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新華社北京４月１５日電 （記者王立彬）國(guó)土資源部１５日發(fā)布一季度全國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)結(jié)果表明，受ＧＤＰ增長(zhǎng)預(yù)期下調(diào)和產(chǎn)業(yè)調(diào)整發(fā)展影響。市場(chǎng)分化加劇，一線城市“房冷地?zé)帷爆F(xiàn)象突出。針對(duì)相關(guān)問(wèn)題，全國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)負(fù)責(zé)人、中國(guó)土地規(guī)劃勘測(cè)院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松接受了新華社記者專訪。 分化、去化，關(guān)鍵還是要相信市場(chǎng)化 記者：為什么說(shuō)城市地產(chǎn)市場(chǎng)呈“分化”、“去化”格局？ 趙松：今年以來(lái)，中央政府進(jìn)一步明確深化改革、讓市場(chǎng)發(fā)揮決定性作用。房地產(chǎn)領(lǐng)域雙向調(diào)控、差別化調(diào)控、長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)等更加契合市場(chǎng)規(guī)律，加之房地產(chǎn)稅立法、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記推進(jìn)的間接影響，有助于形成理性預(yù)期。地方層面，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、自主調(diào)控市場(chǎng)等政策性因素綜合影響，區(qū)域和城市地價(jià)分化日趨明顯。 對(duì)住宅地價(jià)而言，一方面，部分人口增長(zhǎng)緩慢、商品房庫(kù)存高、消化周期長(zhǎng)的三、四線城市房地產(chǎn)價(jià)格有所回落，地價(jià)水平漲幅收窄，甚至出現(xiàn)下降跡象；另一方面，部分房?jī)r(jià)上漲較快一線城市和區(qū)域熱點(diǎn)城市，通過(guò)推廣自住型商品房、限制預(yù)售、調(diào)整公積金貸款額度、增加土地供應(yīng)等措施加大調(diào)控力度，加之２０１３年四季度部分城市調(diào)控收緊新政持續(xù)發(fā)力，一定程度上抑制了需求，市場(chǎng)進(jìn)入觀望期。 記者：“房冷地?zé)帷闭f(shuō)明什么？ 趙松：房屋和土地市場(chǎng)買賣雙方是不同群體?！胺坷洹闭f(shuō)明房屋市場(chǎng)觀望氛圍較濃，購(gòu)房者不急于出手，或受限于資金支付能力（銀行收緊購(gòu)房貸款）不能形成有效需求，房屋供需矛盾趨于舒緩，供需力量對(duì)比正在調(diào)整?！暗?zé)帷眲t說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的正常經(jīng)營(yíng)、獲利仍充滿希望，所以踴躍出手拿地，形成有效交易。 樓市與地市“時(shí)間差”是很正常的，二者間的影響要一個(gè)傳導(dǎo)期。就目前情況而言，關(guān)鍵要分析清楚當(dāng)前“房冷”是短期現(xiàn)象還是長(zhǎng)期趨勢(shì)；是個(gè)別樓盤營(yíng)銷策略，還是市場(chǎng)整體行情；是形成斷崖式深跌，還是逐步降溫。新一屆政府強(qiáng)調(diào)讓市場(chǎng)發(fā)揮決定性作用，我們不妨繼續(xù)著眼于長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，培育更加理性規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境。 降溫、降價(jià)并不代表就是“崩盤” 記者：相關(guān)專家研判認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商需以價(jià)換量快速回籠資金，消費(fèi)者持幣觀望情緒漸濃，拐點(diǎn)或?qū)⑿纬?。拐點(diǎn)在眼前嗎，怎么看“崩盤論”？ 趙松：一季度地價(jià)變化一大特點(diǎn)是上漲態(tài)勢(shì)放緩趨穩(wěn)，綜合地價(jià)環(huán)比漲幅在連續(xù)７個(gè)季度后首次收窄，雖然收窄幅度還比較微弱，但仍值得關(guān)注，其原因與當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，信貸規(guī)模增速趨緩及部分城市市場(chǎng)調(diào)整密切相關(guān)。 如果樓市真出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，將在未來(lái)一兩個(gè)季度后全面?zhèn)鲗?dǎo)至土地市場(chǎng)，進(jìn)而反應(yīng)在地價(jià)信號(hào)中。