解讀《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》
2007年9月28日,國(guó)土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》 (中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第39號(hào)),自2007年11月1日起施行。了解修訂《招標(biāo)拍賣掛牌國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》(2002年國(guó)土資源部11號(hào)令)的背景,正確理解和把握39號(hào)令的基本原則、總體內(nèi)容、操作程序和重點(diǎn)條款,有助于更好地貫徹落實(shí)《物權(quán)法》,進(jìn)一步健全和完善國(guó)有土地出讓制度,更大程度上發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)性作用。為此,我們對(duì)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(下稱39號(hào)令)的重要內(nèi)容進(jìn)行了詳細(xì)解讀。
一、《物權(quán)法》擴(kuò)大了“招拍掛”出讓和建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立范圍,11號(hào)令修訂成為必然
2002年5月9日,國(guó)土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》(11號(hào)令),自2002年7月1日起施行。11號(hào)令全面確立了經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度,明確規(guī)定:商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地,必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓,前述規(guī)定以外用途的土地的供地計(jì)劃公布后,同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的,也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。11號(hào)令第一次明確了經(jīng)營(yíng)性用地必須實(shí)行招拍掛出讓,第一次對(duì)招拍掛出讓的原則、范圍、程序、法律責(zé)任進(jìn)行了系統(tǒng)規(guī)定。11號(hào)令確立了市場(chǎng)配置土地資源的制度,其核心是通過(guò)“公開、公平、公正”的市場(chǎng)方式確定土地使用權(quán)人,這一既具有實(shí)體性內(nèi)容又有程序性規(guī)定的部門規(guī)章一經(jīng)面世,既在社會(huì)上產(chǎn)生了強(qiáng)大的反響,被業(yè)界稱為“第二次土地革命”。
隨著土地使用制度改革的不斷深入和土地資源市場(chǎng)化配置程度的不斷提高,11號(hào)令在實(shí)踐中也逐漸暴露出一些局限性,需要進(jìn)一步完善。比如,在招標(biāo)拍賣掛牌出讓范圍上,11號(hào)令只規(guī)定了商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅四類經(jīng)營(yíng)性用地必須實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌,相對(duì)于各地已將工業(yè)用地納入招標(biāo)拍賣掛牌范圍,11號(hào)令規(guī)定的出讓范圍顯得窄了。另外,幾年來(lái)的土地出讓實(shí)踐中也發(fā)現(xiàn),各地對(duì)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的個(gè)別實(shí)施環(huán)節(jié)在理解上尚不夠一致,操作上尚有不規(guī)范之處。
2006年,《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》(國(guó)發(fā)[2006]31號(hào))明確要求:“工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓”。2007年3月16日,新頒布的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》全面肯定了經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度,同時(shí)對(duì)土地使用權(quán)出讓提出了一些新的要求。一是擴(kuò)大了土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的范圍,明確規(guī)定:“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的,應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓”;二是明確了建設(shè)用地使用權(quán)概念,擴(kuò)大了建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立范圍,明確規(guī)定:“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立”。為此,按照《物權(quán)法》的要求,及時(shí)修訂完善11號(hào)令,十分必要。
