房地產(chǎn)抵押估價(jià)新規(guī)呈現(xiàn)四大看點(diǎn)
新華社北京１月２４日電（記者 杜宇）記者２４日從建設(shè)部獲悉，建設(shè)部、人民銀行和銀監(jiān)會(huì)三部門日前聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，從業(yè)務(wù)委托、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)選聘、金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款額的內(nèi)部審核以及加強(qiáng)監(jiān)管等多方面，規(guī)范抵押貸款估價(jià)，強(qiáng)調(diào)和細(xì)化對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性要求。
作為房地產(chǎn)抵押估價(jià)的新規(guī)定，這份文件有四大看點(diǎn)。
審慎放貸，科學(xué)、合理確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值
房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款，以及其他貸款，通常將房地產(chǎn)作為抵押物。房地產(chǎn)抵押價(jià)值是確定貸款額度的重要依據(jù)。房地產(chǎn)抵押價(jià)值如果過(guò)高，就容易造成信貸風(fēng)險(xiǎn)，如果過(guò)低，抵押物的擔(dān)保作用就得不到充分發(fā)揮。
《通知》明確要求商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，要確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值，作為核定貸款發(fā)放額的依據(jù)。商業(yè)銀行內(nèi)部審貸的工作人員，應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)知識(shí)和技能，且不能參與信貸決策。同時(shí)要求商業(yè)銀行監(jiān)測(cè)已抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，及時(shí)了解抵押價(jià)值變化情況。
處置抵押房地產(chǎn)前，商業(yè)銀行必須委托房估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，防止信貸資產(chǎn)流失。
創(chuàng)造良好市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，維護(hù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的客觀中立
三部門要求各商業(yè)銀行建立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)選用機(jī)制，制定選用辦法。由商業(yè)銀行內(nèi)信貸決策以外的部門，按照公正、公開、透明的原則，在資質(zhì)等級(jí)高、社會(huì)信譽(yù)好的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)中擇優(yōu)決定。
同時(shí)要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正原則，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，不得以迎合高估或低估要求、給予“回扣”、惡意壓低收費(fèi)等不正當(dāng)方式承攬房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)。
禁止任何單位和個(gè)人非法干預(yù)房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)結(jié)果。還要求房地產(chǎn)管理部門進(jìn)一步加大房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)監(jiān)管和執(zhí)法監(jiān)察力度。
杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評(píng)估（北京）有限公司董事長(zhǎng)杜鳴說(shuō)：“這次明確了房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)的作用，規(guī)范了估價(jià)行為，有了明確的操作方法。還提出了防止惡意競(jìng)爭(zhēng)，雖然一個(gè)文件不可能將其完全消除，但是也算敲響警鐘，有了行為準(zhǔn)則。今后還應(yīng)在對(duì)估價(jià)方法和估價(jià)服務(wù)的要求上不斷完善?！?/p>
規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價(jià)委托人及收費(fèi)
房地產(chǎn)抵押估價(jià)為貸款人核定抵押貸款額度提供參考依據(jù)。因此，《通知》規(guī)定原則上商業(yè)銀行作為房地產(chǎn)抵押估價(jià)的委托人，并按“誰(shuí)委托，誰(shuí)付費(fèi)”的原則，由委托人承擔(dān)估價(jià)費(fèi)用。
禁止商業(yè)銀行及其工作人員以任何形式向估價(jià)機(jī)構(gòu)收取中間業(yè)務(wù)費(fèi)、業(yè)務(wù)協(xié)作費(fèi)、回扣以及具有類似性質(zhì)的不合理或非法費(fèi)用。
考慮到目前房地產(chǎn)抵押估價(jià)基本由借款人委托，為實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過(guò)渡，《通知》規(guī)定商業(yè)銀行和借款人另行約定委托人的，從其約定。
完善房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系，明確房地產(chǎn)抵押估價(jià)原則
房地產(chǎn)抵押估價(jià)新規(guī)定，充分考慮了房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)特點(diǎn)，從估價(jià)技術(shù)的角度，對(duì)房地產(chǎn)抵押估價(jià)的基本原則、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)方法選擇、估價(jià)參數(shù)選取以及估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)披露的信息等提出了具體要求，并要求估價(jià)報(bào)告對(duì)優(yōu)先受償權(quán)等影響抵押物變現(xiàn)能力的因素作重點(diǎn)分析。
四川恒通評(píng)估事務(wù)所董事長(zhǎng)崔太平表示：“與《通知》配套下發(fā)的《指導(dǎo)意見》是一個(gè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)指導(dǎo)我們估價(jià)師工作，規(guī)范估價(jià)行為有著突出作用。和以往相比有很大差異。比如說(shuō)，評(píng)估對(duì)象有拖欠工程款現(xiàn)象，我們?cè)谧龅盅涸u(píng)估時(shí)，要把這樣一些因素扣減，為銀行貸款提供更真實(shí)可靠的依據(jù)。”
全國(guó)有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)３５００多家
新華社北京１月２４日電（記者 杜宇）記者２４日從中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)了解到，目前，全國(guó)具有房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的人員約有３．２萬(wàn)人，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)３５００余家。
據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)介紹，房地產(chǎn)估價(jià)已成為房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、城鎮(zhèn)房屋拆遷、司法鑒定、課稅、公司上市、企業(yè)改制、企業(yè)清算、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等活動(dòng)的基礎(chǔ)，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，發(fā)揮了積極作用。
柴強(qiáng)說(shuō)，現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款，以及其他貸款，通常將房地產(chǎn)作為抵押物。房地產(chǎn)抵押價(jià)值是確定貸款額度的重要依據(jù)。房地產(chǎn)抵押價(jià)值如果過(guò)高，就容易造成信貸風(fēng)險(xiǎn)，如果過(guò)低，抵押物的擔(dān)保作用就得不到充分發(fā)揮。所以，房地產(chǎn)抵押價(jià)值需要房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，運(yùn)用專門的評(píng)估技術(shù)來(lái)估算、判定。（完）
