莊慶鴻 繪
６月２８日，北京，房山區(qū)琉璃河鎮(zhèn)。樓盤林立，塔吊下，建筑工人們在忙碌著。以前這里沒太大名氣，可如今不少北京人都知道這個地方，知名度的攀升緣于“小產(chǎn)權(quán)”房的火爆。這里集中了多家“小產(chǎn)權(quán)”樓盤。
目前，這類住宅房價只有普通商品房的三到六成，對于為高房價所苦惱的都市人來說，其吸引力是可想而知的。然而購買這樣的住房，在少付出購房款的同時，購房者也面臨巨大風險。
６月２５日，北京市國土資源局局長安家盛透露，北京將在全市范圍內(nèi)調(diào)查所謂“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)”等違規(guī)土地開發(fā)建設，部分小產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)項目面臨停工停售。
６月２７日北京市國土資源局執(zhí)法大隊基層指導室主任趙玉虎告訴記者，此次全面調(diào)查將涉及２００３年以來建成和在建的所有在集體土地上建設的住宅項目。該方案已經(jīng)北京市政府同意，將由北京市農(nóng)委和國土資源局共同牽頭與多個部門聯(lián)合進行，調(diào)查擬從７月中旬開始。方案要求各區(qū)縣政府要采取必要措施，對違法違規(guī)建設的房地產(chǎn)項目確保做到停工停售，并制止濫發(fā)廣告等違法行為。
部分樓盤停售觀望
“小產(chǎn)權(quán)”房項目約占市場總量近二成
近兩天，記者以購房者身份致電部分小產(chǎn)權(quán)樓盤進行咨詢。延慶一個別墅項目（原鄉(xiāng)墅２號）的銷售人員告訴記者，該項目２期今年還沒開始出售，但此前８０多座別墅已經(jīng)銷售一空，均價不足３０００元。很多規(guī)模較大的樓盤近期也暫停銷售。
房山琉璃河鎮(zhèn)的一個小產(chǎn)權(quán)樓盤（綠洲晶城）的銷售人員則在２６日告訴記者，他們目前仍在銷售，今天就賣了幾套。記者問她是否知道有關可能停工停售的消息，該銷售人員說不可能停售，附近很多的樓盤都是小產(chǎn)權(quán)，還有大量的在建設。當被問到小產(chǎn)權(quán)房的風險時，顯然，她對于這樣的詢問已經(jīng)習以為常，流利地告訴記者該項目是為了建設新農(nóng)村，沒有任何問題。
據(jù)了解，小產(chǎn)權(quán)樓盤大多由村、鎮(zhèn)開發(fā)，由于省去了大量土地成本和開發(fā)稅費，價格低廉。趙玉虎介紹說，目前具體的數(shù)目政府也不完全掌握，希望通過此次調(diào)查全面摸清情況。而據(jù)一家房地產(chǎn)營銷公司市場研究中心對北京在售的樓盤調(diào)研，目前所謂的“小產(chǎn)權(quán)”項目約占市場總量的１８％，９５％分布在遠郊區(qū)縣。
政府預警難擋低價誘惑
“小產(chǎn)權(quán)”房均價為整體房產(chǎn)售價的３８％
對于購買“小產(chǎn)權(quán)”房的風險，提醒的聲音不少。
今年３月，北京市建委曾明確提醒消費者慎重購買“小產(chǎn)權(quán)”房。６月１８日，建設部新聞發(fā)言人特別提醒城市居民，不要購買在集體土地上建設的房屋。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)。不允許集體土地上建設的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售。
然而對于購房者來說這些提醒的警示作用似乎并不明顯。一家房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站進行的有１０萬余次點擊的調(diào)查顯示，雖然有七成以上的參與者表示知道小產(chǎn)權(quán)和大產(chǎn)權(quán)的區(qū)別，但有八成以上的人表示如果價格合適，會考慮購買這類住宅。
據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，今年５月全國７０個大中城市房屋銷售價格同比上漲６．４％，創(chuàng)下１８個月來的新高。新建商品房價格同比漲幅也創(chuàng)出了６個月來的新高，達到６．６％。其中深圳、北京等城市的新房價格漲幅超過１０％。相比北京平均萬元以上的房價，這些小產(chǎn)權(quán)項目以價格低廉吸引了諸多購房者。調(diào)查顯示，目前在售的“小產(chǎn)權(quán)”項目均價為３３４４元／平方米，為２００６年北京市房產(chǎn)整體銷售均價的３８％。