為貫徹落實(shí)《物權(quán)法》,根據(jù)部2007年立法工作計(jì)劃,國(guó)土資源部土地利用司、法規(guī)司對(duì)部11號(hào)令實(shí)施以來(lái)經(jīng)營(yíng)性土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓的工作實(shí)踐進(jìn)行了認(rèn)真調(diào)研和總結(jié),對(duì)11號(hào)令中與《物權(quán)法》規(guī)定不一致的內(nèi)容進(jìn)行了修訂。9月21日,國(guó)土資源部第3次部務(wù)會(huì)議審議通過(guò)9月28日,徐紹史部長(zhǎng)簽發(fā)了39號(hào)令,發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》。
二、39號(hào)令進(jìn)一步完善和發(fā)展了11號(hào)令規(guī)定的各項(xiàng)制度
11號(hào)令發(fā)布后的五年間,各地大力推進(jìn)土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度建設(shè),11號(hào)令確立的招標(biāo)拍賣掛牌制度產(chǎn)生了巨大的政策效應(yīng),目前,全國(guó)已普遍建立了經(jīng)營(yíng)性土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度,商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性土地,全面實(shí)行了“招拍掛”出讓,反映市場(chǎng)供求狀況和資源稀缺程度的土地價(jià)格機(jī)制初步形成,市場(chǎng)在土地資源配置中的基礎(chǔ)性作用得到有效發(fā)揮。據(jù)統(tǒng)計(jì),全國(guó)“招拍掛”出讓土地的面積和價(jià)款從2001年的0.66萬(wàn)公頃、492億元,提高到2006年的6.65萬(wàn)公頃、5492億元,分別提高了9倍和10.2倍。實(shí)踐證明,11號(hào)令確立的招標(biāo)拍賣掛牌制度符合建立和完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的發(fā)展方向,有力地推進(jìn)了市場(chǎng)取向的土地使用制度改革。
正因?yàn)槿绱?,招?biāo)拍賣掛牌出讓制度被新《物權(quán)法》所肯定和接受,成為法律規(guī)定。因此,新發(fā)布的39號(hào)令在保持11號(hào)令的基本原則、總體框架和主要內(nèi)容不變的前提下,主要是將《物權(quán)法》關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)出讓的新規(guī)定落實(shí)在國(guó)土資源部的政策中,同時(shí)就11號(hào)令中個(gè)別環(huán)節(jié)銜接不夠嚴(yán)密的條款,作了進(jìn)一步完善。與11號(hào)令一樣,39號(hào)令共28條,主要包括招標(biāo)拍賣掛牌出讓的法律依據(jù),招標(biāo)拍賣掛牌出讓的范圍和原則,出讓計(jì)劃、出讓方案的編制和公開發(fā)布,招標(biāo)拍賣掛牌文件的編制和公開,招投標(biāo)程序、拍賣程序、掛牌程序,出讓結(jié)果公布,出讓金繳納和發(fā)放土地使用證,以及法律責(zé)任等內(nèi)容。
三、擴(kuò)大了建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立范圍:概念、名稱和空間范圍
2002年發(fā)布的部11號(hào)令名稱是《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》,內(nèi)容均是對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓進(jìn)行的具體規(guī)定?!段餀?quán)法》第十二章不僅專門明確了建設(shè)用地使用權(quán)的名稱,而且規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)可以分別在土地的地表、地上或者地下設(shè)立。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定,建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立不是一個(gè)平面、二維概念,而是一個(gè)空間、立體的概念。因此,按照產(chǎn)權(quán)法定的原則,39號(hào)令首先將11號(hào)令中有關(guān)“國(guó)有土地使用權(quán)”表述一律修改為“國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)”,修訂后的名稱為《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》;其次,在39號(hào)令第二條明確:國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)可以采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓方式在土地的地表、地上或者地下設(shè)立;第三,將原11號(hào)令第六條、第九條、第十五條、第十七條中擬出讓土地的“位置” 一律修改為:“界址、空間范圍”。今后,各地在開展國(guó)有建設(shè)用地出讓活動(dòng)中,必須注意兩個(gè)方面,一是在擬定宗地出讓方案、編制出讓文件、簽訂土地出讓合同時(shí),應(yīng)當(dāng)按照39號(hào)令的要求,明確出讓宗地的界址點(diǎn)和空間范圍,以空間體積代替平面面積,用以劃定和標(biāo)示建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利范圍,并作為計(jì)算出讓金的依據(jù)。在進(jìn)行土地登記時(shí),不僅應(yīng)當(dāng)記載用以確定土地面積的數(shù)據(jù)和圖形,還應(yīng)當(dāng)記載垂直方向的高程,構(gòu)成一個(gè)三維立體空間,以標(biāo)示出建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利范圍。