房地產(chǎn)市場利益機(jī)制不平衡
少數(shù)人利用公共資源謀私利
大量資金涌入導(dǎo)致市場泡沫
需靠制度調(diào)整失衡利益關(guān)系
房地產(chǎn)暴利之爭，這幾天又引起了大論戰(zhàn)。原因是有人出了一個(gè)報(bào)告，要用數(shù)據(jù)來證明房地產(chǎn)沒有暴利。其實(shí)這個(gè)問題早就不需要證明了，國內(nèi)房地產(chǎn)市場暴利是家喻戶曉的事情，也是中央政府希望通過政策來調(diào)整的一個(gè)行業(yè)。在這樣的情況下，有人仍然還要證明這個(gè)行業(yè)不存在暴利，無異于顛倒黑白。
目前中國房地產(chǎn)問題是什么？是房價(jià)太高嗎？是房地產(chǎn)的市場秩序混亂嗎？是房地產(chǎn)企業(yè)納稅行為不規(guī)范嗎？是中低價(jià)位的住房太少嗎？這些問題當(dāng)然重要，但最為重要的則是目前中國的房地產(chǎn)市場的利益機(jī)制不平衡，就是通過國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，讓整個(gè)社會(huì)的財(cái)富在短期內(nèi)向少數(shù)人聚集，就是少數(shù)人利用公共的資源為個(gè)人謀利。當(dāng)一個(gè)行業(yè)的利益結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡時(shí)，該行業(yè)的暴利也就不可避免了。當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是一個(gè)暴利行業(yè)時(shí)，我們社會(huì)是不可能和諧的。
近年來，中央政府早就看到問題所在，開始通過政策來調(diào)整房地產(chǎn)市場的利益失衡。盡管效果不可能立即顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場的利益分配新機(jī)制也不可能立即發(fā)揮重大作用，但最近出臺(tái)的一系列政策，目的很明確，就是要改變以往不合理的利益機(jī)制，改變目前的房地產(chǎn)市場的利益失衡。比如房地產(chǎn)市場發(fā)展模式的巨大變化，就是要讓房地產(chǎn)市場不能成為替少數(shù)人服務(wù)的市場，就是要建立起以生產(chǎn)中低檔產(chǎn)品為主的房地產(chǎn)市場。
從一些現(xiàn)象來看，房地產(chǎn)市場暴利可以表現(xiàn)為，一是早些時(shí)候房地產(chǎn)要素的非市場化與產(chǎn)品交易的市場化。在這種情況下，如果這些房地產(chǎn)市場的要素是公共的（如土地和金融資源），而且可以用低于市場的價(jià)格獲得，那么通過權(quán)力方式獲得這些房地產(chǎn)市場要素的人就可以得到比市場高的利潤，即誰獲得這些要素自然誰就獲得暴利。為什么有人倒賣土地輕易獲利，道理就在于此。還有，當(dāng)房地產(chǎn)市場的要素非市場化，而房地產(chǎn)市場產(chǎn)品完全由市場來定價(jià)時(shí)，那么對(duì)于房地產(chǎn)這樣的特殊產(chǎn)品，不僅房地產(chǎn)企業(yè)可以壟斷性定價(jià)，而且也容易把房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的成本讓整個(gè)社會(huì)來承擔(dān)，使房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的收益讓少數(shù)人來獲得。在這樣的一個(gè)市場中，房地產(chǎn)市場豈能沒有暴利？
正因?yàn)閲鴥?nèi)各行各業(yè)看到這一市場的暴利，加上房地產(chǎn)市場的進(jìn)入門檻低，生產(chǎn)的技術(shù)含量低，從而使國內(nèi)各種各樣的企業(yè)都進(jìn)入房地產(chǎn)市場，無論是國內(nèi)的制造業(yè)還是高科技產(chǎn)業(yè)，無論是民營企業(yè)還是軍工企業(yè)。這也說明，如果房地產(chǎn)企業(yè)不是高利潤，如果房地產(chǎn)業(yè)沒有暴利，這些高科技企業(yè)本來利潤率就不低，它們會(huì)輕易地轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)企業(yè)嗎？針對(duì)這個(gè)現(xiàn)象，我曾經(jīng)提出兩個(gè)概念，一是這種現(xiàn)象的出現(xiàn)會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的逆選擇，即先進(jìn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越來越向傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)移，從而使得國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整困難；二是社會(huì)資金逆流向，即大量資金向房地產(chǎn)這個(gè)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)流動(dòng)。這不僅是房地產(chǎn)市場暴利的結(jié)果，也容易導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的泡沫。
從這幾年財(cái)富排行榜看，盡管我們對(duì)這個(gè)排行榜的認(rèn)同還有些疑問，但它也說明了一些問題。當(dāng)這個(gè)排行榜房地產(chǎn)業(yè)的人越來越多，所占比例越來越高時(shí)，也說明了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)財(cái)富的聚集效應(yīng)越來越大。當(dāng)整個(gè)社會(huì)的財(cái)富在短期內(nèi)向少數(shù)人聚集時(shí)，這說明了房地產(chǎn)有特別的途徑來聚集社會(huì)財(cái)富，這個(gè)特別的途徑就是暴利。
在一個(gè)健全的市場中，通過資源的流動(dòng)只能有平均利潤，不能夠有暴利。這是市場最為基本的法則。就目前的情況來看，中國的房地產(chǎn)市場剛剛發(fā)展幾年，其與成熟的市場仍然有很大差距，特別是當(dāng)這個(gè)市場在一個(gè)轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)中時(shí)，暴利隨時(shí)都可能出現(xiàn)。問題是我們要對(duì)這種行業(yè)暴利有比較清醒的認(rèn)識(shí)，找出行業(yè)暴利的原因，然后用新的制度規(guī)則來調(diào)整這些失衡的利益關(guān)系。這才是我們構(gòu)建和諧社會(huì)的重要方面。（中國社科院金融所金融發(fā)展與金融制度研究室主任 易憲容）
