新華社北京８月７日電 經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局日前聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）。為便于理解文件相關(guān)內(nèi)容，記者采訪了六部門有關(guān)負(fù)責(zé)人（以下簡(jiǎn)稱“有關(guān)負(fù)責(zé)人”）。
記者：境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)投資購(gòu)買非自用房地產(chǎn)，為什么應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)存在的原則設(shè)立外商投資企業(yè)？
有關(guān)負(fù)責(zé)人：境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)購(gòu)買非自用房地產(chǎn)，其目的是用于出售、出租等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，屬于投資經(jīng)營(yíng)行為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》、《中華人民共和國(guó)中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》、《中華人民共和國(guó)外資企業(yè)法》等規(guī)定，應(yīng)依法申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)，并在核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。境外投資者未按照外商投資法律的規(guī)定取得《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》的，不得進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
記者：《意見(jiàn)》為什么要對(duì)外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本占投資總額的比例進(jìn)行調(diào)整？調(diào)整以后有何具體要求？
有關(guān)負(fù)責(zé)人：目前執(zhí)行的《關(guān)于中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)注冊(cè)資本與投資總額比例的暫行規(guī)定》是1987年頒布的，近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，原有一些規(guī)定已不適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展，需要進(jìn)一步加以完善。為了提高外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，充實(shí)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的資本，《意見(jiàn)》對(duì)投資總額1000萬(wàn)美元以上的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的注冊(cè)資本占投資總額的比例進(jìn)行了調(diào)整，將注冊(cè)資本從不得低于投資總額（1000萬(wàn)－3000萬(wàn)美元）的2/5或投資總額（3000萬(wàn)美元以上）的1/3，統(tǒng)一提高到不得低于投資總額的50%。對(duì)于投資總額1000萬(wàn)美元以下的，仍按照原規(guī)定執(zhí)行。
記者：為什么要對(duì)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，以及境外投資者并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，在審批程序方面作出專門規(guī)定？
有關(guān)負(fù)責(zé)人：外資以購(gòu)買股權(quán)等形式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，帶來(lái)了一系列問(wèn)題，主要是：企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)雖然發(fā)生了變化，但作為房地產(chǎn)項(xiàng)目主體的企業(yè)名稱等有的并未發(fā)生變化；一些企業(yè)新股東不愿遵守以前股東所簽訂的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；一些企業(yè)訂立固定回報(bào)或變相固定回報(bào)條款等。而原有審批程序難以保證有關(guān)部門掌握相關(guān)信息，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的薄弱環(huán)節(jié)。為了防止利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓和并購(gòu)?fù)稒C(jī)炒作房地產(chǎn)，防止擅自改變土地用途或規(guī)避正常的外資準(zhǔn)入審批，按照有關(guān)法律法規(guī)和政策，《意見(jiàn)》規(guī)定：上述股權(quán)、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和企業(yè)并購(gòu)，由商務(wù)主管等部門嚴(yán)格按規(guī)定進(jìn)行審批。投資者申請(qǐng)辦理審批手續(xù)時(shí)，應(yīng)提供履行《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的保證函，《國(guó)有土地使用證》，稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的相關(guān)納稅證明材料，以及建設(shè)（房地產(chǎn)）部門將變更事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記系統(tǒng)后發(fā)放的股權(quán)變動(dòng)（變更）備案證明。在外匯登記環(huán)節(jié)，外匯管理部門將對(duì)投資者切實(shí)履行股權(quán)投資責(zé)任進(jìn)行監(jiān)管，做好外商投資企業(yè)外匯登記或登記變更工作。
為繼續(xù)落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于妥善處理現(xiàn)有保證外方投資固定回報(bào)項(xiàng)目有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)辦發(fā)［2002］43號(hào)），《意見(jiàn)》重申，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方不得在合同、章程、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他文件，訂立保證任何一方固定回報(bào)或變相固定回報(bào)條款，有關(guān)部門在審批中將加強(qiáng)固定回報(bào)的審核工作。
記者：為什么規(guī)定境外投資者通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購(gòu)合資企業(yè)中方股權(quán)的，須妥善安置職工、處理銀行債務(wù)、并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金？
有關(guān)負(fù)責(zé)人：《意見(jiàn)》依照有關(guān)規(guī)定，強(qiáng)調(diào)境外投資者通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購(gòu)合資企業(yè)中方股權(quán)，應(yīng)對(duì)職工安置和銀行債務(wù)處理做出妥善安排，并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。作出這樣規(guī)定的目的是維護(hù)職工的合法權(quán)益和銀行的合法權(quán)益，維護(hù)正常的經(jīng)濟(jì)秩序和社會(huì)秩序，同時(shí)也為了保證企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。為了防止出現(xiàn)投機(jī)炒樓，或囤積土地、房源等違法違規(guī)現(xiàn)象的發(fā)生，《意見(jiàn)》規(guī)定不允許有不良記錄的境外投資者從事上述并購(gòu)活動(dòng)。外匯管理部門將加強(qiáng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓外匯登記工作，落實(shí)對(duì)境外投資者以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓款的監(jiān)管。
記者：《意見(jiàn)》規(guī)定外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本金未全部繳付的，未取得《國(guó)有土地使用證》的，或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額35％的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯管理部門不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯。這是否說(shuō)明對(duì)外商投資企業(yè)貸款和外匯管理的政策更加嚴(yán)格了？
