海南省政府文件
瓊府〔2006〕34號
海南省人民政府關于規(guī)范企業(yè)
參與土地成片開發(fā)的通知
各市、縣、自治縣人民政府，省政府直屬各單位：
為了進一步加強宏觀調控，規(guī)范土地開發(fā)，有效實施“大企業(yè)進入、大項目帶動”戰(zhàn)略，促進我省產業(yè)經濟與土地資源協(xié)調、可持續(xù)發(fā)展，現就規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)工作的有關事項，通知如下：
一、各市、縣政府和有關部門要高度重視企業(yè)參與土地成片開發(fā)工作。各市、縣政府要始終把落實項目建設作為著力點，按照落實科學發(fā)展觀、實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略、實現又快又好發(fā)展的要求，對土地資源的使用統(tǒng)籌規(guī)劃，編制土地成片開發(fā)計劃。各級建設、規(guī)劃、國土環(huán)境資源、發(fā)展與改革、財政等相關職能部門要各司其責，加強管理，確保土地成片開發(fā)項目有效實施。
二、規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)的方式。企業(yè)參與土地成片開發(fā)是指在城鎮(zhèn)建成區(qū)以外、尚未具備具體項目建設條件的新的規(guī)劃區(qū)域，政府劃出一定面積的區(qū)片，由參與成片開發(fā)的企業(yè)（以下稱主開發(fā)商）按照規(guī)劃投資，統(tǒng)一進行基礎設施建設、自有項目建設和項目招商工作，并從依法出讓的土地中獲得一定比例土地收益權的土地開發(fā)行為。
三、強化土地成片開發(fā)的規(guī)劃管理。省政府有關職能部門和市、縣政府要高度重視土地成片開發(fā)建設規(guī)劃編制工作。市、縣政府要根據國家政策以及我省土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃體系，統(tǒng)籌兼顧，合理安排，科學編制土地成片開發(fā)總體規(guī)劃和土地成片開發(fā)控制性詳細規(guī)劃，按照有關規(guī)定報批后實施。控制性詳細規(guī)劃沒有編制完成的，不得實施土地成片開發(fā)。
四、按照公開、公平、公正的原則選擇主開發(fā)商。市、縣政府按照土地成片開發(fā)的總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃，確定開發(fā)規(guī)模、開發(fā)時序、開發(fā)期限、投資總額、年度資金投資額、被征地農民的補償安置計劃以及主開發(fā)商的投入回報方式、違約責任等，編制土地成片開發(fā)方案，報經省政府批準后公布。土地成片開發(fā)方案公布后，有兩個或者兩個以上開發(fā)意向者的，以招標方式確定主開發(fā)商；只有一個開發(fā)意向者的，應根據方案中設定的條件與開發(fā)意向者協(xié)商簽訂成片開發(fā)的協(xié)議。
市、縣政府違反省政府批準的土地成片開發(fā)方案或土地成片開發(fā)方案尚未報經省政府批準，擅自與開發(fā)商簽訂的土地成片開發(fā)合同（協(xié)議）無效；并依照《海南省行政首長問責暫行規(guī)定》等規(guī)定，對主要負責人進行問責。
五、合理確定土地成片開發(fā)規(guī)模，強化土地集約和節(jié)約利用。實施土地成片開發(fā)，要根據社會經濟發(fā)展和市場需求情況，進行深度分析和科學論證，按照產業(yè)結構合理、產品供需平衡的原則，確定土地成片開發(fā)規(guī)模。土地成片開發(fā)面積應當控制在與主開發(fā)商約定時間內的項目建設及其招商能力范圍以內。
對成片開發(fā)的土地要遵循集約和節(jié)約用地的原則供地，切實做到供應一塊、開發(fā)一塊、見效一塊，避免閑置浪費土地資源。對具體項目的用地，要在土地使用合同中明確土地用途、容積率、建筑密度、投資強度和開發(fā)進度等控制性要求，以提高土地集約、節(jié)約利用水平。
六、合理確定開發(fā)期限，建立退出機制，確保土地成片開發(fā)項目有效實施。市、縣政府應當根據土地成片開發(fā)的規(guī)模等因素，明確主開發(fā)商對土地成片開發(fā)的期限。開發(fā)區(qū)域內的基礎設施建設期限一般不得超過2年，最長不得超過4年；完成開發(fā)區(qū)域內全部自有項目建設以及落實全部招商引資項目的期限一般不得超過8年，最長不得超過10年。特殊情況需延長開發(fā)期限的，須報省政府批準。
市、縣政府還應根據土地成片開發(fā)的時序和主要建設內容等因素，明確主開發(fā)商在土地成片開發(fā)期限內每一年度的投資比例、完成基礎設施建設比例以及自有項目建設計劃和落實招商引資項目的計劃，確保土地成片開發(fā)按計劃、有步驟地進行。主開發(fā)商每一年度完成的投資和基礎設施建設比例原則上不得低于在土地成片開發(fā)期限內的年度平均比例，但是主開發(fā)商上一年度完成的比例超過年度平均比例的，超過部分可以納入下一年度平衡考核。