二是各地在國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)中,要轉(zhuǎn)變?cè)械挠^念和模式,積極研究制訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立、登記等有針對(duì)性的政策措施,在擬定國(guó)有建設(shè)用地宗地方案,編制國(guó)有建設(shè)用地出讓文件,簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或發(fā)出國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書、進(jìn)行國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)登記和發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書中,要充分體現(xiàn)《物權(quán)法》和39號(hào)令的規(guī)定。
四、應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的范圍:六類情形和一個(gè)認(rèn)定機(jī)制
11號(hào)令明確了商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等四類經(jīng)營(yíng)性用地和同一土地有兩個(gè)或兩個(gè)以上意向用地者的,應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓。鑒于《物權(quán)法》第137條明確將工業(yè)用地出讓納入招標(biāo)拍賣掛牌范圍,因此,39號(hào)令第四條明確規(guī)定:工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的,應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。同時(shí)考慮到采礦用地的取得和使用要以取得探礦權(quán)或采礦權(quán)為前提條件,因此明確,工業(yè)用地包括倉(cāng)儲(chǔ)用地,但不包括采礦用地。
因此,各地在招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)中,可根據(jù)《物權(quán)法》、39號(hào)令和《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》等法律政策,來(lái)確定土地出讓是采取協(xié)議方式還是采取招標(biāo)拍賣掛牌方式。一般來(lái)說(shuō),六類情形的土地必須實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌方式,即(1)供應(yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地;(2)其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的;(3)劃撥土地使用權(quán)改變用途,《國(guó)有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán),實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的;(4)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,《國(guó)有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán),實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的;(5)出讓土地使用權(quán)改變用途,《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán),實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的;(6)依法應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。特別需要明確的是,2006年國(guó)土資源部下發(fā)的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》中,建立了國(guó)有土地出讓的集體認(rèn)定程序,對(duì)不能確定是否符合協(xié)議或招標(biāo)拍賣掛牌出讓范圍的具體宗地,由國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定出讓的具體方式。因此,對(duì)不能確定是否符合上述招標(biāo)拍賣掛牌出讓范圍六種情形的出讓宗地,應(yīng)當(dāng)經(jīng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定,集體認(rèn)定應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)拍賣掛牌方式的,也應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。
五、不得人為限制申請(qǐng)人資格和條件:公開、公平、公正原則中公開是第一位的
