“新拆遷條例”二次征求意見規(guī)范房屋征收程序
新華社北京１２月１５日電（記者崔清新、周英峰）國務(wù)院法制辦１５日公布了《國有土地上房屋征收與補償條例（第二次公開征求意見稿）》，意見對房屋征收進行了明確的程序性規(guī)定。
國務(wù)院法制辦有關(guān)負責(zé)人表示，程序性規(guī)定是為了規(guī)范政府的征收活動，切實保證在征收、補償活動過程中統(tǒng)籌兼顧好公共利益和被征收群眾利益。
二次征求意見稿規(guī)定，房屋征收部門擬定房屋征收范圍、征收補償方案，報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進行風(fēng)險評估，組織有關(guān)部門和專家論證，并將房屋征收范圍、征收補償方案予以公布征求意見。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)被征收人意見，對房屋征收范圍、征收補償方案進行修改，并報市、縣級人民政府。
為了保證程序公開、公正和補償?shù)轿?，二次征求意見稿還規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將被征收房屋的調(diào)查結(jié)果和分戶補償情況在房屋征收范圍內(nèi)向全體被征收人公布。達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請政府作出補償決定。申請人民法院強制執(zhí)行前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照補償決定，對被征收人先予貨幣補償或者提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋、周轉(zhuǎn)用房。
為了給被征收人提供充分的行政救濟和司法救濟途徑，二次征求意見稿同時規(guī)定，被征收人對征收決定和補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。補償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補償協(xié)議規(guī)定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法向人民法院提起訴訟。
北京大學(xué)法學(xué)院副院長沈巋表示，新的征求意見稿關(guān)于征收程序的規(guī)定仍然延續(xù)第一次征求意見稿的精神，更加公開和透明。
值得關(guān)注的是，二次征求意見稿將第一次征求意見稿中有關(guān)危舊房改造需經(jīng)９０％被征收人同意和補償方案需征得三分之二以上被征收人的同意、補償協(xié)議簽約率達到三分之二以上的方可生效的規(guī)定，修改為保障性安居工程建設(shè)和舊城區(qū)改建應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃，經(jīng)市、縣級人民代表大會審議通過。
對此，沈巋認為，宏觀來看，之所以取消這一規(guī)定是更多地考慮地方而不是被征收人或被征收房屋的居民的意志，更多地考慮整個地區(qū)、除被征收人以外的其他公眾的看法，所以沒有延續(xù)第一次意見的規(guī)定。
但他認為，被征收人是否同意危舊房改造項目，除了要照顧改造地區(qū)其他老百姓意見外，被征收人的群體意見也應(yīng)該給予充分考慮。
我國擬立法禁止建設(shè)單位參與搬遷活動
新華社北京１２月１５日電（記者崔清新、楊維漢）國務(wù)院法制辦１５日公布的《國有土地上房屋征收與補償條例（第二次公開征求意見稿）》明確規(guī)定，政府是房屋征收和補償?shù)闹黧w，禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。
按照現(xiàn)行規(guī)定，建設(shè)單位是拆遷人，可以自行拆遷，也可以委托拆遷單位實施拆遷。國務(wù)院法制辦有關(guān)負責(zé)人表示，由于拆遷速度和建設(shè)單位、拆遷單位的經(jīng)濟利益相關(guān)，容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化。這是由當(dāng)時的歷史條件所決定的。
今年１月２９日，國務(wù)院法制辦對《國有土地上房屋征收與補償條例（征求意見稿）》首次向社會公開征求意見。截至３月３日，共收到意見和建議６５６０１條。其中涉及房屋征收實施機構(gòu)的意見共２４５４條，主要集中在以下幾個方面：一是認為房屋征收部門可以委托其他單位從事征收補償與搬遷的具體工作，但是受委托單位應(yīng)當(dāng)是“具有管理公共事務(wù)職能的組織”，不能是營利性組織，并且對受委托單位應(yīng)當(dāng)進行嚴(yán)格的監(jiān)管和限制。二是認為受委托單位不能是開發(fā)商、建設(shè)單位以及一切與該項目有利益關(guān)系的單位。三是認為房屋征收部門不能委托其他單位從事征收補償與搬遷的具體工作。