主開發(fā)商未能按照約定完成年度投資比例、基礎設施建設比例自有項目建設計劃和招商引資項目計劃的，或者主開發(fā)商未能在約定的土地成片開發(fā)期限內完成全部投資額、全部基礎設施、全部自有項目建設和全部招商引資項目的，市、縣政府應當依法解除與主開發(fā)商簽訂的開發(fā)協(xié)議，終止主開發(fā)商繼續(xù)參與開發(fā)的權利。
七、合理確定土地出讓收入分成比例。主開發(fā)商按照規(guī)劃要求出資進行基礎設施建設形成建設用地條件后，由政府按照規(guī)定統(tǒng)一供應土地。土地出讓收入扣除土地開發(fā)成本后余下的純收益部分，按照市、縣政府所得不得低于30%的比例，確定市、縣政府與主開發(fā)商的分成比例。
土地開發(fā)成本包括實施土地成片開發(fā)所需的規(guī)劃編制費、征地補償費、新增建設用地有償使用費等依法應當向國家繳交的稅費以及基礎設施工程建設費。土地開發(fā)成本由主開發(fā)商支付。
八、依法維護主開發(fā)商的合法權益。成片開發(fā)區(qū)域內的土地出讓收入，應當按照開發(fā)協(xié)議約定及時兌現給主開發(fā)商，市、縣政府不得滯留、克扣，切實保護主開發(fā)商的合法權益。
市、縣政府要恪守誠信，遵守與主開發(fā)商所簽訂的土地成片開發(fā)協(xié)議，不得違約。要明確雙方在土地成片開發(fā)中的權利和義務，凡政府無力承擔或無權承諾的事項不得寫進開發(fā)協(xié)議，對協(xié)議中承諾的事項要不折不扣地落實。
九、依法實施農村集體土地征收，切實保護被征地農民的合法權益。市、縣政府要在編制成片開發(fā)區(qū)域內農村集體土地征收方案中，寫明被征地農民的就業(yè)、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、居住等重要事項的落實措施，不符合要求的方案一律不得報、批。征收土地方案經依法批準后，由被征收土地所在地的市、縣政府組織實施。市、縣政府應當嚴格按照批準的征收土地方案，組織制訂和批準具體的征地補償、安置方案。
土地征收的補償和安置補助標準，嚴格按照國家的規(guī)定執(zhí)行，并采取切實有效的措施落實補償和安置。依照現行法律法規(guī)和政策規(guī)定支付土地補償費和安置補助費尚不足以使被征地農民保持原有生活水平的，市、縣政府應當增加安置補助費或者以國有土地有償使用收入予以補貼。
各市、縣政府要建立和完善被征地農民的就業(yè)機制和社會保障制度，為被征地農民提供穩(wěn)定的生活來源和可靠的基本生活保障。要將被征地農民統(tǒng)一納入城鎮(zhèn)養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)等社會保險范圍，通過現行城鎮(zhèn)社會保障體系解決其基本生活保障問題；各市、縣政府要有針對性地制定適合被征地農民特點的就業(yè)培訓計劃，對被征地農民進行免費就業(yè)培訓，通過訂單式培訓等多種方式幫助被征地農民實現就業(yè)；符合被征地農民就業(yè)的崗位，主開發(fā)商要負責安排其就業(yè)。市、縣政府要根據便利、就近的原則，將通過土地開發(fā)整理新增加的耕地安排給被征地農民耕作，以解決被征地農民的生產生活出路問題。對土地被成片征收后無房居住的農民，市、縣政府要通過采取統(tǒng)一安排安置房或另給農民劃定宅基地、由農民自建住房等多種形式，解決被征地農民的居住問題，保證被征地后的農民每戶有一處住房。市、縣政府要通過設立助學基金等多種途徑，解決被征地農民的子女教育問題。
十、嚴格土地供應管理。成片開發(fā)區(qū)域內的土地供應年度計劃，由市、縣政府商主開發(fā)商按照省政府下達的年度供地指標編制，并按照規(guī)定組織實施。區(qū)域內未按照規(guī)定完成基礎設施建設形成建設用地條件的土地不得出讓。具體項目的土地供應按照國家和我省的有關規(guī)定執(zhí)行。凡屬經營性項目的用地，必須以招標、拍賣或者掛牌出讓的方式供應。其他性質的項目用地，同一地塊的供地計劃公布后，有兩個或者兩個以上意向用地者的，也應當以招標、拍賣或者掛牌出讓的方式供應。符合《劃撥供地目錄》的，可依照法定程序以劃撥方式供應。
禁止違法低價供應土地，切實保護主開發(fā)商的合法權益和保障國有土地資產不流失。以招標、拍賣或者掛牌出讓方式供應國有土地使用權的，應當按照國家有關規(guī)定確定標底或者底價，競價低于標底或底價的，不得擁有國有土地使用權；以協(xié)議出讓方式供應國有土地使用權的，土地出讓金不得低于按照國家規(guī)定所確定的最低價。
各市、縣政府應當采取切實有效的措施，認真貫徹落實本通知的各項要求，并在2006年7月底前對本市、縣企業(yè)參與土地成片開發(fā)的情況進行清查。對于本市、縣政府僅與開發(fā)商簽訂了意向性開發(fā)協(xié)議，尚未簽訂正式開發(fā)協(xié)議的，應當按照本通知要求確定主開發(fā)商并簽訂正式開發(fā)協(xié)議；對于已簽訂正式開發(fā)協(xié)議，而協(xié)議內容與本通知要求不一致的，市、縣政府應當與主開發(fā)商進行協(xié)商，按照本通知的要求予以修改或者補充完善，以切實規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)的行為，確保土地成片開發(fā)項目有效實施。各市、縣政府要于2006年9月底前將清查土地成片開發(fā)的情況報送省國土環(huán)境資源廳，由省國土環(huán)境資源廳匯總后報省政府。
二○○六年七月十九日