11號(hào)令明確,招標(biāo)拍賣掛牌出讓應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正的原則,符合條件的競(jìng)買申請(qǐng)人,都可以參加招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)。我們理解,在公開、公平、公正三原則中,公開是首要的、第一位的,沒有充分的公開,就談不上公平,也實(shí)現(xiàn)不了公正。但在實(shí)踐中,一些地方違反“三公”原則,在招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告中,設(shè)置注冊(cè)資金、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、稅務(wù)注冊(cè)地、投資規(guī)模、成品油資質(zhì)等排他性的限制條件,為特定的某個(gè)競(jìng)買人量身定做,排斥意向外的競(jìng)買人參加招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng),有的地方在出讓公告中甚至規(guī)定:申請(qǐng)人必須是全國(guó)零售業(yè)前五名、必須繳納1億5千萬(wàn)美元或等值外幣的競(jìng)買保證金、必須具有國(guó)際認(rèn)證的賽車資格等等,才能參加競(jìng)買。這種招標(biāo)拍賣掛牌出讓名義上是公開出讓,實(shí)際上卻非真正的市場(chǎng)配置。為此,39號(hào)令特別增加了不得對(duì)競(jìng)買申請(qǐng)人設(shè)定限制條件的條款,在第十一條規(guī)定:“中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織,除法律、法規(guī)另有規(guī)定外,均可申請(qǐng)參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)。出讓人在招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告中不得設(shè)定影響公平、公正競(jìng)爭(zhēng)的限制條件”。這一規(guī)定,有利于增加招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)的公開性,保證公平和公正。
六、工業(yè)用地出讓方案和出讓文件編制應(yīng)當(dāng)突出工業(yè)用地特點(diǎn)
工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度,已通過(guò)國(guó)務(wù)院31號(hào)文件和《物權(quán)法》確立下來(lái),并在部39號(hào)令中再次明確規(guī)定。因此,再討論工業(yè)用地能不能或應(yīng)不應(yīng)該招標(biāo)拍賣掛牌出讓已經(jīng)沒有任何意義。當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期,各地應(yīng)當(dāng)深入研究的問題是:工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓和其他經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓有什么區(qū)別,其特點(diǎn)是什么?針對(duì)工業(yè)用地自身的特殊性,如何科學(xué)擬訂出讓計(jì)劃,合理編制出讓文件,有效開展工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)?依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和政策,各地在工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓的操作程序、操作技術(shù)上,至少要把握以下兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。一是擬訂工業(yè)用地出讓方案要統(tǒng)籌考慮各方面因素,突出工業(yè)用地特點(diǎn)。不同產(chǎn)業(yè)類型、不同規(guī)模的工業(yè)項(xiàng)目,對(duì)工業(yè)用地有不同的要求。這就要求市、縣國(guó)土資源部門在擬訂工業(yè)用地出讓方案時(shí),不僅要考慮擬出讓土地的規(guī)劃條件,還要考慮本地區(qū)的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)。制定出讓方案時(shí),國(guó)土、發(fā)展和改革、規(guī)劃、環(huán)保等相關(guān)部門要結(jié)合本部門職能職責(zé)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)提出明確意見,市、縣國(guó)土資源管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、擬出讓地塊周邊產(chǎn)業(yè)布局情況、環(huán)保要求以及用地預(yù)申請(qǐng)的情況,進(jìn)一步細(xì)化擬出讓工業(yè)用地的類別和產(chǎn)業(yè)類型,科學(xué)合理地確定擬出讓工業(yè)用地的地塊面積、具體用途、土地使用條件、產(chǎn)業(yè)要求等內(nèi)容。出讓方案中確定的產(chǎn)業(yè)類型、土地使用條件和用地規(guī)模等,應(yīng)當(dāng)符合《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》和《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)(試行)》的有關(guān)要求。二是在編制工業(yè)用地出讓文件時(shí),也要體現(xiàn)擬出讓宗地的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)。各地在編制工業(yè)用地出讓文件中,不僅要按照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》的要求,明確擬出讓土地的一般規(guī)劃條件,還應(yīng)當(dāng)明確擬出讓地塊的投資強(qiáng)度要求、產(chǎn)業(yè)要求、具體工業(yè)用地類別等內(nèi)容。
七、招標(biāo)出讓的兩種情形:價(jià)高者得和綜合評(píng)價(jià)最優(yōu)者得
