中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于
進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知
各銀監(jiān)局，各政策性銀行、國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司，國家郵政局郵政儲匯局，銀監(jiān)會直接監(jiān)管的信托投資公司、財務(wù)公司、金融租賃公司：
為進一步落實《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕37號）精神，加強和改進銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)信貸管理，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，現(xiàn)提出以下要求，請認真貫徹執(zhí)行。
一、加強市場研究，增強市場適應(yīng)能力。房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)。各銀行業(yè)金融機構(gòu)要充分認識貫徹科學發(fā)展觀對確保房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)健康發(fā)展的重要意義，深入分析房地產(chǎn)市場發(fā)展與信貸增長的相互關(guān)系，關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期及房地產(chǎn)市場、客戶出現(xiàn)的新變化，建立與政府規(guī)劃、土地、建設(shè)、人民銀行、統(tǒng)計等部門的信息溝通機制，及時對房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)整及市場變化作出反應(yīng)。
二、堅持科學發(fā)展觀，制定穩(wěn)健經(jīng)營戰(zhàn)略。各銀行業(yè)金融機構(gòu)要研究制定穩(wěn)健的房地產(chǎn)信貸政策和發(fā)展戰(zhàn)略，科學把握房地產(chǎn)貸款的成本和風險變化，防止盲目跟進和授信過度集中。要根據(jù)房地產(chǎn)市場形勢，及時分析房地產(chǎn)貸款風險狀況，調(diào)整房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)及投放策略，健全資本約束和穩(wěn)健經(jīng)營機制，確保房地產(chǎn)信貸審慎投放和穩(wěn)健運行。
三、完善內(nèi)控措施，健全風險管理制度。各銀行業(yè)金融機構(gòu)要按照銀監(jiān)會《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》（銀監(jiān)發(fā)〔2004〕57號）及有關(guān)規(guī)定，對房產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款等不同類型貸款的審批標準、操作程序、風險控制、貸后管理等作出明確規(guī)定。完善各類房地產(chǎn)貸款風險分類制度，建立動態(tài)的風險撥備機制。改進房地產(chǎn)貸款客戶的信用評級和統(tǒng)一授信管理辦法。建立各類房地產(chǎn)貸款分類統(tǒng)計及風險敞口的月度監(jiān)測與分析制度，健全房地產(chǎn)貸款風險評估和預警指標體系。
四、嚴格執(zhí)行有關(guān)信貸管理規(guī)定，規(guī)范開發(fā)貸款行為。各銀行業(yè)金融機構(gòu)要扎實做好房地產(chǎn)貸款“三查”，全過程監(jiān)控開發(fā)商項目資本金水平及其變化，嚴禁向項目資本金比例達不到35%（不含經(jīng)濟適用房）、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。合理確定貸款期限，嚴禁以流動資金貸款名義發(fā)放開發(fā)貸款。對于囤積土地和房源、擾亂市場秩序的開發(fā)企業(yè)，要嚴格限制新增房地產(chǎn)貸款。防止開發(fā)企業(yè)利用拆分項目、滾動開發(fā)等手段套取房地產(chǎn)貸款。
五、加強盡職調(diào)查，注重防范土地儲備貸款風險。各銀行業(yè)金融機構(gòu)要認真評估和審慎發(fā)放土地儲備貸款。貸款前，要加強對儲備土地的性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系、契約限制、開發(fā)規(guī)劃等方面的盡職調(diào)查，嚴格貸款發(fā)放條件。要科學、動態(tài)地測算和監(jiān)控土地收儲費用，開設(shè)專門的托管賬戶，警惕土地以低成本轉(zhuǎn)讓，確保土地出讓收入優(yōu)先歸還銀行貸款。要合理確定貸款額度和違約必須提前還款的罰則，避免土地儲備機構(gòu)盲目“圈地”、盲目批地對貸款造成風險。要完善相關(guān)抵押手續(xù)，認真落實第二還款來源，根據(jù)風險狀況審慎確定抵押率。
