住房是民生之本。黨中央、國務(wù)院和各級黨委、政府高度重視人民群眾的住房問題，重視房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展。2007年8月23日，國務(wù)院召開了全國城市住房工作會議，對加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、加快解決低收入居民住房問題提出了新的要求。為貫徹落實(shí)城市住房工作會議精神，人民銀行和銀監(jiān)會于9月27日出臺了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（以下簡稱《通知》）。文件下發(fā)后，各商業(yè)銀行高度重視，努力按《通知》要求改進(jìn)對房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)管理。社會總體反映是積極的，調(diào)控作用正在逐步顯現(xiàn)。根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神和國家住宅發(fā)展與消費(fèi)政策的要求，為維護(hù)房地產(chǎn)信貸政策的嚴(yán)肅性、有效性和方向性，促進(jìn)房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，人民銀行、銀監(jiān)會在反復(fù)研究并充分聽取部分商業(yè)銀行及有關(guān)部門意見的基礎(chǔ)上，聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》（以下簡稱《補(bǔ)充通知》），就嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理的有關(guān)問題做出較為明確的規(guī)定。
房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融發(fā)展取得顯著成績
隨著國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長和城鎮(zhèn)住房制度改革的逐步深化，城鎮(zhèn)住房建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)增長的重要推動(dòng)力，以住房開發(fā)與消費(fèi)信貸為主體的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)成為商業(yè)銀行重要的業(yè)務(wù)品種。房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融市場快速發(fā)展，取得了顯著的成績。
一是城鎮(zhèn)居民的住房水平持續(xù)改善。2003年至2006年，全國城鎮(zhèn)住宅年均竣工面積超過6億平方米，按戶籍人口計(jì)算，人均住宅建筑面積從23.6平方米增加到27平方米。2006年底，城鎮(zhèn)居民住房成套率達(dá)到80％以上。
二是住房保障制度建設(shè)不斷推進(jìn)。截至2006年底，全國經(jīng)濟(jì)適用住房（含單位集資合作建房）竣工面積累計(jì)超過13億平方米，解決了約1650萬戶中低收入家庭的住房問題。截至2007年10月，在全國656個(gè)城市中，已經(jīng)有644個(gè)建立了廉租住房制度，占98.2%，累計(jì)改善了68.1萬戶低保家庭的居住條件；截至2007年9月底，全國城鎮(zhèn)參加住房公積金制度的職工累計(jì)超過1億人，歸集公積金累計(jì)超過1.5萬億元，余額為9000億元。全國有4200萬職工通過提取個(gè)人的住房公積金和申請公積金貸款，改善了居住條件。
三是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)快速發(fā)展。截至2007年10月，全國主要金融機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額達(dá)4.69萬億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款總余額的18.02%。其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額達(dá)1.76萬億元，個(gè)人住房貸款余額達(dá)2.6萬億元，分別占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款總余額的6.76%和9.99%。住房公積金委托貸款余額達(dá)4502.2億元，已接近商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額的18%。初步形成了商業(yè)性貸款和政策性貸款相協(xié)調(diào)的住房金融體系?？焖侔l(fā)展的住房消費(fèi)貸款，不僅幫助幾千萬家庭實(shí)現(xiàn)了擁有住房的夢想，而且還持續(xù)發(fā)揮了擴(kuò)大內(nèi)需、支持經(jīng)濟(jì)增長和促進(jìn)社會和諧的杠桿作用。
