進(jìn)一步完善國有土地出讓制度——國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人就實(shí)施《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》答記者問
新華社北京7月30日電(記者 張曉松)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》將于2006年8月1日起施行。國土資源部土地利用管理司主要負(fù)責(zé)人30日就相關(guān)問題回答了記者的提問。
問：目前，國有土地出讓工作進(jìn)展如何？
答：近年來，國土資源部加快土地資源的市場化配置，擴(kuò)大市場形成土地價(jià)格的范圍，土地市場的制度建設(shè)取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
1999年，全國只有廣東、浙江、江蘇三省建立了國有土地招標(biāo)拍賣制度。到2004年，各省區(qū)市普遍出臺(tái)了招拍掛政策，完善了招拍掛管理辦法，制定了招拍掛操作規(guī)范，在全國確立了經(jīng)營性土地招拍掛出讓制度，市場在土地資源配置中的基礎(chǔ)性作用進(jìn)一步得到發(fā)揮。
2002年至2005年，全國出讓土地分別為：12.42萬、19.36萬、18.15萬、16.32萬公頃，其中招拍掛出讓土地分別為1.81萬、5.19萬、5.24萬、5.72萬公頃，招拍掛出讓面積占出讓總面積的比例分別為14.57%、26.81%、28.86%和35.06%。
問：當(dāng)前國有土地出讓中存在的問題是什么？
答：盡管國有土地出讓工作取得明顯進(jìn)展，但從總體上看，仍然存在著一些問題：一是土地出讓信息披露不充分，開發(fā)投資者對(duì)市場土地供應(yīng)缺乏預(yù)期準(zhǔn)備；二是有的地方在招拍掛特別是掛牌出讓中設(shè)定條件限制競買人，操作行為不規(guī)范；三是協(xié)議出讓公開程度不夠，特別是有競爭需求的工業(yè)用地仍以協(xié)議方式出讓，尚未實(shí)行招拍掛方式供應(yīng)。
這些問題不解決，不利于規(guī)范國有土地出讓行為，不利于國有土地出讓制度的進(jìn)一步落實(shí)，不利于更大程度地發(fā)揮市場配置土地資源的基礎(chǔ)性作用。解決這些問題，需要進(jìn)一步統(tǒng)一出讓程序和標(biāo)準(zhǔn)，明確操作規(guī)范。
問：編制發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》的背景是什么？
答：編制和發(fā)布這兩個(gè)規(guī)范，不僅是進(jìn)一步完善國有土地出讓制度，切實(shí)解決國有土地出讓中存在問題的管理工作需要，也是落實(shí)黨中央、國務(wù)院和中央紀(jì)委關(guān)于《建立健全教育、制度、監(jiān)督并重的懲治和預(yù)防腐敗體系實(shí)施綱要》的重要內(nèi)容。
2005年1月，中央下發(fā)了《建立健全教育、制度、監(jiān)督并重的懲治和預(yù)防腐敗體系實(shí)施綱要》，明確提出，要規(guī)范和完善工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)、土地使用權(quán)出讓、產(chǎn)權(quán)交易、政府采購等制度；加強(qiáng)土地出讓制度建設(shè)，嚴(yán)格控制劃撥用地和協(xié)議出讓土地范圍。同年9月，中辦、國辦進(jìn)一步明確提出，要逐步完善土地使用權(quán)出讓制度，編制相關(guān)規(guī)范，提出劃撥用地和協(xié)議出讓土地實(shí)行公示制度的實(shí)施意見。
正是在這一背景下，國土資源部組織力量研究編制了這兩個(gè)規(guī)范。
問：國有土地招標(biāo)拍賣掛牌和協(xié)議出讓的范圍是如何界定的？
答：以下六類情形必須納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地范圍：供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地；其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的；劃撥土地使用權(quán)改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；出讓土地使用權(quán)改變用途，《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；依法應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。
以下五類情形可納入?yún)f(xié)議出讓國有土地的范圍：供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的；原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)的；劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)的；出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查批準(zhǔn)的；法律、法規(guī)規(guī)定可以協(xié)議出讓的其他情形。
