“根據(jù)對(duì)我國東中西部620個(gè)不同類型房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查發(fā)現(xiàn),目前在國內(nèi)地價(jià)占房價(jià)15%~30%,平均是23.2%。這個(gè)比例遠(yuǎn)低于國際水平?!?6月24日,國土資源部副部長、黨組副書記、國家土地副總督察鹿心社在國新辦新聞發(fā)布會(huì)透露的這一數(shù)字,引起社會(huì)廣泛熱議。
7月23日,在中國土地勘測院規(guī)劃院網(wǎng)站上公布的專項(xiàng)調(diào)查告訴我們,地價(jià)占房價(jià)平均比例為23.2%,這個(gè)數(shù)字不是哪個(gè)人憑空想象出來的,而是經(jīng)過一番頗為縝密的調(diào)查得來的。專項(xiàng)調(diào)查掀起了房地產(chǎn)項(xiàng)目中地價(jià)房價(jià)比例的“蓋頭”,公開無疑有助于平息爭議,認(rèn)清方向。
105個(gè)城市620個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,地價(jià)占房價(jià)平均比例為23.2%
地價(jià)在房價(jià)中到底占據(jù)了多大的比例,一直以來是社會(huì)上普遍關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)問題。為掌握房地產(chǎn)市場和土地市場運(yùn)行情況,積極應(yīng)對(duì)當(dāng)前市場形勢變化,國土資源部組織開展了房地產(chǎn)項(xiàng)目用地地價(jià)專項(xiàng)調(diào)查。
調(diào)查于2009年5月底開展,調(diào)查范圍為全國105個(gè)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測城市,調(diào)查方式為城市內(nèi)分區(qū)域隨機(jī)抽樣,對(duì)象主要是2006年以來取得土地且已進(jìn)入銷售階段(包括已售完)的商品房開發(fā)項(xiàng)目(部分房地產(chǎn)市場不夠活躍的城市選取了少量2004年、2005年取得土地的案例)。其中,調(diào)查的房價(jià)為商品房開盤時(shí)的平均售價(jià),地價(jià)為土地出讓時(shí)的樓面地價(jià)。土地取得時(shí)間為取得國有土地使用權(quán)證的時(shí)間。此次測算案例的統(tǒng)一內(nèi)涵為以招拍掛方式、“凈地”形式公開出讓的商品房用地。剔除掉毛地出讓、協(xié)議出讓等不符合要求的數(shù)據(jù)后,共得到有效案例620個(gè)。
620個(gè)案例中,銷售房價(jià)最高為45000元/平方米,最低為1130元/平方米;地價(jià)占房價(jià)最低比例為5.3%,最高為58.6%。大多數(shù)項(xiàng)目地價(jià)占房價(jià)比例在15%~30%之間。620個(gè)案例平均為23.2%,其中,比例在30%以下的約占案例總數(shù)的78%。
按案例所處地域劃分,東部地區(qū)共有案例316個(gè),地價(jià)占房價(jià)比例平均為27%;中部地區(qū)共有案例158個(gè),地價(jià)占房價(jià)比例平均為21%;西部地區(qū)共有案例146個(gè),地價(jià)占房價(jià)比例平均為18%。
說保18億畝耕地紅線推漲了房價(jià),沒有根據(jù),也沒有道理
地價(jià)與房價(jià)的關(guān)系重新成為人們熱議的話題,與北京、上海、重慶等地出現(xiàn)“天價(jià)地”密切相關(guān)。
“北京廣渠門、上海青浦區(qū)、廣州琶洲……”短時(shí)間里,這些地名因天價(jià)地相繼誕生而成為人們熱議的對(duì)象。
實(shí)際上,目前所謂“天價(jià)地”并不普遍。根據(jù)最新公布的《2009年上半年全國土地市場動(dòng)態(tài)監(jiān)測分析報(bào)告》的監(jiān)測數(shù)據(jù),我國35個(gè)城市今年上半年綜合、商業(yè)、住宅等地價(jià)同比均有小幅度下降。然而,“土地成本上升引發(fā)了房價(jià)上漲”的爭議已然被挑起。
“地價(jià)與房價(jià)之爭”由來已久。全國工商聯(lián)曾在兩會(huì)期間遞交的《我國房價(jià)為何居高不下》一文中提出,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中土地成本占直接成本比例最高,達(dá)到58.2%。有人因此把它作為“地價(jià)決定房價(jià)”的最有力論據(jù),并把這個(gè)報(bào)告作為今年地價(jià)與房價(jià)之爭的起點(diǎn)。一些人甚至提出,“由于要守紅線,土地偏緊、地價(jià)偏高,影響了房價(jià)?!?/p>
與一些人“地價(jià)決定房價(jià)”的觀點(diǎn)相反,很多人極力反對(duì)。
中國人民大學(xué)俞明軒教授認(rèn)為:“從本質(zhì)上說房價(jià)決定地價(jià),消費(fèi)者決定開發(fā)商。研究結(jié)果發(fā)現(xiàn),‘天價(jià)地’沒有形成‘天價(jià)房’,‘天價(jià)房’也不是‘天價(jià)地’形成的。”
中國農(nóng)業(yè)大學(xué)周光源教授指出,房價(jià)并非因土地成本的上升而被推高,開發(fā)商對(duì)未來房價(jià)的預(yù)期,是地價(jià)高低的決定因素。
正如鹿心社副部長所言,從中國的地價(jià)水平看,說保18億畝耕地紅線推漲了房價(jià),沒有根據(jù),也沒有道理。
“將實(shí)際的數(shù)據(jù)和情況擺出來,以透明公開的方式讓社會(huì)了解相關(guān)信息,是回答疑問消除爭論的最好方法?!?/p>
對(duì)于此次向社會(huì)公布專項(xiàng)調(diào)查結(jié)果,各界評(píng)價(jià)甚高。有房地產(chǎn)商在接受媒體采訪時(shí)表示,最近開發(fā)商拿地的比較多,地價(jià)也在一個(gè)勁兒地往上躥。針對(duì)目前的房地產(chǎn)形勢,國土資源部這次對(duì)地價(jià)成本的摸底,是為下一步政策性調(diào)整收集事實(shí)依據(jù)。同時(shí),這次摸底也是對(duì)各地開發(fā)商的一個(gè)警醒,還購房者一個(gè)公開、透明的環(huán)境。