第二次公布的征求意見稿規(guī)定，政府房屋征收部門可以委托房屋征收實施機構(gòu)承擔(dān)房屋征收與補償?shù)木唧w工作。房屋征收實施機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在委托范圍內(nèi)承擔(dān)具體工作，不得以營利為目的。房屋征收部門對房屋征收實施機構(gòu)實施房屋征收與補償?shù)男袨閼?yīng)當(dāng)負責(zé)監(jiān)督，并對該行為的后果承擔(dān)法律責(zé)任。
新的征求意見稿還規(guī)定，任何單位和個人都不得采取暴力、脅迫以及中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。
北京大學(xué)法學(xué)院副院長沈巋表示，意見稿對暴力等方式野蠻搬遷活動是嚴(yán)格禁止的，并對由此帶來的法律責(zé)任作了更加細致的規(guī)定。意見稿明確提出，如果暴力野蠻搬遷造成損失的，就要承擔(dān)賠償責(zé)任。如果行政機關(guān)工作人員出現(xiàn)這方面的問題，就要給予行政處分，構(gòu)成犯罪的還要追究刑事責(zé)任。
“新拆遷條例”進一步明確房屋征收范圍
新華社北京１２月１５日電（記者周英峰、楊維漢）征收范圍的確定即“公共利益”的界定，一直是社會各界關(guān)注的熱點。國務(wù)院法制辦１５日公布了《國有土地上房屋征收與補償條例（第二次公開征求意見稿）》，進一步明確了房屋征收范圍。
根據(jù)二次征求意見稿的規(guī)定，為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列七種情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
——國防設(shè)施建設(shè)的需要；
——由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；
——由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；
——為改善住房困難家庭居住條件，由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；
——由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；
——國家機關(guān)辦公用房建設(shè)的需要；
——法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
二次征求意見稿同時規(guī)定：“前款規(guī)定的各項建設(shè)活動，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級人民政府國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃?！?/p>
北京大學(xué)法學(xué)院副院長沈巋認為，只有上述條件同時滿足才是符合公共利益需求的。同時，他指出，在安居工程建設(shè)和舊城改造方面，新的征求意見稿在決定其是否符合公共利益上提高了地方人大的監(jiān)督作用。
據(jù)介紹，條例在第一次征求意見中，一些公眾反映的意見主張對公共利益的界定不宜過寬，而且認為應(yīng)是所有公眾都能共享的權(quán)益，完全由國家財政投資建設(shè)的，才能被界定為公共利益。
對此，國務(wù)院法制辦有關(guān)負責(zé)人表示，公共利益的內(nèi)涵與外延，在不同國家和地區(qū)的不同發(fā)展階段，是不同的。在我國經(jīng)濟社會發(fā)展的現(xiàn)階段，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟社會發(fā)展、國家現(xiàn)代化的必然趨勢，符合最廣大人民群眾的根本利益，是公共利益的重要方面；遏制房價過快上漲勢頭、穩(wěn)定房價，滿足人民群眾的基本住房需求，也是公共利益的重要方面。
這位負責(zé)人指出，在社會主義市場經(jīng)濟條件下，建立公共服務(wù)供給的社會和市場參與機制是必然趨勢，不能以是否采用市場化的運作模式作為界定公共利益的標(biāo)準(zhǔn)。不能因醫(yī)院、學(xué)校、供水、供電、供氣、污水和垃圾處理、鐵路、公交等收費就否認這些項目的公共利益屬性。保障性安居工程建設(shè)和舊城區(qū)改建，與廣大城鎮(zhèn)居民生活、工作密切相關(guān)，這些項目的實施既改善了城鎮(zhèn)居民居住、工作條件，又改善了城市環(huán)境，提升了城市功能，也屬于公共利益的一個方面。
