供地總量增幅明顯 結(jié)構(gòu)更趨優(yōu)化
——上半年全國土地市場動(dòng)態(tài)監(jiān)測分析
2010年上半年，面對(duì)國際國內(nèi)各種積極變化和不確定因素的增多，黨中央、國務(wù)院審時(shí)度勢，提出了“穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促轉(zhuǎn)變”的發(fā)展戰(zhàn)略，采取了包括土地政策在內(nèi)的一系列措施，房地產(chǎn)市場正發(fā)生積極變化。上半年，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行較為平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)增長的協(xié)調(diào)性和宏觀調(diào)控的主動(dòng)性增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)“二次探底”的可能性基本排除。土地市場方面也表現(xiàn)出積極變化，今年上半年，以房地產(chǎn)用地供應(yīng)為重點(diǎn)，各類用地供應(yīng)量均出現(xiàn)較大增長。同時(shí)，商品住房用地和工業(yè)用地出讓平均價(jià)款有所回落。在土地供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu)上，東部地區(qū)仍是土地供應(yīng)的主要投向，但中部地區(qū)土地供應(yīng)增長迅速?？傮w而言，隨著第二季度中央出臺(tái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的逐步落實(shí)，土地市場呈現(xiàn)出“總體趨于穩(wěn)定、局部回歸理性、結(jié)構(gòu)更趨優(yōu)化”的態(tài)勢。
上半年供地總量大幅增加
供地總量增幅明顯，房地產(chǎn)用地供應(yīng)增長突出。上半年，全國31個(gè)?。▍^(qū)、市）土地供應(yīng)總量為17.9萬公頃，同比增加65.1%。其中，工礦倉儲(chǔ)用地、房地產(chǎn)開發(fā)用地和基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地（包括公用設(shè)施、公共建筑、交通運(yùn)輸、水利設(shè)施、特殊用地）供應(yīng)同比分別增加31.9%、98.4%和77.1%（見圖1）。三類用地占土地供應(yīng)總量的比重分別為33%、37.4%和29.6%。工礦倉儲(chǔ)用地供應(yīng)比例同比下降8.3個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)用地和其他用地供應(yīng)比例同比分別提高6.3個(gè)百分點(diǎn)和2個(gè)百分點(diǎn)。從36個(gè)重點(diǎn)城市（省會(huì)城市和計(jì)劃單列市）的情況看，土地供應(yīng)總量同比增加的有北京、天津、重慶、杭州、深圳等26個(gè)城市，同比減少的有上海、廣州、廈門等10個(gè)城市。
圖1
土地招拍掛比重略有提高，劃撥地供應(yīng)量持續(xù)增大。上半年，土地出讓總面積同比增加53.9%，占土地供應(yīng)總量的65.8%，同比下降4.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，招拍掛出讓土地面積占土地出讓總面積的90.7%，同比提高6.1個(gè)百分點(diǎn)。土地出讓價(jià)款總額同比增幅明顯，第二季度土地出讓平均價(jià)款為948元/平方米，環(huán)比下跌9.8%。土地劃撥供應(yīng)總量同比增加92.1%，占土地供應(yīng)總量的34.1%，同比提高4.8個(gè)百分點(diǎn)。
保障房用地供應(yīng)量明顯增加，房地產(chǎn)用地出讓價(jià)款回落。上半年，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)量同比增加98.4%，其中商服用地、住宅用地供應(yīng)量同比分別增長64.1%和112.5%。在住宅用地中，保障性住房用地（經(jīng)濟(jì)適用住房用地、廉租住房用地）供應(yīng)量同比增加99.2%。從36個(gè)重點(diǎn)城市供地情況看，上半年房地產(chǎn)用地供應(yīng)量同比增加的城市有30個(gè)，保障性住房用地供應(yīng)量同比增加的城市有28個(gè)。隨著各地房地產(chǎn)調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái)，土地市場逐漸降溫，呈逐季回落態(tài)勢（見圖2）。分季度看，第二季度房地產(chǎn)、商服、普通商品住房用地出讓平均價(jià)款環(huán)比分別下跌5%、17.4%和10.6%。
圖2
住宅用地供應(yīng)總量持續(xù)增長
當(dāng)前，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，房地產(chǎn)調(diào)控政策“組合拳”作用得以有效發(fā)揮，土地市場呈逐步穩(wěn)定、回歸理性的良好態(tài)勢。在土地宏觀調(diào)控政策作用下，上半年土地供應(yīng)量穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)出讓平均價(jià)款逐步回落，市場預(yù)期逐漸企穩(wěn)。
隨著4萬億元經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃效果的進(jìn)一步顯現(xiàn)，部分地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地總量將持續(xù)增加。2009年，為確保中央4萬億元投資計(jì)劃得到落實(shí)，國土資源部及時(shí)調(diào)整了土地利用年度計(jì)劃規(guī)模，加快土地審批，土地供應(yīng)總量得以大幅回升，有力保證了保增長、擴(kuò)內(nèi)需的用地需要。
今年以來，隨著4萬億元投資計(jì)劃效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，一些地方土地供應(yīng)特別是基礎(chǔ)設(shè)施用地供應(yīng)量增加明顯。例如貴州省上半年以重大工程為主的基礎(chǔ)設(shè)施用地供地面積為8005公頃，已經(jīng)超過2009年全年基礎(chǔ)設(shè)施供地總量。