存在風險，但畢竟可以住，相比于飛漲的房價，這成了很多人的無奈之舉。
“小產(chǎn)權(quán)”其實沒產(chǎn)權(quán)
在農(nóng)村集體土地上建設的房無法進行產(chǎn)權(quán)登記
“準確來說，根本沒有‘小產(chǎn)權(quán)’房的概念，因為它就沒有產(chǎn)權(quán)。”安家盛如是說。目前經(jīng)常提及的所謂“小產(chǎn)權(quán)”房，主要是指農(nóng)村集體土地上建設的房屋?！坝捎谶@樣的住房無法進行產(chǎn)權(quán)登記，也就意味著無法獲得法律規(guī)定的所有權(quán)?！北本┲型蓭熓聞账蓭燅R軍說。
今年４月底，馬軍去北京市通州區(qū)的一個樓盤，幫朋友咨詢購房事宜。作為熟悉房地產(chǎn)業(yè)務的專業(yè)律師，這對馬軍來說是常事，但這一次經(jīng)歷卻與以往不同，碰上了所謂的“小產(chǎn)權(quán)”房。馬軍說，首先是購房合同讓我很驚訝，合同中的出賣方居然是村委會。同時，在合同規(guī)定的時間中，只有交房時間，沒有產(chǎn)權(quán)過戶時間。馬軍認為，對于購房者來說，這存在極大的隱患，馬上建議朋友不要購買。
與普通商品住宅使用的國有土地不同，“小產(chǎn)權(quán)”房使用的是集體土地。按照我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的集體土地分兩類：一類是宅基地，供農(nóng)民居??；另外一類就是農(nóng)用地。宅基地有權(quán)建住宅，但必須是本集體內(nèi)的村民，外村村民、城鎮(zhèn)居民都不可以用集體土地來建宅基地。
北京惠誠律師事務所律師袁前嶺說，房屋屬于不動產(chǎn)，不動產(chǎn)必須要經(jīng)過國家規(guī)定的政府部門登記、造冊、頒發(fā)證書才享有所有權(quán)。登記的部門是國家規(guī)定的房屋土地和管理部門，而這些在集體土地上建設的住宅出售給城市居民后是不可能得到登記的。
購買可能“樓財兩空”
在出租轉(zhuǎn)讓方面會遇到困難，被征用可能得不到補償
袁前峰律師認為，購買“小產(chǎn)權(quán)”房面臨極大風險。在法律的層面，沒有辦法取得所有權(quán)證書，即使拿到的鄉(xiāng)或者村給的宅基地證書，或者說鄉(xiāng)村再給你一個什么榮譽村民的證書，這些東西在法律上被認可的可能性不大。在出租、轉(zhuǎn)讓等方面所遇到的困難也可想而知。
中國政法大學國土資源法律研究中心主任教授李顯冬教授說，沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，國土資源局、房管局也不會給你備案。如果有一天國家要征用土地，購買“小產(chǎn)權(quán)房”的消費者很可能得不到補償。因為任何物權(quán)都必須是由法律來設定的，國家補償只會給集體土地原來的村民。購房者如果需要賣方補償，須去法院要求凍結(jié)當初的買房錢，然后根據(jù)法院判決獲得賠償。
對于購房者被價格所吸引，去購買這類存在明顯風險的房屋，有學者認為，政府應更多提供經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性用房才是治本之策。當然，加強監(jiān)管也十分必要。
并非沒有前車之鑒。２００６年６月，北京市對房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)青龍頭村的１４４棟違法別墅進行了處理，拆除８５棟，沒收５９棟，責令退還建設別墅區(qū)范圍內(nèi)非法占用的集體土地４．７畝，并對建設、施工單位及其負責人進行了罰款等。北京市公安機關和監(jiān)察機關還對有關責任人進行了調(diào)查處理。
已經(jīng)購買的小產(chǎn)權(quán)房怎么辦？安家盛表示，對于一些形成了一定規(guī)模的項目，由于牽涉的購房市民較多，具體處理政策還要進一步研究。趙玉虎說，在完成調(diào)查工作后，將根據(jù)情況研究制定處理政策。（記者 劉曉鵬）