有關(guān)負(fù)責(zé)人：這項(xiàng)規(guī)定并不代表對(duì)外商投資企業(yè)貸款和外匯管理的政策更加嚴(yán)格，而是為了外商投資房地產(chǎn)企業(yè)與中資企業(yè)在相關(guān)政策上的一致。這既是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要，也是防止境外熱錢短線炒作境內(nèi)房地產(chǎn)的措施。譬如《意見(jiàn)》要求外商投資房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)滿足按規(guī)定全部繳付注冊(cè)資本金、取得《國(guó)有土地使用證》和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金達(dá)到項(xiàng)目投資總額35%這三個(gè)條件，方可辦理銀行貸款，這與目前對(duì)中資房地產(chǎn)企業(yè)的要求是基本一致的。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)如果不具備上述條件而擅自借入外債，外匯管理部門不得辦理其外債登記和外債結(jié)匯核準(zhǔn)，外匯指定銀行也不得辦理其外匯入賬和結(jié)匯手續(xù)。同時(shí)，新的外匯管理政策還規(guī)定，根據(jù)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格管理的要求，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人存入境內(nèi)銀行外國(guó)投資者專用外匯賬戶的資金，未轉(zhuǎn)入后續(xù)設(shè)立的外商投資企業(yè)資本金賬戶之前，不能用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)。
記者：我們注意到《意見(jiàn)》對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)購(gòu)買自用、自住商品房作出了新的規(guī)定，這是基于什么考慮？
有關(guān)負(fù)責(zé)人：隨著我國(guó)對(duì)外開(kāi)放和房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步發(fā)展，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)購(gòu)買房地產(chǎn)日趨活躍，外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)入規(guī)則不夠規(guī)范、市場(chǎng)秩序比較混亂。我國(guó)土地資源稀缺，人口眾多，人地矛盾突出。從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮有必要進(jìn)一步加強(qiáng)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)投資購(gòu)買房地產(chǎn)的監(jiān)管。
《意見(jiàn)》規(guī)定，除經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)外，符合條件的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人可以購(gòu)買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，具體包含兩種情況：一是境外機(jī)構(gòu)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)，二是在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過(guò)一年的境外個(gè)人。境外個(gè)人在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)超過(guò)一年時(shí)間的，已屬國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“居民”范疇，其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的成果計(jì)入我國(guó)的GDP，自然可以享受境內(nèi)自然人的部分待遇，因而允許購(gòu)買生活、工作必需的自住商品房；在境內(nèi)工作學(xué)習(xí)不足一年時(shí)間的，其住房需求可通過(guò)租賃方式加以解決?？紤]到港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑與內(nèi)地聯(lián)系密切，其中很多人雖然沒(méi)有在內(nèi)地學(xué)習(xí)、工作，但在內(nèi)地長(zhǎng)期生活，允許其在境內(nèi)購(gòu)買自住的商品房是有必要的，因此《意見(jiàn)》規(guī)定可在境內(nèi)限購(gòu)一定面積的自住商品房。
記者：符合規(guī)定的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買自用、自住商品房為什么必須采取實(shí)名制？
有關(guān)負(fù)責(zé)人：為防止某些境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人違規(guī)購(gòu)買炒作房地產(chǎn)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，做好房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的基礎(chǔ)工作，更準(zhǔn)確地掌握房地產(chǎn)信息，參照國(guó)內(nèi)居民購(gòu)房的普遍做法，對(duì)符合規(guī)定的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房實(shí)行實(shí)名制是必要的。境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買自用、自住商品房時(shí)，境外機(jī)構(gòu)必須持有有關(guān)部門批準(zhǔn)其設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的證明，個(gè)人則應(yīng)持在境內(nèi)學(xué)習(xí)、工作超過(guò)一年的有效證明。各地房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記主管部門將嚴(yán)格按照自用、自住原則辦理境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買房屋的產(chǎn)權(quán)登記。自用、自住原則按以下政策把握：凡符合條件的境外個(gè)人在境內(nèi)只能購(gòu)買一套用于自住的商品房，符合條件的境外機(jī)構(gòu)只能在設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的城市購(gòu)買用于辦公所需的商品房。各地房地產(chǎn)主管部門將完善商品房交易登記信息系統(tǒng)，加強(qiáng)商品房預(yù)售合同登記備案，發(fā)現(xiàn)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房不符合自用、自住原則的，不予辦理有關(guān)手續(xù)。
記者：《意見(jiàn)》出臺(tái)后，外商投資企業(yè)、境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房的資金匯入和結(jié)匯的具體辦理程序有什么變化？
有關(guān)負(fù)責(zé)人：為配合《意見(jiàn)》的落實(shí)工作，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理，今后境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買境內(nèi)商品房只有符合自用、自住原則，才能辦理相關(guān)外匯收支和匯兌手續(xù)。境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人從境外匯入購(gòu)房款或從其境內(nèi)外匯賬戶支付購(gòu)房款的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)外匯指定銀行審核確認(rèn)相關(guān)材料后，將購(gòu)房外匯資金結(jié)匯后劃入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶，不能將外匯資金直接劃入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的外匯賬戶。境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人因故不能完成商品房交易，需將人民幣購(gòu)房款購(gòu)匯匯出的，經(jīng)原結(jié)匯的外匯指定銀行進(jìn)行真實(shí)性審核確認(rèn)后，可將人民幣購(gòu)房款購(gòu)匯劃回境外機(jī)構(gòu)或個(gè)人外匯賬戶。境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人轉(zhuǎn)讓所購(gòu)境內(nèi)商品房取得的人民幣資金，須依法辦理納稅等手續(xù)并經(jīng)商品房所在外匯管理部門審核確認(rèn)后，可購(gòu)匯匯出。（完）
