土地調(diào)控新政劍指何方
——專家學者評說《國務院關于加強土地調(diào)控有關問題的通知》影響力
新華社北京９月６日電(記者 張曉松)《國務院關于加強土地調(diào)控有關問題的通知》日前通過新華社全文播發(fā)后，引起社會廣泛關注。新的土地調(diào)控政策指向何方？它將對宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生什么樣的影響？記者就此采訪了相關專家學者。
濫占土地之風將有所收斂
“國務院通知發(fā)出后，濫占土地之風將有所收斂。但要從根本上抑制各地的用地沖動，還需要進一步完善相關體制和機制?！比珖f(xié)委員、國土資源部咨詢研究中心副主任劉文甲在言語中流露出審慎樂觀的態(tài)度。
自１９８６年黨中央、國務院聯(lián)合下發(fā)《關于加強土地管理制止亂占耕地的通知》以來，嚴格土地管理、禁止亂占耕地一直是我國土地管理工作的主題。但是，２０年來，盡管中央三令五申，濫占土地之風卻屢禁不止，甚至一些本該負有監(jiān)管責任的地方政府也成了土地違法的主體。
談到這一點，劉文甲感到“心里很不是滋味”。他說：“濫占土地的責任主要在各級地方政府身上，其根源就是一個‘錢’字。一些地方政府把土地看作財政收入的主要來源，或者越權(quán)批地，默許、支持違法用地；或者越位去做市場主體，親自上陣抓錢?！?/p>
據(jù)劉文甲估算，當前土地交易的利潤率接近２５０％。這也就是當前有些地方政府熱衷于經(jīng)營土地，而不履行監(jiān)管職責，致使濫占土地之風屢禁不止的主要原因。
這次出臺的土地調(diào)控新政，進一步明確了地方政府在土地管理和耕地保護方面的責任，今后出了問題將直接追究有關地方負責人的領導責任；同時，將國有土地使用權(quán)出讓總價款全額納入地方財政預算，以遏制地方政府盲目擴大征地規(guī)模的沖動。劉文甲認為，上述措施標本兼治，有利于抑制地方政府濫占土地之風。
但劉文甲也有所擔憂：“目前，關于土地發(fā)展權(quán)的價值，如耕地轉(zhuǎn)化為建設用地后成倍增長的那部分價值，究竟歸誰所有，如何分配，還沒有在政策上得以體現(xiàn)，目前這部分價值基本上都被地方政府無償占有了。這個問題不解決，地方政府的違法占地行為仍然有利可圖，其占地沖動還不能從根本上得到遏制。”
此外，從以往經(jīng)驗看，在新舊政策過渡、銜接階段，往往會出現(xiàn)突擊批地、先行圈占等現(xiàn)象，使土地調(diào)控新政的影響力大打折扣。有關專家提出，這也應當引起有關部門的高度警惕，及時采取相應措施，防患于未然。
對投資的影響既表現(xiàn)在速度上也表現(xiàn)在結(jié)構(gòu)上
中央一直認為，當前經(jīng)濟運行中存在的一個突出問題，是固定資產(chǎn)投資增速過快。這個問題不解決，就會增大經(jīng)濟波動的風險，危害經(jīng)濟健康發(fā)展。而從實際情況看，固定資產(chǎn)投資增長過快，特別是一些低水平重復建設項目能夠上馬，一個重要原因就是土地“閘門”沒能真正把住。
因此，強調(diào)“嚴把土地‘閘門’”的土地調(diào)控新政一經(jīng)出臺，就被認為是中央防止固定資產(chǎn)投資規(guī)模過大、保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速協(xié)調(diào)健康發(fā)展的重要舉措。
“正在高位運行的投資增速不會一下子降下去?！敝袊暧^經(jīng)濟學會秘書長王建表示，“對于新政策，方方面面都需要有一個適應過程，再加上各地手頭仍有一些土地儲備，投資增速只會在慣性作用下逐漸放緩。”
王建認為，相對于投資增長速度，土地調(diào)控新政對投資結(jié)構(gòu)的影響更值得關注。隨著土地“閘門”進一步收緊，土地資源將更加稀缺，項目“落地”也會更難，各地在選擇投資項目時將優(yōu)先考慮那些占地規(guī)模小、土地利用率高、投資回報快而利潤豐厚的項目，想方設法用更少的土地獲得更多的收益。
“改革開放后的２０多年間，土地對于經(jīng)濟增長的‘瓶頸’制約作用從未像今天這樣嚴重?！蓖踅ㄖ赋?，從長遠看，土地問題關系到經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展，以及國家的長治久安；從近期看，直接關系到宏觀經(jīng)濟的平穩(wěn)運行。因此，土地調(diào)控政策對于宏觀經(jīng)濟的影響將是十分長遠的，其實施效果也有待時間檢驗。
警惕房地產(chǎn)商再炒“地荒論”
新出臺的土地調(diào)控政策突出了一個“嚴”字，那么它對公眾十分關注的房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生什么影響呢？
來自中國人民大學的土地管理學專家嚴金明教授認為，國務院通知強調(diào)的是對土地的調(diào)控，并沒有直接涉及房地產(chǎn)問題，雖然提出從嚴控制新增建設用地，但房地產(chǎn)用地只是建設用地的一部分。因此，從新政策本身并不能看出其對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生什么直接作用。
“要說對房地產(chǎn)市場的影響，國務院通知提出，要規(guī)范土地出讓收支管理、調(diào)整建設用地有關稅費政策、建立工業(yè)用地出讓最低價標準統(tǒng)一公布制度，這些將有利于進一步規(guī)范土地市場，從而也會間接地對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展產(chǎn)生積極作用?！?/p>
談到嚴把土地“閘門”對房地產(chǎn)價格的影響，嚴金明表示，土地供應量是影響地價的因素之一，但不是決定性因素；而房價雖然從理論上會受到地價變化的影響，但在實際操作中，房地產(chǎn)商往往根據(jù)某個城市某個地段的房價，來決定出多高的價錢收購土地才劃算。從這個意義上講，房價最終還是由供求關系決定。
“我們一定要警惕房地產(chǎn)開發(fā)商利用新政策的出臺再次拋出所謂‘地荒論’，把房地產(chǎn)價格上漲歸因于國家嚴把土地‘閘門’，甚至利用國家土地調(diào)控政策的變化惡意抬高房價?！眹澜鹈髦赋?，這次土地調(diào)控雖然強調(diào)一個“嚴”字，卻并不意味著減少土地供應，更不意味著減少房地產(chǎn)用地供應。
根據(jù)今年５月國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的《關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，各級城市人民政府要科學確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應規(guī)模，優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應。嚴金明指出，迄今為止，上述政策沒有變，中央穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、控制住房價格過快上漲的決心也沒有變。
嚴金明提醒各級地方政府，要防止在對土地調(diào)控新政的理解上出現(xiàn)偏差，在制訂土地開發(fā)供應計劃時，一定要充分保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應，避免在這一塊土地供應上不增反降、給那些伺機抬高房價的開發(fā)商以借口。（完）
