花5萬元買一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房的房號,黃小姐又一次性付清40萬元房款買了北京天通苑一個(gè)120平方米的房,可后來由于上班遠(yuǎn)、交通不便,黃小姐就只好住在城里的舊房中,把房出租,成為經(jīng)濟(jì)適用房“房東”。對于這種“倒房”致富經(jīng),北京人是見怪不怪,近日又傳出北京東南的經(jīng)濟(jì)適用房一個(gè)90平方米住房的房號被賣到5萬元;北京東三環(huán)的經(jīng) 濟(jì)適用房一個(gè)140平方米的房號被炒到14萬元,即便如此,能買到一個(gè)價(jià)格3000元左右的經(jīng)濟(jì)適用房也比動(dòng)輒7000元、8000元甚至上萬元的商品房值得。
對于買房人來說,買到了經(jīng)濟(jì)適用房劃算又實(shí)惠,但深究這些現(xiàn)象背后的原因,折射出經(jīng)濟(jì)適用房制度的諸多漏洞,首先是有房有錢的人甚至開寶馬也能住經(jīng)濟(jì)適用房,說明購房人資格審查的缺陷;炒賣經(jīng)濟(jì)適用房號、開發(fā)商自限利潤、經(jīng)濟(jì)適用房提供了滋生腐敗的土壤;遠(yuǎn)離城區(qū),交通和居住成本增加、就業(yè)難度加大,經(jīng)濟(jì)適用房居住并不“經(jīng)濟(jì)”……
存廢之爭:對經(jīng)濟(jì)適用房不能因噎廢食
經(jīng)濟(jì)適用房是政府為城市中低收入家庭提供的一種公共福利,是政府提供政策優(yōu)惠,限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價(jià)格,具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。正因?yàn)檫@種先天“雙重身份”,使經(jīng)濟(jì)適用房搖擺在商品房和社會(huì)保障性質(zhì)低收入住宅之間的模糊定位中,全國工商聯(lián)住宅商會(huì)會(huì)長聶梅生分析,經(jīng)濟(jì)適用房被定義為商品房的一種,但是同時(shí)又含有政府補(bǔ)貼性質(zhì),如免掉土地出讓金、限制開發(fā)商的利潤等,體現(xiàn)了計(jì)劃干預(yù)經(jīng)濟(jì)的延續(xù)。經(jīng)濟(jì)適用房保障對象定位于中低收入家庭,這個(gè)群體在所有購房對象中可以占到70%到80%。而2004年全國經(jīng)濟(jì)適用房投資只占全部房地產(chǎn)投資的4.6%,經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量,與廣大中低收入者巨大的住房需求相比,簡直是杯水車薪。因?yàn)橹械褪杖肴后w過于龐大,所以在無法來挑選補(bǔ)貼對象之時(shí),只好排隊(duì)來解決,但是排隊(duì)的一個(gè)結(jié)果就是倒賣房號,缺乏公正和公平。有專家認(rèn)為,這些情況,一方面說明經(jīng)濟(jì)適用房分配方式的落后,另一方面說明經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)不足,供需比例嚴(yán)重失調(diào),此種制度設(shè)計(jì)不僅監(jiān)管成本高,也遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了中低收入人群的購房要求,應(yīng)該廢除。
盡管如此,經(jīng)濟(jì)適用房的問世帶給中低收入者多少欣喜和希望,使他們也能跟隨都市前進(jìn)的步伐,住進(jìn)新居,圓了住房夢,特別是經(jīng)濟(jì)適用房對平抑房價(jià)功不可沒,比如,經(jīng)濟(jì)適用房曾一下子把1999年北京的商品房價(jià)拉下了近千元,到2002年,經(jīng)濟(jì)適用房又使北京房價(jià)同比下降249元。可以想到,沒有經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格參照效應(yīng),那么商品房價(jià)格將會(huì)肆無忌憚地暴漲。推出具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房,就是政府通過“有形之手”調(diào)控商品房市場的手段之一。
當(dāng)大量高檔商品房出現(xiàn)空置而一些大城市經(jīng)濟(jì)適用房“一號難求”時(shí),老百姓對經(jīng)濟(jì)適用房表現(xiàn)出極度的渴望,叫停經(jīng)濟(jì)適用房就是因噎廢食。特別是目前,土地價(jià)格和房價(jià)正處于緩慢的持續(xù)上漲中,部分中低收入者的收入增長趕不上房價(jià)和地價(jià)的增長。這部分人需要借助政府的公共力量來解決住房問題。只有經(jīng)濟(jì)適用房得到了健康快速的發(fā)展、城市的房價(jià)更接近老百姓的承受能力,更多的民眾才能買得起房,廣大市民的住房權(quán)益才能得到保障。
利弊之爭:經(jīng)濟(jì)適用房改革迫在眉睫
關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的利弊之爭,一直沒有停止過,這是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房運(yùn)行過程中管理的不到位,經(jīng)濟(jì)適用房制度出現(xiàn)許多“貓膩”和扭曲。經(jīng)濟(jì)適用房的監(jiān)督管理應(yīng)存在于立項(xiàng)、土地?fù)軇?、配套設(shè)施建設(shè)、銷售定價(jià)等各個(gè)環(huán)節(jié),可經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)的有關(guān)職責(zé)都由開發(fā)商自己承擔(dān),這導(dǎo)致在實(shí)施的過程中發(fā)生了許多政策上的偏差。比如按照規(guī)定,承建經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)商利潤要控制在3%,但是在虛報(bào)成本,審查不嚴(yán)的情況下,開發(fā)商往往超越此界線;同時(shí),一些地方政府還允許開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目開發(fā)中開辟出一部分商品房加以銷售。這樣,本是國家保障中低收入者的優(yōu)惠卻被開發(fā)商進(jìn)行“利益截流”,一些開發(fā)商還為了盡快賣房,把房屋面積建得很大,老百姓實(shí)際上難以享受到國家的優(yōu)惠。另一方面,由于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)享受許多土地、稅收等政策優(yōu)惠,很容易滋生腐敗,也不利于房地產(chǎn)市場的公平競爭。
