記者日前從權(quán)威渠道獲悉，建設(shè)部、商務部等六部委共同簽發(fā)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》已經(jīng)悄然下發(fā)。該文件對外商投資房地產(chǎn)的市場準入、經(jīng)營管理以及境外機構(gòu)和個人購房等幾大領(lǐng)域做了明確規(guī)定?！兑庖姟分幸蠼ㄔO(shè)部、商務部、發(fā)改委、國土資源部、央行、稅務總局、工商總局、銀監(jiān)會、外匯局九大部門各自制定有關(guān)操作細則。
三大領(lǐng)域定新規(guī)設(shè)限
國家九部門“國六條”出臺后，國內(nèi)有關(guān)部門和一些專家希望盡快出臺針對外資進入中國房地產(chǎn)市場炒作的限制政策。這次《意見》在充分調(diào)查和分析的基礎(chǔ)上，針對外商投資房地產(chǎn)許多細節(jié)方面做出了明確的限制規(guī)定。
意見要求境外機構(gòu)和個人在境內(nèi)投資非自用房地產(chǎn)，應遵循“商業(yè)存在”原則，申請設(shè)立外商投資企業(yè)。投資總額超過１０００萬美元（含１０００萬美元）的，注冊資本金不得低于投資總額的５０％；低于１０００萬美元的，注冊資本金仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
未全部繳清注冊資本金、未取得《國有土地使用證》和開發(fā)資本金未達到投資總額３５％的企業(yè)，將不得辦理境內(nèi)境外貸款、不予批準外匯借款結(jié)匯。
在境內(nèi)沒有設(shè)立分支機構(gòu)、代表機構(gòu)的境外機構(gòu)和在境內(nèi)工作、學習時間一年以下的境外個人，不得購買商品房。反之，可以購買自用、自住的商品房，且采取實名制。
境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權(quán)的，須妥善安置職工、處理銀行債務，并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，不得以任何形式在合同、股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。
此外，外匯局將加強審核外商投資企業(yè)、境外機構(gòu)和個人購房的資金匯入和結(jié)匯。
《意見》對港澳臺地區(qū)居民和華僑在內(nèi)地購房采取了較為寬松的政策：“因生活需要，可在境內(nèi)限購一定面積的自住商品房?！?/p>
防止外國人聯(lián)手炒房
自從２００２年取消了外銷房和內(nèi)銷房的區(qū)別之后，我國在外資投資房地產(chǎn)方面沒有了任何限制。這使得近年來我國房地產(chǎn)領(lǐng)域外商投資增長較快，境外機構(gòu)和個人在境內(nèi)買房異?；钴S。
建設(shè)部在向國務院匯報近期工作時指出，外資通過收購在建項目或企業(yè)股權(quán)，在市場上直接購房，直接取得土地進行房地產(chǎn)開發(fā)等途徑進入我國房地產(chǎn)市場，目的是賺取人民幣升值、房價上漲等超值收益，削弱了我國信貸政策調(diào)控效果，加大了國際收支不平衡。
“出臺這個政策是十分必要的，外資進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場炒作已經(jīng)成了中國房地產(chǎn)市場中重大的禍害，從國家利益的角度來說，政府要嚴厲打擊國外資金進入國內(nèi)房地產(chǎn)?！敝袊缈圃航鹑谘芯克芯繂T易憲容說，“在國際貨幣基金組織１８７個成員中，有１３７個成員國對外資進入房地產(chǎn)市場有嚴格限制。中國作為一個發(fā)展中的社會主義國家，更有責任與義務來保證每一個居民的居住權(quán)，更要出臺相關(guān)的法律與政策來打擊外資對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的炒作?！?/p>
北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩教授表示，限制境外機構(gòu)和非中國居民個人購房這個政策是可以理解的，這樣做既防止了外國人聯(lián)手炒房，也防止一些境外投資機構(gòu)來炒房，抬高房價制造房地產(chǎn)泡沫。大多數(shù)國家都是在交易這個環(huán)節(jié)來進行限制。
某網(wǎng)站開展的一次關(guān)于“外資炒房是否應控制”的聯(lián)合調(diào)查顯示，近八成被調(diào)查網(wǎng)民認為外資炒房是拉高房價的重要因素之一，對此亟需政府出臺相關(guān)政策，給予限制性調(diào)控。
阻擊部分境外熱錢
新政策推出之后，作用將有多大？
《意見》實施之后，“商業(yè)存在”將是一個基本原則。外資投資購買非自用房產(chǎn)，應遵循商業(yè)存在原則，按規(guī)定申請設(shè)立外商投資企業(yè)。其中投資總額超過(含)１０００萬美元的，注冊資本金不得低于投資總額的５０％。
有關(guān)專家認為，這意味著以前一些金融投資機構(gòu)和其他各種渠道進來的境外熱錢，將不能夠直接投資購房，必須經(jīng)過批準、登記才行。
“設(shè)置這個門檻的目的，是限制銀行對外資房地產(chǎn)企業(yè)的貸款比例，改變以前房地產(chǎn)市場投資中貸款比例過高的情況。”董藩教授認為，“從房地產(chǎn)開發(fā)方面提高門檻，資本金方面的規(guī)定能夠防止出現(xiàn)泡沫，減輕銀行的貸款壓力?！?/p>
上海某房產(chǎn)代理機構(gòu)負責人表示，此前，不少境外人士都是通過中介機構(gòu)直接在內(nèi)地購買房產(chǎn)，從資金進出到登記產(chǎn)權(quán)各方面幾乎沒有限制。而新規(guī)定中“工作、學習一年以上時間”的要求，將導致這部分個人投資者在內(nèi)地購買房產(chǎn)受限。
“對于資本實力雄厚的投資基金而言，這些措施的實際效果非常有限。”易憲容說。
商務部研究院研究員梅新育認為，這些政策對于光明正大進入的外資是有效的，但對于以偽裝方式流入的外資未必完全有效。
易憲容說：“這些政策都相當溫和，可以理解為是政府的試探性舉措，如果市場反應超出了預期，政府部門可以在此基礎(chǔ)上再調(diào)整實施下一步措施?！彼J為，這些溫和政策傳遞出的信號是，外國投資者必須充分考慮到政策風險。
“這些舉措的意義在于‘有勝于無’。”中國國際金融有限公司首席經(jīng)濟學家哈繼銘表示了同樣的觀點。
那么如何在實施過程中把握好度，從而有效地落實政策？
哈繼銘認為，外匯局應當加強對外匯流入的監(jiān)管，并通過持有房產(chǎn)時間等標準來判斷外資是否是短線投機的熱錢。