“實現(xiàn)科學(xué)發(fā)展、節(jié)約合理利用土地、嚴(yán)格保護耕地，要通過國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，加以調(diào)控。只要對被征收人按照房地產(chǎn)市場價格給予公平補償，公共利益和被征收人的利益就不會對立，而是可以統(tǒng)一的?！边@位負責(zé)人說。
我國擬立法規(guī)定征收補償金額“不得低于”
被征收房屋類似房地產(chǎn)市場價格
新華社北京１２月１５日電（記者陳菲、崔清新）國務(wù)院法制辦１５日公布了《國有土地上房屋征收與補償條例（第二次公開征求意見稿）》，意見規(guī)定，對被征收房屋價值的補償金額，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。
今年１月２９日，國務(wù)院法制辦對《國有土地上房屋征收與補償條例（征求意見稿）》首次向社會公開征求意見。截至３月３日，共收到意見和建議６５６０１條，其中，１３３３２條意見是針對房屋征收的補償提出的。
根據(jù)第一次征求意見稿，對房屋征收貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。國務(wù)院法制辦有關(guān)負責(zé)人表示，這一規(guī)定本意是要按照市場價格進行評估確定貨幣補償金額，但這種表述引起了歧義。結(jié)合社會各界所提意見，二次征求意見稿明確規(guī)定，對被征收房屋價值的補償金額，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。
北京大學(xué)法學(xué)院副院長沈巋指出，關(guān)于補償標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)新的征求意見稿規(guī)定，市場價格成了最底線?？紤]到中國在現(xiàn)實的征收和拆遷過程中，很多被征收人的房屋所有權(quán)及其他合法權(quán)益的形成有歷史因素，有很多復(fù)雜情況，不能一概籠統(tǒng)地用市場價補償，在市場價基礎(chǔ)上，只要考慮的因素是合理的，就可以高于市場價。
二次征求意見稿規(guī)定，被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法，由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。還規(guī)定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人選定，被征收人選定評估機構(gòu)的具體辦法由市、縣級人民政府規(guī)定。
針對這一點，沈巋指出，第一次征求意見稿是由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)來評估市場價格，這個機構(gòu)還必須由被征收人選定。第二次征求意見稿延續(xù)了這樣的規(guī)定，同時明確了評估機構(gòu)是獨立客觀公正來進行評估，任何單位或個人不能干預(yù)。評估的具體辦法由國務(wù)院住建部來統(tǒng)一制定，而不是由各個地方來規(guī)定，這樣保障評估能夠按照科學(xué)合理的評估規(guī)范來進行，受地方政府的影響相對小些。
二次征求意見稿規(guī)定，征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。就是說，政府對符合住房保障條件的被征收人除給予補償外，還應(yīng)優(yōu)先安排被征收人享受住房保障，使其不再等待輪候保障房。此外，二次征求意見稿還對“回遷”進一步作了明確，規(guī)定因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府應(yīng)當(dāng)提供“改建地段或者就近地段”的房屋。
第一次征求意見稿規(guī)定，對停產(chǎn)停業(yè)損失給予適當(dāng)補償。為了切實保障被征收人合法權(quán)益，增強條例可操作性，二次征求意見稿將“適當(dāng)補償”修改為根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，具體辦法由市、縣級人民政府規(guī)定。
對于違法建筑的補償問題，第一次征求意見稿規(guī)定原則上不予補償。國務(wù)院法制辦有關(guān)負責(zé)人說，特別是那些公告征收范圍之后新建、擴建、改建的房屋，是被征收人投機取巧、侵占公共利益的非法行為，給予補償，于法于理不合，對納稅人和其他守法的被征收人不公平。但有些由于歷史原因形成房屋手續(xù)不全的，應(yīng)當(dāng)先由有關(guān)部門進行認定、處理。因此，二次征求意見稿規(guī)定，政府在作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依照法律、法規(guī)對征收范圍內(nèi)未經(jīng)依法登記的建筑予以認定、處理。處理后確認為違法建筑的，不予補償。