四是房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新也取得進(jìn)展。近年來，商業(yè)銀行不斷探索，推出了固定利率住房貸款、寬限期還款方式、住房接力貸款等多項(xiàng)提高管理效能、豐富借款人選擇的新產(chǎn)品。有的商業(yè)銀行還探索居民自有住房與養(yǎng)老相銜接的倒按揭業(yè)務(wù)。住房抵押貸款支持證券成功發(fā)行，商業(yè)用房貸款的證券化試點(diǎn)也在積極探索之中。
我國是一個(gè)有13億人口的發(fā)展中大國，城鎮(zhèn)人口大約有5億多，我們能在這么短的時(shí)間內(nèi)使居民的住房問題得到改善，是一個(gè)非常了不起的成就。商業(yè)銀行在這個(gè)發(fā)展過程中發(fā)揮了重要的作用，對此，要有充分的肯定。這樣的輝煌成就，也只有在中國共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持市場經(jīng)濟(jì)的改革方向，堅(jiān)持對外開放，堅(jiān)持把住房、就業(yè)、農(nóng)業(yè)等關(guān)鍵問題放在各項(xiàng)工作重中之重的位置，才能取得。
當(dāng)前面臨的主要問題與挑戰(zhàn)
（一）房地產(chǎn)市場面臨的主要問題。
在房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)快速發(fā)展的同時(shí)，我們也看到，近一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)部分城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、低收入群眾住房困難等突出問題：
1.商品住房價(jià)格持續(xù)上漲。2003年至2006年，全國城鎮(zhèn)房屋銷售價(jià)格漲幅同比達(dá)到5.1%、10.8%、6.5%、5.3%。到今年10月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比增長9.5%；新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲10.6%，呈現(xiàn)出總體持續(xù)上升的趨勢。
2.供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。住房特別是中小套型住房供應(yīng)總量不足。據(jù)建設(shè)部門統(tǒng)計(jì)，2006年初，在40個(gè)重點(diǎn)城市新上市的商品住房中，套型建筑面積在90平方米以下的住房面積所占比重為19.18%，2007年10月份，這一比重有所提高，但也只有25.77%，與現(xiàn)行政策規(guī)定的調(diào)控目標(biāo)還有較大的差距。
3.調(diào)控政策尚未得到全面落實(shí)。幾年來，針對房價(jià)上漲較快、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等問題，國務(wù)院采取了一系列政策措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，取得了積極成效，但也存在政策措施在一些地方?jīng)]有全面貫徹落實(shí)的問題。中低價(jià)位、中小套型普通住房供應(yīng)明顯不足。2007年1月-10月，全國90平方米以下住房開發(fā)投資占住宅總投資的比重只有21.46%。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤積土地、捂盤惜售、造勢抬價(jià)的行為時(shí)有發(fā)生。2007年1月-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長31.4%，新開工面積增長22.6%，但竣工面積只增長了9.1%。
4.低收入家庭住房還面臨較大困難。目前，全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積在10平方米以下的低收入家庭近1000萬戶，其中低保家庭約400萬戶，占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的5.5%。而同時(shí)，一些城市房價(jià)持續(xù)上漲，中小戶型住房租賃市場發(fā)展較慢，低收入家庭住房問題無法通過市場解決。
上述矛盾和問題，雖然是局部性的、結(jié)構(gòu)性的，但影響很大，社會廣泛關(guān)注。究其原因，主要有以下幾個(gè)方面：一是住房供求矛盾突出。從需求角度看，隨著人民收入水平的提高、城市化進(jìn)程的加快，不僅形成了持續(xù)、強(qiáng)勁的住房消費(fèi)需求。而從供給角度看，供應(yīng)總量明顯不足，供給結(jié)構(gòu)失衡，中小戶型供應(yīng)明顯較少。今年1月-10月，全國完成商品住宅竣工面積2.32億平方米，同比增長8.8%，銷售面積4.89億平方米，同比增長33.1%；銷售面積是竣工面積2.11倍，供給的增長明顯趕不上需求的增長。二是住宅建設(shè)用地供應(yīng)緊張，地價(jià)、原材料及人工費(fèi)用不斷上漲，形成房價(jià)上漲的成本推動(dòng)因素。