新華社上海３月１７日電(記者徐壽松 姚玉潔) 早春三月，經(jīng)歷了持續(xù)寒冬的中國房地產(chǎn)市場，呈現(xiàn)出絲絲縷縷的復(fù)蘇氣息，全國各大城市住宅成交量明顯反彈。與此同時(shí)，一些城市的房價(jià)開始觸底彈升，一些樓盤也開始故伎重演，采取“少量多批”推出房源的手法，通過“多次開盤、逐步提價(jià)”制造熱銷甚至搶購氣氛。
樓市真的“春暖花開”了？又或者，這只是沉寂了一冬的剛性需求集中釋放所帶來的短暫“春色”？
樓市迎來“春暖花開”？
素有“樓市風(fēng)向標(biāo)”之稱的２００９“上海之春”房展會(huì)日前落幕。為期４天的展會(huì)吸引參觀者近１３萬人次，創(chuàng)下了歷年新高；現(xiàn)場成交總額為１．２億元，創(chuàng)造了歷史新低。
盡管“看熱鬧的多、出手的少”，房展會(huì)還是給上海樓市帶來了真真切切的春日氣息。市場機(jī)構(gòu)佑威·樓市通提供的數(shù)據(jù)顯示：房展會(huì)帶動(dòng)上海市商品房成交量節(jié)節(jié)攀升，３月１３日至１５日，全市商品住宅成交分別達(dá)到４萬、５．１萬、６．７４萬平方米，創(chuàng)下２００８年以來單日成交最高水平，當(dāng)周也成為近一年來上海樓市成交最高的一周。
上海樓市不過是當(dāng)下全國樓市的一個(gè)縮影。春節(jié)后，全國樓市普遍出現(xiàn)了成交大幅反彈的“小陽春”行情。在中國指數(shù)研究院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的３０個(gè)城市中，有２４個(gè)城市２月住宅成交面積環(huán)比上升，有１０個(gè)城市環(huán)比增幅超過５０％。如上海２月份商品住宅成交面積為７８．７６萬平方米，比１月增加６１％；先于全國調(diào)整的深圳，２月份新房成交面積為４８．８４萬平方米，環(huán)比上升了２４．５％，比去年同期更是劇增５８０％。
“春意盎然”同樣出現(xiàn)在二手房市場。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，２月份二手房成交量達(dá)４７２１套，比１月份高出近四成，也創(chuàng)下了２００７年６月以來二手房單月成交最高水平。
成交的瞬時(shí)回暖令樓市悄然生變。嗅覺靈敏的開發(fā)商們對(duì)促銷的態(tài)度和樓盤定價(jià)，已經(jīng)發(fā)生了耐人尋味的變化。自“拐點(diǎn)論”之后一言一行便備受業(yè)界關(guān)注的“帶頭大哥”萬科，２月中旬暫停了幾乎所有促銷活動(dòng)。上海的一些樓盤開始祭起兩三年前樓市火爆時(shí)常見的“少量多批”的推盤模式。根據(jù)易居中國的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，３月９日至１５日上海推出的１８個(gè)樓盤中，有１２個(gè)推出的房源面積在０．６４萬至１．９萬平方米之間，具“少量多批” 推盤特征。易居中國分析師薛建雄分析，在當(dāng)前，開發(fā)商采用“少量多批”的方式一點(diǎn)點(diǎn)推盤，意在 “多次開盤、反復(fù)提價(jià)”。在“上海之春”房展會(huì)上，一處名為“中信和平家園”的樓盤罕見地沒有給出均價(jià)，看房人李姓女士猜測(cè)，“房產(chǎn)商肯定是有定價(jià)的，不標(biāo)價(jià)就是在觀察市場反應(yīng)。如果樓市回暖，房價(jià)肯定會(huì)水漲船高?！?/p>
剛性需求釋放，調(diào)整尚未充分？
“樓市已經(jīng)回暖了？”正在看房的上海白領(lǐng)葉利頗為疑慮，他被二手房中介告知，“一月份還是買方市場，現(xiàn)在可是賣房人的天下了?！?/p>
“陽春”行情在給開發(fā)商帶來信心的同時(shí)，也給買房人帶來了焦慮。趙孟潔在一家媒體工作，“我從去年就開始看房子，從春天看到冬天，終于等到樓市‘拐點(diǎn)’出現(xiàn)?？墒墙祪r(jià)的房子，不是距離太遠(yuǎn)，就是價(jià)格依然很貴。促銷廣告噱頭十足，好像真的有好大優(yōu)惠，跑過去一看，完全不是這么回事！”
“不管是時(shí)間周期還是價(jià)格深度，我認(rèn)為樓市調(diào)整還不夠充分?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，目前談樓市回暖尚言之過早?！按汗?jié)后樓市成交量的反彈是合理的，但即使如此,２月份上海商品住宅成交量也僅相當(dāng)于去年的月均水平,依然偏低?！?/p>
專業(yè)人士認(rèn)為，２月份全國房地產(chǎn)交易量的回升主要是去年下半年以來凍結(jié)了半年多的剛性住房需求集中釋放所致。中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院副院長陳晟向記者表示，從２月份上海樓市的成交結(jié)構(gòu)看，配套商品房成交占了三成，單價(jià)在１萬元以下的商品房占６６．７％，單價(jià)在７０００元以下的商品房占４４．７％?！斑@表明，當(dāng)前市場的主流需求還是自住需求，而自住需求在任何時(shí)候都存在?！?/p>
記者從房產(chǎn)中介了解到，近一個(gè)月以來，婚房的交易出現(xiàn)井噴情況，一些剛性需求開始擇機(jī)入市。在“上海之春”房展會(huì)現(xiàn)場，多家開發(fā)商也在剛性需求上做文章，瞄準(zhǔn)工作不久、準(zhǔn)備結(jié)婚的新人，力推“中小戶型、低總價(jià)、近軌道交通”的樓盤。