至于拐點(diǎn)是否就在眼前，我覺(jué)得整體而言，尚不會(huì)出現(xiàn)得這么快。經(jīng)過(guò)十幾年高速增長(zhǎng)，我國(guó)樓市確實(shí)該隨著經(jīng)濟(jì)降速、調(diào)整而降溫，但降溫、降價(jià)不代表“崩盤”，價(jià)格小幅波動(dòng)應(yīng)該是正常市場(chǎng)常態(tài)。主觀上，恐怕多數(shù)人不會(huì)希望中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)像當(dāng)年日本那樣出現(xiàn)致命性“崩盤”；客觀上，剛需仍然旺盛的區(qū)域熱點(diǎn)城市強(qiáng)大的內(nèi)在支撐還會(huì)持續(xù)一段時(shí)期。 記者：您擔(dān)心的是什么？ 趙松：我倒是擔(dān)心兩種傾向，一是個(gè)別地方政府“閑不住”，等不得市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)節(jié)，又要急于出手救市，非把小“泡沫”炒成大“泡泡”不可；二是輿論盲目跟風(fēng)，把點(diǎn)上的問(wèn)題炒成面上的問(wèn)題，進(jìn)而形成強(qiáng)大的“市場(chǎng)預(yù)期”，催動(dòng)市場(chǎng)的大幅波動(dòng)。所以，正如我們報(bào)告中分析“對(duì)市場(chǎng)中的量?jī)r(jià)信號(hào)、預(yù)期變化，既要敏感跟蹤又要全面、理性解讀、審慎應(yīng)對(duì)，保持宏觀政策的穩(wěn)定性?！蔽艺J(rèn)為，在當(dāng)前的復(fù)雜形式下，這一點(diǎn)很重要。 房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)要一起觀察 記者：您多次強(qiáng)調(diào)，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)而言，工業(yè)地價(jià)變化尤其值得關(guān)注，這方面有什么信號(hào)？ 趙松：在全國(guó)商業(yè)、住宅地價(jià)減速上漲同時(shí)，工業(yè)地價(jià)增速繼續(xù)低位上揚(yáng)，這也是本季度特點(diǎn)之一。工業(yè)地價(jià)上漲通常有兩方面原因，一是成本因素，如征地拆遷成本提升，剛性推高土地取得成本。二是市場(chǎng)因素，如供需矛盾加劇、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)活躍等。就我國(guó)現(xiàn)狀而言，相當(dāng)多的地方政府為招商引資，不惜低成本供地，造成工業(yè)地價(jià)長(zhǎng)期低于真正的價(jià)值。 隨著ＧＤＰ論英雄模式逐步改變，農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)價(jià)值顯化以及供地規(guī)模、結(jié)構(gòu)調(diào)整，長(zhǎng)期被“壓制”的工業(yè)地價(jià)終將理性回升。當(dāng)然這需要一個(gè)過(guò)程，這正是全國(guó)工業(yè)地價(jià)整體持續(xù)溫和上漲的主要原因。 記者：怎么預(yù)期今后一個(gè)階段地價(jià)及地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)？ 趙松：２０１４年二季度，宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)性矛盾和風(fēng)險(xiǎn)因素依然存在。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控將延續(xù)市場(chǎng)化機(jī)制主導(dǎo)，落實(shí)分類調(diào)控。預(yù)計(jì)商業(yè)、住宅用地價(jià)格上漲態(tài)勢(shì)或?qū)⑦M(jìn)一步緩和，工業(yè)地價(jià)持續(xù)上漲；城市間分化趨勢(shì)進(jìn)一步確立，部分城市地價(jià)或?qū)⒅節(jié)q回落。 當(dāng)前正值全面深化改革關(guān)鍵期，國(guó)際國(guó)內(nèi)復(fù)雜因素疊加影響，對(duì)市場(chǎng)量?jī)r(jià)信號(hào)、預(yù)期變化，既要敏感跟蹤又要理性解讀、審慎應(yīng)對(duì)，保持宏觀政策穩(wěn)定性。下一步要強(qiáng)化分類調(diào)控，促進(jìn)土地集約節(jié)約利用。要加強(qiáng)共有產(chǎn)權(quán)房用地、工業(yè)產(chǎn)業(yè)用地、養(yǎng)老用地等各類用地政策研究，完善可實(shí)施的配套制度機(jī)制，發(fā)揮土地政策助力社會(huì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要作用。 |