三是住房消費(fèi)心理預(yù)期和住房價(jià)格上漲相互推動(dòng)，導(dǎo)致部分城市居民在住房消費(fèi)上重買輕租、追求早買房、買大房。部分居民在擁有自住房后，將住宅作為投資選擇，從而產(chǎn)生了較為普遍的投資與炒房行為，進(jìn)一步加劇了供需矛盾，推動(dòng)房價(jià)持續(xù)上漲。四是國際房價(jià)上漲具有一定的傳染性。近幾年，全球房地產(chǎn)價(jià)格上漲之快、時(shí)間跨度之長、波及范圍之廣，在世界經(jīng)濟(jì)史上少有。美國、英國、法國、西班牙、意大利、比利時(shí)、丹麥、瑞典、澳大利亞等發(fā)達(dá)國家，以及巴西、印度、泰國等發(fā)展中國家近年來均出現(xiàn)房價(jià)持續(xù)快速上漲現(xiàn)象，有的國家房價(jià)仍在上漲。2001年至2006年，美國房價(jià)增長了54.9%，其中2005年增長率達(dá)到11.32%；法國房價(jià)增長了50%，其中2005年增長率達(dá)到16.25%；英國房價(jià)增長了85.4%，其中2002年增長率達(dá)到24.86%。在經(jīng)濟(jì)日益全球化的今天，在全球流動(dòng)性過剩的推動(dòng)下，隨著資金的國際流動(dòng)，房價(jià)上漲已經(jīng)具有顯著的國際傳導(dǎo)特征。
（二）房地產(chǎn)金融領(lǐng)域存在的問題。
1.房地產(chǎn)信貸增長過快。2007年10月末，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額達(dá)4.69萬億元，同比增長30.75%；比年初增加1.01萬億元，占同期商業(yè)銀行全部新增人民幣貸款的28.9%。其中，個(gè)人住房貸款余額2.6萬億元，比年初增加6192億元，同比增長35.57%。住房公積金委托貸款10月末余額達(dá)到4502.2億元，比年初增加960億元，同比增長34.87%。
2.過度競爭，潛藏巨大風(fēng)險(xiǎn)。目前，房地產(chǎn)貸款，尤其是個(gè)人住房貸款仍是各銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，商業(yè)銀行間的業(yè)務(wù)競爭日益激烈。為了爭取更多的市場份額，部分商業(yè)銀行基層行采取變通、變相或違規(guī)做法，降低貸款標(biāo)準(zhǔn)，減少審查步驟，放松真實(shí)性審核，嚴(yán)重影響銀行資產(chǎn)安全。2006年有關(guān)部門對16個(gè)城市的住房貸款抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，平均22.31%的借款人辦理貸款時(shí)未曾與銀行直接見面。鄭州、北京、杭州、廣州等城市該比例分別高達(dá)46.31%、35.4%、32.83%和32.2%。
3.未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自開辦轉(zhuǎn)按揭貸款和加按揭貸款業(yè)務(wù)。轉(zhuǎn)按揭和加按揭貸款業(yè)務(wù)的貸款成數(shù)一般隨房產(chǎn)評估價(jià)值浮動(dòng)，在經(jīng)濟(jì)上行、房價(jià)持續(xù)上漲的環(huán)境下，極易放大住房信貸規(guī)模，且信貸資金大多用于購買多套住房或進(jìn)入股市，增加了銀行潛在風(fēng)險(xiǎn)，加劇了房地產(chǎn)和股市泡沫成分。據(jù)有關(guān)部門調(diào)查分析，截至2007年8月末，16個(gè)城市主要金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房轉(zhuǎn)（加）按揭貸款余額約410億元，是去年同期的3.5倍。
4.住房貸款管理薄弱，“假按揭”貸款風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。少數(shù)銀行的分支行對房地產(chǎn)貸款“三查”制度不落實(shí)，甚至為了規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)貸款的政策規(guī)定，與開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)共同虛構(gòu)住房按揭貸款合同，將不符合政策規(guī)定的開發(fā)貸款轉(zhuǎn)換為住房消費(fèi)貸款，將一些銷售困難的樓盤以“假按揭”方式幫助開發(fā)商套現(xiàn)。
高度重視房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的國際教訓(xùn)
國際上很多國家和地區(qū)都經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場的周期性劇烈波動(dòng)，甚至房地產(chǎn)泡沫的破裂。特別是近幾年，多數(shù)發(fā)達(dá)國家和一些發(fā)展中國家，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升后，已明顯進(jìn)入下行階段，有的正在尋找“軟著陸”措施。我們對此應(yīng)予以密切關(guān)注。大家對日本上世紀(jì)90年代發(fā)生的房地產(chǎn)泡沫危機(jī)、香港在亞洲金融危機(jī)后發(fā)生的房地產(chǎn)泡沫危機(jī)、美國今年發(fā)生的次貸危機(jī)均比較了解，對這些危機(jī)事件乃至國際房地產(chǎn)市場發(fā)展中的典型危機(jī)或問題進(jìn)行深層次、多角度分析，可以總結(jié)出一些具有警示價(jià)值的觀點(diǎn)。