11號(hào)令第十四條規(guī)定:對(duì)能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標(biāo)人,應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。這實(shí)質(zhì)上是明確了“綜合條件最佳者得”和“價(jià)高者得”兩種評(píng)標(biāo)方式。在招標(biāo)出讓活動(dòng)中,對(duì)于采取“價(jià)高者得”的方式評(píng)標(biāo)確定中標(biāo)人的,由于出讓方在招標(biāo)出讓文件中已經(jīng)將所有條件公之于眾,所有參加投標(biāo)活動(dòng)的人都是符合所公布條件的,因此,采取這種評(píng)標(biāo)方式的,可以不成立評(píng)標(biāo)小組,而直接根據(jù)開標(biāo)結(jié)果,確定有效投標(biāo)價(jià)格最高者為中標(biāo)人。在招標(biāo)出讓活動(dòng)中,各地感到,采取“價(jià)高者得”的評(píng)標(biāo)方式確定中標(biāo)人,程序簡(jiǎn)單,公開透明,有利于防止暗箱操作??偨Y(jié)各地實(shí)踐,39號(hào)令對(duì)這種評(píng)標(biāo)方式再次進(jìn)行了明確,在第十三條第四款規(guī)定:“按照價(jià)高者得的原則確定中標(biāo)人的,可以不成立評(píng)標(biāo)小組,由招標(biāo)主持人根據(jù)開標(biāo)結(jié)果,確定中標(biāo)人”。因此,按照39號(hào)令規(guī)定,招標(biāo)出讓包括兩種評(píng)標(biāo)方式,一種是按照綜合條件最佳者得的原則進(jìn)行評(píng)標(biāo),在這種方式下,評(píng)標(biāo)工作由評(píng)標(biāo)小組來(lái)做,評(píng)標(biāo)小組按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法,對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審,對(duì)能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的投標(biāo)人,可以確定為中標(biāo)人;另一種是按照價(jià)高者得的原則進(jìn)行評(píng)標(biāo),這種評(píng)標(biāo)方式不要求成立評(píng)標(biāo)小組,可以直接由招標(biāo)主持人根據(jù)開標(biāo)結(jié)果,將能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標(biāo)人,確定為中標(biāo)人。
八、終止拍賣的情形:強(qiáng)調(diào)充分公開而非人數(shù)
11號(hào)令第十六條規(guī)定:“競(jìng)買人不足三人,或者競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí),主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣”。這一規(guī)定明確了終止拍賣的兩種情況。競(jìng)買人最高應(yīng)價(jià)低于底價(jià)即終止拍賣,實(shí)質(zhì)上是不得低于底價(jià)出讓國(guó)有土地,各地對(duì)此的認(rèn)識(shí)是相同的,問題主要集中在對(duì)“競(jìng)買人不足三人”的理解上。一些地方認(rèn)為,“競(jìng)買人不足三人”是指一宗地的競(jìng)買人不能少于三人。其實(shí),11號(hào)令規(guī)定的“競(jìng)買人不足三人”是指一場(chǎng)拍賣會(huì)的競(jìng)買人不足三人,而不是指一宗地的競(jìng)買人不足三人。而且,《拍賣法》并沒有對(duì)競(jìng)買人的人數(shù)進(jìn)行規(guī)定。更為重要的是,拍賣作為一種市場(chǎng)交易方式,其核心是充分公開競(jìng)爭(zhēng),就土地拍賣而言,競(jìng)爭(zhēng)并不是在拍賣現(xiàn)場(chǎng)才開始,實(shí)際上從發(fā)布拍賣出讓公告起競(jìng)爭(zhēng)就開始了,因此,關(guān)鍵是能否做到充分公開,即充分公開出讓計(jì)劃、充分公開出讓信息(公告)、充分公開出讓程序、充分公開競(jìng)價(jià)、充分公開結(jié)果。信息充分公開了,該知道的人都知道了,結(jié)果即使一宗地只有一個(gè)或兩個(gè)競(jìng)買人有意愿來(lái)參加競(jìng)買,這種拍賣行為也是充分市場(chǎng)化、完全競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果,反之,如果出讓信息不充分公開或人為設(shè)定了種種條件限制競(jìng)買人參加招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng),即使一宗地拍賣現(xiàn)場(chǎng)來(lái)了一萬(wàn)個(gè)競(jìng)買人參加競(jìng)買,但場(chǎng)外還有很多有資格參加競(jìng)買的人因?yàn)椴涣私獬鲎屝畔⒒蛞虺鲎屓嗽O(shè)置的人為限制條件限制而無(wú)法進(jìn)場(chǎng)參加競(jìng)爭(zhēng),這樣的拍賣也是非充分競(jìng)爭(zhēng)、非市場(chǎng)化配置的。因此,39號(hào)令首先從六個(gè)方面強(qiáng)調(diào)出讓信息的充分公開,包括公開出讓計(jì)劃、公開發(fā)布出讓公告、公開出讓程序、集體確定出讓底價(jià)、公開競(jìng)價(jià)、公開出讓結(jié)果;其次,嚴(yán)禁人為設(shè)定限制條件,明確規(guī)定:“中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織,除法律、法規(guī)另有規(guī)定外,均可申請(qǐng)參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)。出讓人在招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告中不得設(shè)定影響公平、公正競(jìng)爭(zhēng)的限制條件?!痹趶?qiáng)化上述充分公開措施的基礎(chǔ)上,39號(hào)令不再?gòu)?qiáng)調(diào)人數(shù)要求,刪除了11號(hào)令“競(jìng)買人不足三人”的規(guī)定。
