記者日前從權(quán)威渠道獲悉，建設(shè)部、商務(wù)部等六部委共同簽發(fā)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》已經(jīng)悄然下發(fā)。該文件對(duì)外商投資房地產(chǎn)的市場(chǎng)準(zhǔn)入、經(jīng)營(yíng)管理以及境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房等幾大領(lǐng)域做了明確規(guī)定?！兑庖姟分幸蠼ㄔO(shè)部、商務(wù)部、發(fā)改委、國(guó)土資源部、央行、稅務(wù)總局、工商總局、銀監(jiān)會(huì)、外匯局九大部門各自制定有關(guān)操作細(xì)則。
三大領(lǐng)域定新規(guī)設(shè)限
國(guó)家九部門“國(guó)六條”出臺(tái)后，國(guó)內(nèi)有關(guān)部門和一些專家希望盡快出臺(tái)針對(duì)外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作的限制政策。這次《意見》在充分調(diào)查和分析的基礎(chǔ)上，針對(duì)外商投資房地產(chǎn)許多細(xì)節(jié)方面做出了明確的限制規(guī)定。
意見要求境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)投資非自用房地產(chǎn)，應(yīng)遵循“商業(yè)存在”原則，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)。投資總額超過１０００萬(wàn)美元（含１０００萬(wàn)美元）的，注冊(cè)資本金不得低于投資總額的５０％；低于１０００萬(wàn)美元的，注冊(cè)資本金仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
未全部繳清注冊(cè)資本金、未取得《國(guó)有土地使用證》和開發(fā)資本金未達(dá)到投資總額３５％的企業(yè)，將不得辦理境內(nèi)境外貸款、不予批準(zhǔn)外匯借款結(jié)匯。
在境內(nèi)沒有設(shè)立分支機(jī)構(gòu)、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間一年以下的境外個(gè)人，不得購(gòu)買商品房。反之，可以購(gòu)買自用、自住的商品房，且采取實(shí)名制。
境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購(gòu)合資企業(yè)中方股權(quán)的，須妥善安置職工、處理銀行債務(wù)，并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，不得以任何形式在合同、股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報(bào)或變相固定回報(bào)的條款。
此外，外匯局將加強(qiáng)審核外商投資企業(yè)、境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房的資金匯入和結(jié)匯。
《意見》對(duì)港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑在內(nèi)地購(gòu)房采取了較為寬松的政策：“因生活需要，可在境內(nèi)限購(gòu)一定面積的自住商品房?！?/p>
防止外國(guó)人聯(lián)手炒房
自從２００２年取消了外銷房和內(nèi)銷房的區(qū)別之后，我國(guó)在外資投資房地產(chǎn)方面沒有了任何限制。這使得近年來我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域外商投資增長(zhǎng)較快，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)買房異?；钴S。
建設(shè)部在向國(guó)務(wù)院匯報(bào)近期工作時(shí)指出，外資通過收購(gòu)在建項(xiàng)目或企業(yè)股權(quán)，在市場(chǎng)上直接購(gòu)房，直接取得土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)等途徑進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，目的是賺取人民幣升值、房?jī)r(jià)上漲等超值收益，削弱了我國(guó)信貸政策調(diào)控效果，加大了國(guó)際收支不平衡。
“出臺(tái)這個(gè)政策是十分必要的，外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作已經(jīng)成了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中重大的禍害，從國(guó)家利益的角度來說，政府要嚴(yán)厲打擊國(guó)外資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)?！敝袊?guó)社科院金融研究所研究員易憲容說，“在國(guó)際貨幣基金組織１８７個(gè)成員中，有１３７個(gè)成員國(guó)對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)有嚴(yán)格限制。中國(guó)作為一個(gè)發(fā)展中的社會(huì)主義國(guó)家，更有責(zé)任與義務(wù)來保證每一個(gè)居民的居住權(quán)，更要出臺(tái)相關(guān)的法律與政策來打擊外資對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作。”
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩教授表示，限制境外機(jī)構(gòu)和非中國(guó)居民個(gè)人購(gòu)房這個(gè)政策是可以理解的，這樣做既防止了外國(guó)人聯(lián)手炒房，也防止一些境外投資機(jī)構(gòu)來炒房，抬高房?jī)r(jià)制造房地產(chǎn)泡沫。大多數(shù)國(guó)家都是在交易這個(gè)環(huán)節(jié)來進(jìn)行限制。
某網(wǎng)站開展的一次關(guān)于“外資炒房是否應(yīng)控制”的聯(lián)合調(diào)查顯示，近八成被調(diào)查網(wǎng)民認(rèn)為外資炒房是拉高房?jī)r(jià)的重要因素之一，對(duì)此亟需政府出臺(tái)相關(guān)政策，給予限制性調(diào)控。
阻擊部分境外熱錢
新政策推出之后，作用將有多大？
《意見》實(shí)施之后，“商業(yè)存在”將是一個(gè)基本原則。外資投資購(gòu)買非自用房產(chǎn)，應(yīng)遵循商業(yè)存在原則，按規(guī)定申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)。其中投資總額超過(含)１０００萬(wàn)美元的，注冊(cè)資本金不得低于投資總額的５０％。
有關(guān)專家認(rèn)為，這意味著以前一些金融投資機(jī)構(gòu)和其他各種渠道進(jìn)來的境外熱錢，將不能夠直接投資購(gòu)房，必須經(jīng)過批準(zhǔn)、登記才行。
“設(shè)置這個(gè)門檻的目的，是限制銀行對(duì)外資房地產(chǎn)企業(yè)的貸款比例，改變以前房地產(chǎn)市場(chǎng)投資中貸款比例過高的情況。”董藩教授認(rèn)為，“從房地產(chǎn)開發(fā)方面提高門檻，資本金方面的規(guī)定能夠防止出現(xiàn)泡沫，減輕銀行的貸款壓力?！?/p>
上海某房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，此前，不少境外人士都是通過中介機(jī)構(gòu)直接在內(nèi)地購(gòu)買房產(chǎn)，從資金進(jìn)出到登記產(chǎn)權(quán)各方面幾乎沒有限制。而新規(guī)定中“工作、學(xué)習(xí)一年以上時(shí)間”的要求，將導(dǎo)致這部分個(gè)人投資者在內(nèi)地購(gòu)買房產(chǎn)受限。
“對(duì)于資本實(shí)力雄厚的投資基金而言，這些措施的實(shí)際效果非常有限?！币讘椚菡f。
商務(wù)部研究院研究員梅新育認(rèn)為，這些政策對(duì)于光明正大進(jìn)入的外資是有效的，但對(duì)于以偽裝方式流入的外資未必完全有效。
易憲容說：“這些政策都相當(dāng)溫和，可以理解為是政府的試探性舉措，如果市場(chǎng)反應(yīng)超出了預(yù)期，政府部門可以在此基礎(chǔ)上再調(diào)整實(shí)施下一步措施?！彼J(rèn)為，這些溫和政策傳遞出的信號(hào)是，外國(guó)投資者必須充分考慮到政策風(fēng)險(xiǎn)。
“這些舉措的意義在于‘有勝于無(wú)’。”中國(guó)國(guó)際金融有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘表示了同樣的觀點(diǎn)。
那么如何在實(shí)施過程中把握好度，從而有效地落實(shí)政策？
哈繼銘認(rèn)為，外匯局應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)外匯流入的監(jiān)管，并通過持有房產(chǎn)時(shí)間等標(biāo)準(zhǔn)來判斷外資是否是短線投機(jī)的熱錢。