第一，房地產(chǎn)業(yè)往往是一國（或地區(qū)）經(jīng)濟(jì)增長的重要推動(dòng)力或支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與其它行業(yè)的關(guān)聯(lián)度高，涉及到50多個(gè)行業(yè)，因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與整體經(jīng)濟(jì)的增長密切相關(guān)。在經(jīng)濟(jì)處于周期的上行階段時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也會出現(xiàn)持續(xù)的增長，但是，在經(jīng)濟(jì)處于周期的下行階段時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的投資與消費(fèi)會出現(xiàn)相對較大幅度的回落。如果房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，一旦泡沫在國際或國內(nèi)某種經(jīng)濟(jì)或政治因素作用下破裂，房地產(chǎn)價(jià)格的下降在時(shí)間上或領(lǐng)先于經(jīng)濟(jì)增長的回落，在速度上會比整體經(jīng)濟(jì)下降得更快，對消費(fèi)者信心的打擊和對經(jīng)濟(jì)增長的沖擊也高于其它行業(yè)。
第二，房地產(chǎn)業(yè)是最典型的資金密集型行業(yè)。沒有金融的支持，也就沒有房地產(chǎn)的發(fā)展；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又為金融發(fā)展和創(chuàng)新提供了廣闊的空間。但是，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也決定了金融業(yè)的冷暖安危。如果銀行不注意防范房地產(chǎn)貸款中的風(fēng)險(xiǎn)，放松貸款標(biāo)準(zhǔn)，過度發(fā)放個(gè)人按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款，就有可能催生房地產(chǎn)泡沫或放大泡沫，泡沫的破裂，首先危及的是銀行的貸款安全乃至金融安全，從而影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、社會穩(wěn)定乃至政治穩(wěn)定。
第三，住房是民生之本，解決低收入家庭的住房問題，又是政府所追求的公共目標(biāo)。在這方面，政府采取一些保障措施，是非常必要的，銀行等金融機(jī)構(gòu)，也應(yīng)履行一定的社會責(zé)任，在解決低收入家庭住房方面發(fā)揮積極的作用。但是，如果把“有房住”片面地理解為“有房產(chǎn)”，默許或鼓勵(lì)銀行對低收入家庭提供大量貸款購置房產(chǎn)，就會引發(fā)新的風(fēng)險(xiǎn)。美國次貸危機(jī)發(fā)生前，多數(shù)貸款買房的低收入借款人過于樂觀地高估了收入前景，超越自身能力大量借貸，購買了實(shí)際上無力承擔(dān)的房產(chǎn)。但是市場是多變的，經(jīng)濟(jì)周期的走勢并未按照購房人的意愿發(fā)展，當(dāng)個(gè)人收入下降，或者經(jīng)濟(jì)運(yùn)行進(jìn)入加息階段時(shí)，還貸負(fù)擔(dān)就變得越來越重，潛在的風(fēng)險(xiǎn)演變成了現(xiàn)實(shí)的危機(jī)。
第四，按揭貸款證券化以及信用衍生產(chǎn)品等金融創(chuàng)新在分散住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)方面發(fā)揮了積極的作用，使更多的金融機(jī)構(gòu)和其他機(jī)構(gòu)投資者參與了房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，有利于分散集中于銀行體系的信用風(fēng)險(xiǎn)。但是，如果商業(yè)銀行、投資銀行、機(jī)構(gòu)投資者、會計(jì)審計(jì)機(jī)構(gòu)和評級機(jī)構(gòu)缺乏前瞻性，信息披露不完善，就會掩蓋或低估房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)，使風(fēng)險(xiǎn)更具有隱蔽性。美國次貸危機(jī)中，正是由于上述各市場參與者低估了以次貸為基礎(chǔ)的證券化產(chǎn)品或信用衍生產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)，才加劇了次貸風(fēng)險(xiǎn)的隱蔽性、突發(fā)性、擴(kuò)散性。
