土地儲(chǔ)備被經(jīng)濟(jì)學(xué)家形象地比喻為“土地銀行”，是因?yàn)樗哂泻豌y行類似的經(jīng)濟(jì)調(diào)控能力和融資功能——海南省級(jí)“土地銀行”期待早日破土。
《海南省土地儲(chǔ)備整理管理辦法》已于今年9月1日正式實(shí)施，業(yè)內(nèi)人士稱之為省今年最重要土地政策之一，明確建立省級(jí)“土地銀行”則是這份文件最大的亮點(diǎn)。記者今日從省國(guó)土部門了解到，省土地銀行“破土”尚需時(shí)日。
海南省土地儲(chǔ)備2000年起步于?？冢珒H限于市縣一級(jí)儲(chǔ)備，現(xiàn)有14個(gè)市縣成立了儲(chǔ)備中心。
海南省建立省級(jí)土地儲(chǔ)備的構(gòu)想醞釀多時(shí)。省委、省政府去年提出要建立省、市縣兩級(jí)土地儲(chǔ)備庫(kù)，并要求建一個(gè)比較大的省級(jí)土地儲(chǔ)備庫(kù)，為海南的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展做準(zhǔn)備。
省國(guó)土資源廳廳長(zhǎng)林詩(shī)鑾告訴記者：“建立省級(jí)土地儲(chǔ)備，緊扣了海南當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展大背景?！彪S著“雙大戰(zhàn)略”的實(shí)施，大企業(yè)、大項(xiàng)目紛紛進(jìn)入海南，需要足夠的發(fā)展用地；東環(huán)鐵路等一批重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在即，需要巨量的資金投入。
作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力不雄厚的政府，用省級(jí)土地儲(chǔ)備制度預(yù)留土地和進(jìn)行信貸融資，無(wú)疑是現(xiàn)階段解決這兩大需求的有效途徑。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是政府官員還是專業(yè)人士，都認(rèn)為海南省級(jí)“土地銀行”應(yīng)盡快成立，讓其成為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要“助力器”。
一個(gè)調(diào)控手段：
市縣地價(jià)“戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”有望終結(jié)
“比如三亞和陵水的沿海地塊，其資源秉性相差不大，但地價(jià)差距卻是幾十倍，這是不正常的?！笔⊥恋貙W(xué)會(huì)理事長(zhǎng)王業(yè)僑認(rèn)為，長(zhǎng)期以來(lái)，我省的土地交易流轉(zhuǎn)基本上以市縣區(qū)域?yàn)槭袌?chǎng)輻射和調(diào)節(jié)范圍，因各市縣的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、交通條件或招商力度等存在差異，導(dǎo)致我省在土地供應(yīng)上存在區(qū)域性不平衡，土地價(jià)格差異過(guò)大。
還有一個(gè)不容回避的現(xiàn)實(shí)是，不少市縣為了吸引投資商還競(jìng)相殺價(jià)，大打土地價(jià)格戰(zhàn)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這種惡性競(jìng)爭(zhēng)沒有最后贏家，最終結(jié)果是造成海南土地貶值?！暗绻沂〗ㄆ鹗〖?jí)土地儲(chǔ)備，這種狀況會(huì)得到根本改善”，王業(yè)僑說(shuō)。
市縣土地市場(chǎng)各自為政，省級(jí)土地儲(chǔ)備可以發(fā)揮“盟主”作用，推動(dòng)在省域范圍內(nèi)建立統(tǒng)一的土地價(jià)格體系、統(tǒng)一的市場(chǎng)供需關(guān)系，這兩個(gè)“統(tǒng)一”完成后，將有助于提高全省范圍內(nèi)的低價(jià)總體水平，最大限度壟斷和增加政府土地收益，避免出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)等混亂局面。同時(shí)也可以強(qiáng)化省政府的綜合調(diào)控能力。
也有人認(rèn)為，省、市縣兩級(jí)土地儲(chǔ)備并存，會(huì)造成新的問(wèn)題，以前由市縣獨(dú)家壟斷的土地資源，如今要與省里共享，甚至有人提出了“爭(zhēng)利”說(shuō)，認(rèn)為省政府動(dòng)了市縣土地的“奶酪”。
“這種說(shuō)法是片面的。”王業(yè)僑說(shuō)，在我省的土地儲(chǔ)備管理暫行辦法中，儲(chǔ)備土地的統(tǒng)一供應(yīng)、交易的主體還在市、縣政府。同時(shí)在省級(jí)儲(chǔ)備的收益中充分考慮到了市縣的利益，省級(jí)土地儲(chǔ)備的收益有20％－30％返還市縣，50％用于全社會(huì)受益的省重點(diǎn)項(xiàng)目投資，剩下的很小部分才用于土地儲(chǔ)備金積累。
為避免和市縣儲(chǔ)備打架，對(duì)省政府儲(chǔ)備的土地范圍，也予以了嚴(yán)格規(guī)定，最主要的儲(chǔ)備地是重大項(xiàng)目建設(shè)用地等，此外對(duì)市縣政府出讓底價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)的土地，省政府也可優(yōu)先收購(gòu)儲(chǔ)備，其目的是遏制市縣間惡性壓價(jià)。
一個(gè)融資平臺(tái)：
“以地生財(cái)”不再靠賣地