目前對購房者資格條件的審核管理存在許多漏洞,在社會(huì)誠信系統(tǒng)沒有建立的條件下,購房者家庭年收入證明等要求的材料可以通過多種造假途徑獲得,經(jīng)濟(jì)適用房幫助的不是真正應(yīng)該得到幫助的人,大量經(jīng)濟(jì)適用房流入了實(shí)際上并不缺房、而是著眼于升值的投資者手中,給國家造成了不必要的損失。值得一提的是,中低收入家庭實(shí)現(xiàn)富裕后,依然永久性占有經(jīng)濟(jì)適用房,住房保障資源不能流轉(zhuǎn)循環(huán),不能長期用于解決中低收入家庭居住困難。
中國社會(huì)科學(xué)院劉維新研究員認(rèn)為,政府建經(jīng)濟(jì)適用房目前采取的是劃撥土地、減免24種稅費(fèi)的政策補(bǔ)貼辦法,補(bǔ)貼的對象是開發(fā)商,并限價(jià)限對象出售,政府希望能借此直接降低房屋的建設(shè)成本。但是,這種做法不僅使開發(fā)商對政策優(yōu)惠信心不足,無法落實(shí)政府規(guī)定的限對象和限價(jià)政策,直接導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)不足,甚至政府也背上了沉重包袱:因經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)建設(shè)地點(diǎn)通常離主城區(qū)較遠(yuǎn),市政基礎(chǔ)設(shè)施普遍薄弱,完善小區(qū)水、電、氣、道路、排水等基礎(chǔ)設(shè)施也需大量資金投入,還要承擔(dān)市政項(xiàng)目如中小學(xué)、周邊道路、橋梁等建設(shè)的任務(wù)。經(jīng)濟(jì)適用房大多距離城區(qū)遠(yuǎn),就業(yè)機(jī)會(huì)少,只能經(jīng)濟(jì)居住,卻不能脫貧致富,有的經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)已成為社會(huì)治安問題嚴(yán)重的區(qū)域。
改革之爭:依靠制度創(chuàng)新開創(chuàng)未來
對經(jīng)濟(jì)適用房政策運(yùn)作方式進(jìn)行改革創(chuàng)新勢在必行。比如,北京市建委表示將不再新建像天通苑、回龍觀這樣超大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目,避免出現(xiàn)低收入人群過度聚集的情況,今后新建經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū),規(guī)模應(yīng)在30萬平方米左右為宜,而且將在東南方向的地鐵交通沿線規(guī)劃選址建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目。
最近,建設(shè)部政策研究中心的研究表明,今后經(jīng)濟(jì)適用房將租售并舉或者以租為主等,經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)、銷售等機(jī)制都會(huì)有改革,以健全我國的住房保障制度。此外,針對經(jīng)濟(jì)適用房的種種弊端,專家們認(rèn)為,直接提供貨幣化補(bǔ)助應(yīng)該是另一條出路。把目前的政策性的“間接補(bǔ)貼”改革為“直接補(bǔ)貼”,直接面對中低收入的城市貧困人口。比如山東日照市對經(jīng)濟(jì)適用房制度由補(bǔ)“磚頭”改為補(bǔ)“人頭”的改革值得借鑒。貨幣化補(bǔ)助解決了原先制度的“雙軌制”問題,真正使“經(jīng)濟(jì)適用住房具有社會(huì)保障性質(zhì)的政策”落實(shí)到了實(shí)處,而且增加了居民購房的自由選擇程度。
南京市建委研究室主任陸玉龍分析認(rèn)為,經(jīng)濟(jì)適用房制度的根本缺陷在于,忽視了住房的特殊性,政府用于經(jīng)濟(jì)適用房的補(bǔ)貼沒有轉(zhuǎn)化為應(yīng)有的房屋產(chǎn)權(quán),導(dǎo)致住房保障資源不能循環(huán)累積,使我國住房保障體系將長期難以建立。為彌補(bǔ)這一根本缺陷,應(yīng)堅(jiān)持公共財(cái)政原則、遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律、運(yùn)用現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)法則、建立“政府與受助個(gè)人按份共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房制度”(簡稱共有產(chǎn)權(quán)制度),實(shí)現(xiàn)住房保障制度創(chuàng)新的設(shè)想。按照這一設(shè)想,政府用于補(bǔ)貼中低收入家庭購房的財(cái)政支出(包括減免土地出讓收益)凝固在所購房屋上而不是購房主體上,一旦購房人“脫貧致富”,政府很容易收回原始投資,并獲得相應(yīng)比例的投資收益。目前江蘇正在加緊研究制定“經(jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)制度”改革的試點(diǎn)方案。(張玉玲)