第五，為了充分發(fā)揮金融市場對資源配置的基礎(chǔ)性功能，給金融創(chuàng)新提供寬松的環(huán)境，改善或放松金融管制是必要的。但是，政府必須把握市場運(yùn)行的規(guī)律性，如果缺乏對市場運(yùn)行的監(jiān)測和早期預(yù)警，缺乏必要的具有前瞻性的風(fēng)險(xiǎn)指引和勸告，不能對市場各類參與者進(jìn)行及時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示，就會失去對危機(jī)的防范。第六，在國際經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展進(jìn)程中，對外開放、利用外資，是發(fā)展中國家實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的必然選擇。但是，隨著國際流動(dòng)性過剩資本跨境流動(dòng)規(guī)模的增大，境外資本對本國資產(chǎn)市場的影響越來越大，尤其是那些經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，本幣處于升值階段的國家和地區(qū)，更是短期國際游資在資本市場、房地產(chǎn)市場套利的主要對象。
切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理
近年來，人民銀行和中國銀監(jiān)會根據(jù)國家關(guān)于住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展和消費(fèi)政策的有關(guān)規(guī)定，為促進(jìn)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的健康發(fā)展和防范金融風(fēng)險(xiǎn)，制定了一系列信貸政策指引和金融監(jiān)管規(guī)定。前不久，為了貫徹落實(shí)城市住房工作會議所布置的任務(wù)，人民銀行和銀監(jiān)會出臺了《通知》，對商業(yè)銀行進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理提出了明確要求。從多方面強(qiáng)調(diào)和加強(qiáng)對房地產(chǎn)信貸的調(diào)控：一是嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理；二是嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理，尤其是要求商業(yè)銀行不得發(fā)放隨房產(chǎn)評估價(jià)值浮動(dòng)、不指明用途的轉(zhuǎn)（加）按揭貸款；三是引導(dǎo)調(diào)控個(gè)人住房消費(fèi)與投資行為，提高了再次利用銀行按揭貸款購買第二套住房的最低首付款比例和貸款利率；四是將外商獨(dú)資、中外合資商業(yè)銀行納入統(tǒng)一的調(diào)控政策體系；五是加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸征信管理，充分發(fā)揮企業(yè)、個(gè)人信貸征信系統(tǒng)的平臺功能。
近日又聯(lián)合下發(fā)了《補(bǔ)充通知》，依據(jù)國家住房消費(fèi)政策和相關(guān)規(guī)定，進(jìn)一步明確相關(guān)問題。一是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。從中國國情出發(fā)，住房與家庭是密切相關(guān)的，以家庭為單位認(rèn)定比較合理，這樣既符合我國國情，又有利于嚴(yán)格執(zhí)行《通知》規(guī)定、引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)資源的合理配置、強(qiáng)化對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控。二是考慮到居民改善住房條件的合理需求，明確已利用貸款購買首套自住房的家庭，人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，在商業(yè)銀行再次申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。這樣，既可抑制不合理的需求（包括以貸炒房），又可滿足居民改善住房條件的合理需求。同時(shí)，又與《通知》精神相一致，保持了政策的連續(xù)性。但借款人須提供當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。商業(yè)銀行根據(jù)借款人提供的住房總面積查詢結(jié)果、戶籍證明等材料，確定其是否能夠享受首套住房貸款政策，當(dāng)?shù)厝司》科骄揭越y(tǒng)計(jì)部門公布上年度數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。凡是在銀行已有住房按揭貸款記錄、又不符合上述條件的借款人，一律按第二套房貸執(zhí)行。三是明確借用住房公積金貸款購房也受《通知》的約束。居民無論是借用住房公積金貸款，還是借商業(yè)性住房貸款，都是家庭的負(fù)債。一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大的波動(dòng)，住房公積金貸款同樣面臨風(fēng)險(xiǎn)。因此，已利用住房公積金貸款購房的家庭，又向商業(yè)銀行申請住房貸款的，按第二套住房貸款政策執(zhí)行。