九、掛牌申請(qǐng)時(shí)間、公告時(shí)間和掛牌時(shí)間:要正確理解
11號(hào)令在掛牌公告時(shí)間、公告內(nèi)容、掛牌程序、掛牌結(jié)果等多處對(duì)掛牌出讓進(jìn)行了規(guī)定,確立了掛牌出讓制度,并在實(shí)踐中取得良好的效果。但由于相關(guān)規(guī)定過(guò)于原則,一些地方理解不一致。很多地方提出,11號(hào)令規(guī)定的掛牌時(shí)間不得少于10個(gè)工作日,太長(zhǎng)了,認(rèn)為如果掛牌出讓只有一個(gè)競(jìng)買申請(qǐng)人報(bào)價(jià),掛牌10個(gè)工作日沒有意義。我們認(rèn)為,這主要是對(duì)掛牌出讓的申請(qǐng)時(shí)間認(rèn)識(shí)不全面造成的。如某地國(guó)土資源局掛牌出讓宗地A,2007年10月8日發(fā)布公告,明確掛牌時(shí)間為10月29日至11月9日,同時(shí)該局規(guī)定申請(qǐng)時(shí)間為10月10日至10月29日,即10月29日為掛牌申請(qǐng)截止時(shí)間。此后,即使有申請(qǐng)人符合其他所有條件,也被認(rèn)為超過(guò)了申請(qǐng)截止時(shí)間而被拒之門外。顯然,這種理解混淆了掛牌時(shí)間、公告發(fā)布時(shí)間與掛牌申請(qǐng)時(shí)間的不同含義。其實(shí),11號(hào)令并沒有規(guī)定掛牌申請(qǐng)時(shí)間必須在掛牌開始日前截止。我們認(rèn)為,為保證充分公開和充分競(jìng)爭(zhēng),在具體掛牌出讓活動(dòng)中,出讓人完全可以在掛牌期間繼續(xù)接受掛牌申請(qǐng),只要在掛牌截止前留有足夠的審查時(shí)間即可,這也正是規(guī)定掛牌時(shí)間不少于10個(gè)工作日的意義所在。因此,39號(hào)令對(duì)掛牌申請(qǐng)截止時(shí)間作了進(jìn)一步明確,在第十一條規(guī)定:掛牌出讓的,出讓公告中規(guī)定的申請(qǐng)截止時(shí)間,應(yīng)當(dāng)為掛牌出讓結(jié)束日前2天,即留下一定的審查時(shí)間即可。仍以某地宗地A的掛牌出讓為例,2007年10月8日發(fā)布公告,明確掛牌時(shí)間為10月29日至11月7日(節(jié)假日照常掛牌),則掛牌申請(qǐng)時(shí)間至少為10月10日至11月5日,即10個(gè)掛牌日中的前8日,仍可以繼續(xù)接受申請(qǐng)。這樣,就為潛在競(jìng)買人隨時(shí)提出競(jìng)買申請(qǐng)?zhí)峁┝吮M可能多的時(shí)間,出讓方在掛牌期間仍可以接受新的申請(qǐng)人申請(qǐng),使?jié)撛诟?jìng)買人可以隨時(shí)加入競(jìng)買。
另外,11號(hào)令第十八條規(guī)定“掛牌時(shí)間不得少于10個(gè)工作日”。各地在操作中,為保持掛牌出讓的連續(xù)性,往往是采用連續(xù)掛牌10日,即連續(xù)10日中的休息日照常掛牌,照常接受掛牌報(bào)價(jià)。為此,39號(hào)令修改了第十八條,明確:掛牌時(shí)間不得少于10日。因此,今后各地在確定掛牌時(shí)間時(shí),應(yīng)為不少于連續(xù)的10日,其中遇到節(jié)假日應(yīng)當(dāng)照常掛牌、照常接受掛牌報(bào)價(jià),或節(jié)假日照常休息但要相應(yīng)順延掛牌時(shí)間。例如,可以規(guī)定某宗地掛牌出讓時(shí)間為2007年10月30日至11月8日,其中節(jié)假日照常受理競(jìng)買申請(qǐng)和掛牌報(bào)價(jià);也可以規(guī)定某宗地的掛牌出讓時(shí)間為2007年10月30日至11月12日,其中,節(jié)假日照常休息。
十、掛牌出讓期限截止:掛牌主持人主持確定
11號(hào)令第19條對(duì)“掛牌出讓期限截止”時(shí)可能發(fā)生的情況作了具體規(guī)定:“在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的,出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià),出價(jià)最高者為競(jìng)得人”。該條款是為了保證充分競(jìng)爭(zhēng),防止競(jìng)買申請(qǐng)人利用時(shí)間差規(guī)避他人競(jìng)爭(zhēng)而提出的。各地在具體的掛牌出讓活動(dòng)中,對(duì)該條款的理解不一致,一些地方在出讓公告中將掛牌出讓截止時(shí)間規(guī)定為“X日X點(diǎn)X分”或“X日X點(diǎn)整”,結(jié)果出現(xiàn)了接近掛牌時(shí)點(diǎn)時(shí)競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)但沒有時(shí)間填寫報(bào)價(jià)單的情況,并因此產(chǎn)生了一些糾紛。此外,一些地方將11號(hào)令19條“在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的”情形,理解為在掛牌期限截止時(shí)除了已被確認(rèn)為最高報(bào)價(jià)的競(jìng)買人外,還必須有兩個(gè)以上的競(jìng)買人提出報(bào)價(jià)要求,這種理解也是不對(duì)的。從最簡(jiǎn)單的道理上講,在存在多個(gè)競(jìng)買人報(bào)價(jià)的情況下,掛牌期限截止時(shí),已經(jīng)有了最高報(bào)價(jià)人,這時(shí),只要再有一個(gè)人有報(bào)價(jià)要求的,連同最高報(bào)價(jià)者,就屬于有兩個(gè)以上競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的情形。