但這一切尚未令樓市的供需結(jié)構(gòu)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，巨大的商品房庫存量依然存在。戴德梁行最新報(bào)告顯示，上海、北京、廣州等全國９大城市目前積壓了２００６年到２００８年在建的庫存商品住宅約３８００萬平方米，消化這些庫存平均需要９個(gè)月時(shí)間。而根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至去年底，全國商品房空置面積達(dá)到１．６４億平方米，同比增長２１．８％。
樓市回春尚需“除痼疾、調(diào)基礎(chǔ)”
知名專業(yè)房地產(chǎn)代理公司上海新聯(lián)康的“掌門人”周小麗在上海從業(yè)已有十多年。她表示，現(xiàn)在樓市銷量確實(shí)在回升，但她擔(dān)心，這種回升能否持續(xù)？
她的擔(dān)心在業(yè)內(nèi)很具有代表性。廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長蔡穗聲也認(rèn)為，全國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入周期性調(diào)整，這一輪周期性調(diào)整與中國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整、世界金融危機(jī)同步，其結(jié)束有賴于宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。
房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性行業(yè)，其走勢(shì)離不開宏觀經(jīng)濟(jì)基本面。當(dāng)下，全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)繼續(xù)惡化，世界銀行和IMF近期均預(yù)計(jì)全球經(jīng)濟(jì)今年將出現(xiàn)負(fù)增長。經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，兩大機(jī)構(gòu)雙雙下調(diào)預(yù)測(cè)，意味著二戰(zhàn)后全球經(jīng)濟(jì)有可能首次陷入整體性衰退。
與悲觀的全球經(jīng)濟(jì)相比，中國１至２月份的宏觀數(shù)據(jù)則是喜憂參半。貨幣發(fā)行與信貸數(shù)據(jù)繼續(xù)朝著預(yù)期增長，投資同比與環(huán)比增速同時(shí)加快，好于市場預(yù)期，但重點(diǎn)有效指標(biāo)仍然透露寒意：第二產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資增速比城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速更能反映經(jīng)濟(jì)運(yùn)行趨勢(shì)，而其目前仍然處于下行趨勢(shì)；進(jìn)出口總值同比下降２７．２％，這已是連續(xù)第四個(gè)月下降；２月份， CPI、PPI雙陷負(fù)增長，經(jīng)濟(jì)低迷態(tài)勢(shì)尚難一時(shí)改變。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，今年前兩個(gè)月個(gè)人所得稅增速比去年回落８．７個(gè)百分點(diǎn)，居民收入預(yù)期下降將進(jìn)一步制約未來消費(fèi)擴(kuò)張，未來消費(fèi)啟動(dòng)仍很艱辛。
在此大背景下，蔡穗聲認(rèn)為，房地產(chǎn)政策取向的著眼點(diǎn)與歸結(jié)點(diǎn)應(yīng)是刺激市場消費(fèi)，維持開發(fā)投資規(guī)模。刺激消費(fèi)與維持投資規(guī)模是相輔相成、互為條件的。在刺激消費(fèi)層面，它既是維持開發(fā)投資規(guī)模的必備條件，又是擴(kuò)大內(nèi)需的重要構(gòu)成。
如何刺激樓市消費(fèi)？蔡穗聲認(rèn)為，近年宏觀調(diào)控出臺(tái)了許多限制住宅消費(fèi)的政策，如二套房貸政策、二手房交易稅收政策、境外人士購房限制政策等，都應(yīng)予以改變，此外還要考慮新的鼓勵(lì)消費(fèi)政策。
而中原地產(chǎn)研究中心研究總監(jiān)陶琦則認(rèn)為，高房價(jià)導(dǎo)致高存量，降價(jià)是市場博弈的必然結(jié)果，“在目前價(jià)格偏高、存量較大的城市，開發(fā)商應(yīng)該多考慮降價(jià)手段，以實(shí)現(xiàn)銷售。”
中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院在２００９“上海之春”房展會(huì)期間對(duì)購房者所做調(diào)查顯示，以往考慮較多的樓盤景觀、學(xué)區(qū)等附加值，已經(jīng)被價(jià)格優(yōu)勢(shì)所替代?！霸谕阮愋偷臉潜P中，價(jià)格是否足夠低，已經(jīng)成為購房者選擇開發(fā)商品牌的唯一標(biāo)識(shí)?！?中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院副院長陳晟說。