對進(jìn)一步貫徹《通知》和《補(bǔ)充通知》、切實(shí)做好房地產(chǎn)金融工作的幾點(diǎn)要求：
一要統(tǒng)一思想。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)、銀監(jiān)會各分局、各商業(yè)銀行要認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會黨的十七大精神和中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，堅(jiān)決貫徹落實(shí)從緊的貨幣政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸調(diào)控，切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理，加快調(diào)整房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)，努力推動(dòng)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場健康發(fā)展。
二要盡快完善風(fēng)險(xiǎn)管理細(xì)則。各商業(yè)銀行總行要按照《通知》和《補(bǔ)充通知》的規(guī)定，盡快完善和統(tǒng)一全行的房地產(chǎn)信貸管理細(xì)則，嚴(yán)令全行系統(tǒng)按照管理細(xì)則的要求發(fā)放房地產(chǎn)貸款。各商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的經(jīng)辦機(jī)構(gòu)和人員，要嚴(yán)格按照其總行制定的管理細(xì)則做好對客戶的相關(guān)政策解釋，自覺維護(hù)國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控與信貸政策的嚴(yán)肅性。
三要確保各項(xiàng)政策落到實(shí)處。《通知》和《補(bǔ)充通知》對房地產(chǎn)信貸調(diào)控的原則和政策已經(jīng)明確，關(guān)鍵在狠抓落實(shí)，嚴(yán)格管理。要堅(jiān)決取消轉(zhuǎn)按揭、加按揭貸款。不得發(fā)放無指定用途、無真實(shí)交易的轉(zhuǎn)按揭住房貸款。不得發(fā)放“假按揭”貸款。對于填報(bào)虛假信息、提供虛假證明的個(gè)人和單位，各商業(yè)銀行不得受理其貸款申請、采信其證明文件，并將有關(guān)情況及時(shí)通過當(dāng)?shù)劂y行業(yè)協(xié)會進(jìn)行通報(bào)。
四要努力做好保障性住房發(fā)展的金融服務(wù)工作。各商業(yè)銀行在加強(qiáng)商業(yè)性信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的同時(shí)，要加快調(diào)整房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)，優(yōu)先支持普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，優(yōu)先滿足具有償還能力的家庭購買自住住房的貸款需求。同時(shí)，應(yīng)配合國家住房保障體系建設(shè)，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，切實(shí)改進(jìn)對經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房建設(shè)的金融服務(wù)。積極支持城市政府加快健全廉租住房制度，規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)、銷售和流通，切實(shí)做好對低收入家庭的住房保障工作。
五要繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。房地產(chǎn)金融是金融創(chuàng)新的重要領(lǐng)域。如果把美國次貸危機(jī)發(fā)生的原因歸結(jié)為金融創(chuàng)新造成的，那就把問題的本質(zhì)與形式倒置了。近年來，通過各方面的共同努力，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新已經(jīng)取得了良好的開端。要不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，提高房地產(chǎn)信貸資源的配置效率，識別和分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展。（本文根據(jù)劉士余副行長12月11日在加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理專題會議上的講話整理）