為避免糾紛和理解混亂,39號(hào)令十九條第五款對(duì)掛牌截止重新進(jìn)行了明確,規(guī)定:“掛牌截止應(yīng)當(dāng)由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿,掛牌主持人現(xiàn)場(chǎng)宣布最高報(bào)價(jià)及其報(bào)價(jià)者,并詢問競(jìng)買人是否愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)。有競(jìng)買人表示愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)的,掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià),通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)確定競(jìng)得人;掛牌主持人連續(xù)三次報(bào)出最高掛牌價(jià)格,沒有競(jìng)買人表示愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)的,按照下列規(guī)定確定是否成交:(一)在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買人報(bào)價(jià),且報(bào)價(jià)不低于底價(jià),并符合其他條件的,掛牌成交;(二)在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人報(bào)價(jià)的,出價(jià)最高者為競(jìng)得人;報(bào)價(jià)相同的,先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人,但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外;(三)在掛牌期限內(nèi)無(wú)應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或者均不符合其他條件的,掛牌不成交”。按照這一規(guī)定,在掛牌截止時(shí),由土地招標(biāo)拍賣掛牌主持人掌握掛牌現(xiàn)場(chǎng),可以根據(jù)掛牌報(bào)價(jià)情況確定掛牌成交、掛牌終止或掛牌轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià),有效地避免了競(jìng)買人與掛牌人、競(jìng)買人與競(jìng)買人之間對(duì)掛牌結(jié)果產(chǎn)生的理解不一致甚至產(chǎn)生糾紛,有利于掛牌活動(dòng)的順利開展。
此外,鑒于進(jìn)入掛牌出讓程序后,對(duì)競(jìng)買人報(bào)價(jià)進(jìn)行確認(rèn)、更新顯示掛牌價(jià)格、以及在掛牌截止時(shí)間確定競(jìng)得人等工作,需要由具體人員主持進(jìn)行,因此,39號(hào)令第十七條對(duì)掛牌程序中不準(zhǔn)確的表述進(jìn)行了完善,規(guī)定:競(jìng)買人填寫報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià);掛牌主持人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后,更新顯示掛牌價(jià)格;掛牌主持人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間確定競(jìng)得人。
十一、投標(biāo)、競(jìng)買保證金:階段不同性質(zhì)不同
保證金制度是保障市場(chǎng)安全的基礎(chǔ)之一。為防范交易風(fēng)險(xiǎn),防止違約并確保合約的完整性,許多交易活動(dòng)均設(shè)立保證金制度。從一般意義上講,保證金是一項(xiàng)履約擔(dān)保金,證明買方或賣方的誠(chéng)意,所有的買方或賣方均須交存保證金方能進(jìn)入市場(chǎng)。2002年發(fā)布的11號(hào)令,確立了國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓中的投標(biāo)、競(jìng)買保證金制度。在招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)中,對(duì)保證金的性質(zhì)一直存在不同的認(rèn)識(shí)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為,投標(biāo)、競(jìng)買保證金是定金,另一種觀點(diǎn)認(rèn)為是出讓金。這兩種觀點(diǎn)都是片面的。
實(shí)際上,由于招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作由不同階段組成,招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)持續(xù)過(guò)程較長(zhǎng),因此,投標(biāo)、競(jìng)買保證金的性質(zhì)不是恒定的,在招標(biāo)拍賣掛牌出讓的不同階段,性質(zhì)不同。在拍賣(掛牌)成交或中標(biāo)前,投標(biāo)、競(jìng)買保證金是意向用地者參加招拍掛活動(dòng)的資格條件,是門檻,并不是定金;在拍賣(掛牌)成交或中標(biāo)后,中標(biāo)人、競(jìng)得人支付的投標(biāo)、競(jìng)買保證金,在中標(biāo)或競(jìng)得后轉(zhuǎn)作受讓地塊的定金。其他投標(biāo)人、競(jìng)買人交納的投標(biāo)、競(jìng)買保證金,出讓人應(yīng)在招拍掛活動(dòng)結(jié)束后 5 個(gè)工作日內(nèi)予以退還;國(guó)有土地出讓合同簽訂后,競(jìng)得人最初繳納的投標(biāo)、競(jìng)買保證金轉(zhuǎn)為土地出讓價(jià)款。因此,39號(hào)令對(duì)投標(biāo)、競(jìng)買保證金的性質(zhì)進(jìn)一步作了明確。