據(jù)王業(yè)僑介紹，省重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施投資一直由省政府“買單”，全社會(huì)無(wú)償受益，省政府因此負(fù)債累累。據(jù)了解，我省僅用于交通設(shè)施建設(shè)的債務(wù)就高達(dá)90多億。在我省的“十一五”規(guī)劃中，有大量的道路、港口、電路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，資金需求量巨大，財(cái)政難堪重負(fù)。
為此，省主要領(lǐng)導(dǎo)曾不止一次提出，要建立省市兩級(jí)政府土地儲(chǔ)備庫(kù)，改革我省基礎(chǔ)設(shè)施投融資體制。
王業(yè)僑說(shuō)：“土地儲(chǔ)備是一個(gè)很好的融資平臺(tái)?！彼J(rèn)為，用土地的預(yù)期受益作為政府融資信用擔(dān)保，用土地受益權(quán)質(zhì)押貸款籌集建設(shè)資金是政府最佳融資模式，這樣既能獲取資金保證建設(shè)，又可避免違反國(guó)家調(diào)控政策，過(guò)度供應(yīng)土地。
省政府一位副秘書長(zhǎng)告訴記者，用土地融資建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施也是一種公平的做法，土地取之于市縣，但基礎(chǔ)設(shè)施也是用之于市縣，所以省級(jí)土地儲(chǔ)備就改變了以往那種省政府舉債建設(shè)，市縣無(wú)償受益的模式。
王業(yè)僑還提出了這樣一個(gè)設(shè)想，根據(jù)海南“省直管市縣”的體制和“把海南當(dāng)作一個(gè)城市來(lái)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)”的思路，由省土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)統(tǒng)一測(cè)算確定全省土地期權(quán)融資模式，建立全省統(tǒng)一的，市縣可按份額享有權(quán)益的政府土地儲(chǔ)備庫(kù)，并統(tǒng)一與金融機(jī)構(gòu)簽訂儲(chǔ)備貸款協(xié)議，按照市（縣）土地儲(chǔ)備規(guī)模和區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要，統(tǒng)一核定貸款投入項(xiàng)目和規(guī)模。他說(shuō)，這種體制可以有效控制變現(xiàn)規(guī)模、統(tǒng)籌融資使用、保證區(qū)域性重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。
一個(gè)建設(shè)保障：
重點(diǎn)項(xiàng)目不再因土地而“卡殼”
今后5年，是海南又快又好發(fā)展的重要階段，“十一五”期間海南省全社會(huì)固定資產(chǎn)投資將逼近600億元，要保證這些項(xiàng)目的順利實(shí)施，留足發(fā)展用地尤為關(guān)鍵。
據(jù)了解，近年來(lái)，海南省作為全國(guó)處置積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)，收回了大批閑置土地，為土地儲(chǔ)備整理提供了一定的存量土地。
記者在采訪中得知，目前省某些重大項(xiàng)目的土地供應(yīng)面臨比較尷尬的境地。由于沒有省級(jí)土地儲(chǔ)備，所有建設(shè)用地只能從市縣取得，而部分基層政府過(guò)分強(qiáng)調(diào)地方利益，在征地過(guò)程中，不乏人為抬高征地成本的事例。
王業(yè)僑認(rèn)為，省級(jí)土地儲(chǔ)備可化解上述問(wèn)題，為重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)提供土地保障。他說(shuō)，通過(guò)省級(jí)土地儲(chǔ)備可以將根據(jù)計(jì)劃和規(guī)劃，對(duì)重點(diǎn)基礎(chǔ)、公共設(shè)施用地和大工業(yè)項(xiàng)目的用地，提前一兩年預(yù)先征用儲(chǔ)備，避免突擊征地引發(fā)搶種、搶建和人為抬高地價(jià)等問(wèn)題，最大限度減少土地成本，保證建設(shè)用地。
記者從國(guó)土資源廳獲悉，我省建立省級(jí)土地儲(chǔ)備的基本條件已成熟，根據(jù)我省當(dāng)前的建設(shè)計(jì)劃，不少市縣的存量土地，以及重點(diǎn)工程的補(bǔ)償用地都有條件立即轉(zhuǎn)為省級(jí)儲(chǔ)備用地。
海南省級(jí)“土地銀行”何時(shí)破土？我們拭目以待。(譚麗琳)
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土地儲(chǔ)備整理制度是指政府授權(quán)的土地儲(chǔ)備整理機(jī)構(gòu),將政府或土地管理部門通過(guò)依法收回、收購(gòu)、置換、征用等方式取得的土地，統(tǒng)一納入政府土地儲(chǔ)備庫(kù)，根據(jù)規(guī)劃，統(tǒng)一整理開發(fā)，形成建設(shè)條件后，由政府統(tǒng)一供應(yīng)的行為。
這種制度在國(guó)外被稱為“土地銀行”制度，最早始于荷蘭的阿姆斯特丹，已有200多年的歷史，美國(guó)和歐洲許多國(guó)家都建立了“土地銀行”制度，并已成了西方市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家調(diào)控土地市場(chǎng)、合理配置土地資源、保障城市規(guī)劃實(shí)施的重要制度。我國(guó)香港、臺(tái)灣、澳門也實(shí)行土地儲(chǔ)備整理制度。
在我國(guó)內(nèi)地，已有1258個(gè)城市（鎮(zhèn)）建立了土地儲(chǔ)備整理機(jī)構(gòu)。
