倒逼”資源利用方式轉(zhuǎn)變，使市場在土地資源配置中發(fā)揮決定性作用。 ????如何從制度上保證土地的節(jié)約集約利用？廣州以一份《關于土地節(jié)約集約利用的實施意見》給出答案。這份《實施意見》共10部分100條（另含1條附則），覆蓋土地管理“批供用補查”全過程，涵蓋耕地和基本農(nóng)田保護、土地規(guī)劃計劃、土地儲備、土地供應、供后監(jiān)管、閑置土地處置、農(nóng)村土地管理、礦產(chǎn)資源管理等國土資源管理領域，結合國家、省、市節(jié)約集約用地的新要求提出改革措施，對土地管理實際操作事項予以明確和規(guī)范，其中不僅系統(tǒng)歸納了以往行之有效的政策措施，更具有很強的實操性和創(chuàng)新性。 ????新型城市化的用地模式要向適度投放增量與存量挖潛并重轉(zhuǎn)變，廣州在洋洋灑灑的土地節(jié)約集約利用100條中，一以貫之的是市場手段與行政手段的結合，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用并重，平衡企業(yè)利益和公共利益、確保個人利益，使政府在保障公平競爭，加強市場監(jiān)管，維護市場秩序，推動可持續(xù)發(fā)展方面發(fā)揮更好的作用。 ????當前，我國各個領域的改革已進入“深水區(qū)”，對相關制度如征地制度、集體建設用地有償使用制度等進一步改革的要求十分迫切。 ????廣州的土地管理制度改革之路方向漸明，能否真正發(fā)揮作用、落到實處，需要執(zhí)行到位，需要不斷探索。讓我們拭目以待。?(記者 鄭佳欣) |