在第二十條規(guī)定:“以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式確定中標(biāo)人、競(jìng)得人后,中標(biāo)人、競(jìng)得人支付的投標(biāo)、競(jìng)買保證金,轉(zhuǎn)作受讓地塊的定金”。第二十一條規(guī)定:“中標(biāo)人、競(jìng)得人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)通知書或者成交確認(rèn)書約定的時(shí)間,與出讓人簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。中標(biāo)人、競(jìng)得人支付的投標(biāo)、競(jìng)買保證金抵作土地出讓價(jià)款;其他投標(biāo)人、競(jìng)買人支付的投標(biāo)、競(jìng)買保證金,出讓人必須在招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)結(jié)束后5 個(gè)工作日內(nèi)予以退還,不計(jì)利息”。也就是說(shuō),在中標(biāo)或競(jìng)得前,投標(biāo)、競(jìng)買保證金只是競(jìng)買人參加招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)的資格條件,中標(biāo)或競(jìng)得后,投標(biāo)、競(jìng)買保證金轉(zhuǎn)變性質(zhì)成為定金,簽訂出讓合同后,再轉(zhuǎn)變性質(zhì)成為出讓價(jià)款的一部分。
十二、繳納出讓金和發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書:按宗地出讓、按宗地簽訂出讓合同、按宗地繳清出讓價(jià)款、按宗地發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證
11號(hào)令第二十三條明確規(guī)定:受讓人依照國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同約定繳清全部出讓金后,依法申請(qǐng)辦理土地登記,領(lǐng)取土地使用權(quán)證書,取得土地使用權(quán)。這一規(guī)定已明確受讓方必須在繳清全部出讓金后才能領(lǐng)取土地使用證。但近年來(lái),一些地方存在受讓人只繳了部分出讓金就分割取得了土地使用權(quán)證,再用該土地使用權(quán)證申請(qǐng)土地抵押貸款。這給及時(shí)交清全部出讓金埋下了隱患,同時(shí)為開發(fā)商以少量資金囤積土地留下余地,而一旦形勢(shì)不利于開發(fā)建設(shè),就造成土地閑置和工程爛尾。土地不能及時(shí)開發(fā)利用,不能形成有效的住房供應(yīng),也增加了金融風(fēng)險(xiǎn),也不利于節(jié)約集約用地。為此,39號(hào)令對(duì)土地出讓金繳納和建設(shè)用地使用權(quán)證書發(fā)放進(jìn)行了重新明確,第二十三條規(guī)定:“受讓人依照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金后,應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)辦理土地登記,領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書。未按合同約定繳清全部出讓金的,不得發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書,也不得按出讓金繳納比例分割發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書。
39號(hào)令發(fā)布后,一些媒體報(bào)道,39號(hào)令實(shí)施后,開發(fā)商拿地必須一次繳清全部出讓金,而不能進(jìn)行土地“分期付款”。這個(gè)說(shuō)法其實(shí)是誤讀了該條款的內(nèi)容。《城市房地產(chǎn)管理法》第十五條明確規(guī)定:土地使用者應(yīng)當(dāng)按照出讓合同約定支付出讓金。2000年國(guó)土資源部和國(guó)家工商行政管理總局聯(lián)合發(fā)布的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》(示范文本)明確規(guī)定,出讓金支付方式由出讓人與受讓人雙方約定,既可以約定一次性付清,也可以約定分期支付。如果出讓合同約定分期支付,受讓方就分期付款,約定一次支付的,就一次性付清。但是,不管是一次性支付還是分期支付,都必須在繳清該宗地的全部出讓金后,才可以拿到土地使用權(quán)證,未繳清就不能拿證,也不能按繳納出讓金繳納的比例分割發(fā)證。也就是說(shuō),開發(fā)商拿地可以按合同約定分期付款,但不可以分期拿證。另外,必須明確的是,根據(jù)土地管理相關(guān)法律,凡是土地出讓,必須以宗地為單位,即按宗地?cái)M定出讓方案,按宗地組織出讓,按宗地簽訂出讓合同,按宗地發(fā)放土地使用證?,F(xiàn)行法律不允許在未繳清出讓金前將整宗地再分割為若干宗地,分割發(fā)放土地使用證。因此,無(wú)論是11號(hào)令還是39號(hào)令,在出讓金繳納和發(fā)證上,都是對(duì)現(xiàn)行土地管理法律政策的再次明確,而非對(duì)法律的突破?! ?/p>
39號(hào)令盡管只是按照《物權(quán)法》和相關(guān)法規(guī)規(guī)定對(duì)11號(hào)令進(jìn)行了發(fā)展和完善,并不是針對(duì)市場(chǎng)調(diào)控出臺(tái)的新政策,但從客觀上講,39號(hào)令強(qiáng)調(diào)公開、公平、公正的市場(chǎng)配置機(jī)制,包括重申按宗地出讓、按宗地簽訂合同、繳清宗地出讓價(jià)款才能發(fā)證、不得分割發(fā)證等規(guī)定,有利于市場(chǎng)機(jī)制的發(fā)揮,防止開發(fā)商囤地等,有助于宏觀調(diào)控政策的落實(shí)。(岳曉武 雷愛先 段春華 王小雨)