問：《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》中設(shè)置用地預(yù)申請(qǐng)環(huán)節(jié)的目的是什么？
答：設(shè)置這一環(huán)節(jié)的目的是為了增加土地部門對(duì)市場需求情況的了解渠道，也為發(fā)揮土地專業(yè)機(jī)構(gòu)、人員和使用者的能動(dòng)性，及時(shí)參與土地出讓和使用策劃提供便利。意向用地者提出用地預(yù)申請(qǐng)后，仍須通過招拍掛公開競爭才可能取得土地使用權(quán)。
具體規(guī)定如下：有條件的地方，市、縣國土資源管理部門可以建立用地預(yù)申請(qǐng)制度。單位和個(gè)人對(duì)列入招標(biāo)拍賣掛牌出讓計(jì)劃內(nèi)的具體地塊有使用意向的，可以提出用地預(yù)申請(qǐng)，并承諾愿意支付的土地價(jià)格。市、縣國土資源管理部門認(rèn)為其承諾的土地價(jià)格和條件可以接受的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地出讓計(jì)劃和土地市場情況，適時(shí)組織實(shí)施招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)，并通知提出該宗用地預(yù)申請(qǐng)的單位或個(gè)人參加。提出用地預(yù)申請(qǐng)的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)參加該宗地競投或競買，且報(bào)價(jià)不得低于其承諾的土地價(jià)格。
問：為何要建立國有土地出讓的協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)和價(jià)格爭議裁決機(jī)制？
答：規(guī)范對(duì)招標(biāo)拍賣掛牌或協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的范圍作了細(xì)化，進(jìn)一步明確了招標(biāo)拍賣掛牌與協(xié)議出讓的范圍。但是，由于國有土地出讓的復(fù)雜性，在實(shí)際操作中，就某一宗地的出讓而言，仍有可能存在出讓方式選擇上的不確定性。
為解決這類問題，在實(shí)際工作中，對(duì)不能準(zhǔn)確確定是否符合本規(guī)范規(guī)定條件的具體宗地，可由國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定，確定應(yīng)采用的出讓方式。
問：請(qǐng)您簡單介紹一下協(xié)議出讓公示制度的必要性和內(nèi)容。
答：建立國有土地協(xié)議出讓公示制度，是推進(jìn)公開、公平、公正的土地資源配置制度的重要內(nèi)容，是落實(shí)中央對(duì)協(xié)議出讓土地制度的明確要求。
市、縣國土資源部門應(yīng)將意向出讓地塊的位置、用途、面積、出讓年限、土地使用條件、意向用地者、擬出讓價(jià)格等信息在當(dāng)?shù)赝恋赜行问袌龅戎付▓鏊爸袊恋厥袌鼍W(wǎng)進(jìn)行公示，公示期間有異議且經(jīng)審查確實(shí)存在違反法律法規(guī)行為的，協(xié)議出讓程序終止。公示期滿，無異議或雖有異議但經(jīng)審查不存在違反法律法規(guī)行為的，方可按照《意向書》約定簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。
此外，協(xié)議出讓結(jié)果也必須在土地有形市場等指定場所以及中國土地市場網(wǎng)等向社會(huì)公開，接受社會(huì)監(jiān)督。
問：在協(xié)議出讓國有土地過程中，為何要建立協(xié)議出讓價(jià)格爭議裁決機(jī)制？
答：隨著土地使用制度改革進(jìn)一步深化，經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施將逐步實(shí)行有償使用，油田等礦業(yè)開采用地也將逐步有償使用，這些用地均具有獨(dú)占性和排他性，在協(xié)議出讓過程中很容易產(chǎn)生出讓價(jià)格爭議。
為此，對(duì)于經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施、礦業(yè)開采等具有獨(dú)占性和排他性的用地，應(yīng)當(dāng)建立協(xié)議出讓價(jià)格爭議裁決機(jī)制。此類用地協(xié)議出讓過程中，意向用地者與出讓方在出讓價(jià)格方面有爭議難以達(dá)成一致，意向用地者認(rèn)為出讓方提出的出讓價(jià)格明顯高于土地市場價(jià)格的，可提請(qǐng)出讓方的上一級(jí)國土資源管理部門進(jìn)行出讓價(jià)格爭議裁決。（完）