上半年，全國住宅用地供應(yīng)總量持續(xù)增長，但市場觀望氛圍開始傳導(dǎo)到土地市場。在已公布的2010年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的引導(dǎo)下，各級(jí)國土資源管理部門加大了住宅用地供應(yīng)。上半年，住宅用地供應(yīng)量同比增幅明顯。隨著房地產(chǎn)調(diào)控新政的出臺(tái)，房屋銷量開始下降，市場觀望氣氛轉(zhuǎn)濃，房企拿地?zé)崆槊黠@降低，市場競爭強(qiáng)度有所回落，一些城市開始出現(xiàn)流標(biāo)（流拍）現(xiàn)象。從房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)前后的供地情況看，5月份全國84個(gè)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)出讓平均價(jià)款環(huán)比下跌10.9%，住宅用地出讓平均價(jià)款環(huán)比下跌7.5%。
隨著經(jīng)濟(jì)上升態(tài)勢趨穩(wěn)，預(yù)計(jì)下半年土地供應(yīng)將保持平穩(wěn)增長。今年第二季度GDP同比增長達(dá)到10.3%，環(huán)比增幅回落1.6個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)增加值增速較第一季度回落3.7個(gè)百分點(diǎn)。上半年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長25.5%，與第一季度增幅相比回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢平穩(wěn)。此外，在上半年的宏觀調(diào)控中，中央一方面調(diào)整了信貸政策。上半年人民幣貸款增量同比減少37.2%，房地產(chǎn)市場調(diào)控初顯成效。在未來政策導(dǎo)向上，中央將堅(jiān)持積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。在上述政策背景下，預(yù)計(jì)下半年土地供應(yīng)量將保持平穩(wěn)增長。
對(duì)下半年土地市場發(fā)展的建議
其一，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加土地政策對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的促進(jìn)作用，加快發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。一方面，圍繞今年經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的工作重心，以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為出發(fā)點(diǎn)，適時(shí)調(diào)整和發(fā)布新的《禁止用地項(xiàng)目目錄》和《限制用地項(xiàng)目目錄》，嚴(yán)格土地準(zhǔn)入條件，實(shí)施“有禁有限、有保有壓”的土地供應(yīng)政策，積極探索差別化的產(chǎn)業(yè)用地政策，加強(qiáng)土地政策參與宏觀調(diào)控的主動(dòng)性和能動(dòng)性。另一方面，完善存量土地供應(yīng)政策，鼓勵(lì)城市存量土地二次開發(fā)，研究建立和完善低效工業(yè)用地退出機(jī)制，積極盤活存量房用地，推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整升級(jí)。
其二，保持現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性，確保實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)。從上半年的監(jiān)測分析情況看，中央宏觀調(diào)控，尤其是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策“組合拳”，已經(jīng)發(fā)揮了重要作用，房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)充足，土地出讓均價(jià)環(huán)比下降，市場觀望氣氛漸濃。土地調(diào)控政策通過供應(yīng)和需求的雙向調(diào)節(jié)，穩(wěn)定了市場預(yù)期，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)理性回歸態(tài)勢。同時(shí)，現(xiàn)階段宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)不穩(wěn)，加之通貨膨脹和人民幣升值預(yù)期的存在，也引發(fā)了社會(huì)各界對(duì)國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)性的擔(dān)憂。因此，在本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控中，相關(guān)部門一是要繼續(xù)采取有力措施，促進(jìn)民生用地供應(yīng)計(jì)劃切實(shí)“落地”，保障民生用地供應(yīng)。二是要在保持政策持續(xù)性、穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上，提高針對(duì)性和靈活性，避免政策起伏過大，確保調(diào)控效果實(shí)現(xiàn)。
其三，加大市場監(jiān)測監(jiān)管力度，確保已供土地依規(guī)依約開發(fā)利用。一方面要進(jìn)一步擴(kuò)大土地供應(yīng)和開發(fā)利用信息的公開范圍，貫徹落實(shí)建設(shè)項(xiàng)目開竣工申報(bào)制度，將已供土地的開發(fā)建設(shè)情況向社會(huì)公開，接受社會(huì)監(jiān)督。另一方面要嚴(yán)格合同管理，及時(shí)監(jiān)測并處理各種違法違規(guī)行為。對(duì)違規(guī)變更保障性住房、中小戶型中低價(jià)位商品房項(xiàng)目用途和開發(fā)建設(shè)條件的，要加大查處力度。對(duì)違反供地政策、超規(guī)模供應(yīng)商品住宅用地問題要及時(shí)披露和糾正。對(duì)閑置土地，要在進(jìn)一步摸清各地情況的基礎(chǔ)上，通過部、省掛牌督辦的方式逐步清理、處置，增加土地有效供應(yīng)，確保土地宏觀調(diào)控政策落到實(shí)處。（中國土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心）