六、引導合理的個人住房消費，加強按揭貸款管理。各銀行業(yè)金融機構(gòu)要積極開展個人首套自住房貸款，穩(wěn)妥發(fā)展二手房貸款市場。首付款比例應(yīng)當依據(jù)借款人還貸風險確定，不宜一刀切。要嚴格執(zhí)行個人住房貸款風險監(jiān)測等盡職調(diào)查制度，加強對各項權(quán)證的完整性、真實性和有效性審核，加強按揭貸款抵押登記審查，積極采取措施防范期房抵押貸款一次性支付風險，防止一些資質(zhì)低下的企業(yè)利用預售環(huán)節(jié)將風險轉(zhuǎn)嫁給銀行，嚴厲打擊“虛假按揭”等套取和詐騙銀行貸款的行為，維護銀行業(yè)和消費者合法權(quán)益。
七、強化貸后管理，防范和控制信貸風險。各銀行業(yè)金融機構(gòu)要嚴格按照房地產(chǎn)項目工程進度發(fā)放貸款，加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款使用的全過程監(jiān)控。健全開發(fā)貸款的封閉性管理措施，嚴密監(jiān)控房屋銷（預）售資金流向，可實行銷（預）售資金專戶管理，確保?？顚Ｓ?；同時，高度關(guān)注未實行封閉管理的開發(fā)貸款。加強對貸款抵押物的管理及抵押物價值變化的監(jiān)測與評估，對抵押手續(xù)不完善及抵押物不足額的部分及時追加有關(guān)擔保。一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)挪用房地產(chǎn)貸款，要采取嚴厲的懲罰措施直至提前收回貸款。
八、進一步規(guī)范信托投資公司房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)。信托投資公司開辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，或以投資附加回購承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴格執(zhí)行《關(guān)于加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風險提示的通知》（銀監(jiān)辦發(fā)〔2005〕212號）有關(guān)規(guī)定；用集合信托資金發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴格執(zhí)行信息披露制度。銀行業(yè)監(jiān)管部門要根據(jù)本通知精神加強對信托投資公司房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理。
九、銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強窗口指導和風險提示，加大違規(guī)查處力度。要引導各銀行業(yè)金融機構(gòu)充分利用銀監(jiān)會客戶風險信息系統(tǒng)及人民銀行征信系統(tǒng)平臺，及時登錄有關(guān)房地產(chǎn)貸款客戶不守信用、違規(guī)操作等不良信息，嚴密監(jiān)測境內(nèi)外各類客戶違約情況；加強同業(yè)合作，防范和控制客戶跨行違約行為，建立違約客戶“黑名單”等聯(lián)合懲戒機制；研究由房地產(chǎn)企業(yè)落實期房抵押貸款擔保等防范信貸風險的措施。銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強房地產(chǎn)信貸風險情況的調(diào)查分析，建立房地產(chǎn)信貸風險監(jiān)測報告和定期通報制度。當前，要把對房地產(chǎn)貸款合規(guī)性檢查作為現(xiàn)場檢查的重要內(nèi)容，對房地產(chǎn)貸款違規(guī)經(jīng)營、造成貸款損失等問題予以嚴肅處理，情節(jié)嚴重的，銀監(jiān)會將在媒體公開披露并依法實施業(yè)務(wù)叫停。
各銀行業(yè)金融機構(gòu)要高度重視房地產(chǎn)信貸管理工作，認真貫徹中央關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的決策和部署，嚴格按照監(jiān)管要求，緊密結(jié)合實際，完善房地產(chǎn)信貸管理相關(guān)制度及措施，于2006年9月底前將貫徹落實情況上報銀監(jiān)會。遇到新情況、新問題，要及時向銀監(jiān)會有關(guān)部門反映。
請各銀監(jiān)局將本通知轉(zhuǎn)發(fā)至轄內(nèi)各銀行業(yè)金融機構(gòu)。
二○○六年七月二十二日
