國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知
國(guó)發(fā)〔2003〕18號(hào)
各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國(guó)務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)：
《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國(guó)發(fā)〔1998〕23號(hào))發(fā)布五年來(lái)，城鎮(zhèn)住房制度改革深入推進(jìn)，住房建設(shè)步伐加快，住房消費(fèi)有效啟動(dòng)，居民住房條件有了較大改善。以住宅為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。同時(shí)應(yīng)當(dāng)看到，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不平衡，一些地區(qū)住房供求的結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出,房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長(zhǎng)過(guò)快；房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)體系尚不健全，住房消費(fèi)還需拓展；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易行為不夠規(guī)范，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控有待完善。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，現(xiàn)就有關(guān)問(wèn)題通知如下：
一、提高認(rèn)識(shí)，明確指導(dǎo)思想
(一)充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要意義。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有效途徑。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。
(二)進(jìn)一步明確房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的指導(dǎo)思想。要堅(jiān)持住房市場(chǎng)化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，更大程度地發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用；堅(jiān)持以需求為導(dǎo)向，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足不同收入家庭的住房需要；堅(jiān)持深化改革，不斷消除影響居民住房消費(fèi)的體制性和政策性障礙，加快建立和完善適合我國(guó)國(guó)情的住房保障制度；堅(jiān)持加強(qiáng)宏觀調(diào)控，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定；堅(jiān)持在國(guó)家統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，各地區(qū)因地制宜，分別決策，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。
二、完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)
(三)完善住房供應(yīng)政策。各地要根據(jù)城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)程、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應(yīng)政策，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購(gòu)買或承租普通商品住房；同時(shí)，根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供應(yīng)對(duì)象的具體收入線標(biāo)準(zhǔn)和范圍，并做好其住房供應(yīng)保障工作。
(四)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理。經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。要通過(guò)土地劃撥、減免行政事業(yè)性收費(fèi)、政府承擔(dān)小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、控制開(kāi)發(fā)貸款利率、落實(shí)稅收優(yōu)惠政策等措施，切實(shí)降低經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)成本。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房，要嚴(yán)格控制在中小套型，嚴(yán)格審定銷售價(jià)格，依法實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)。經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行申請(qǐng)、審批和公示制度，具體辦法由市(縣)人民政府制定。集資、合作建房是經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的組成部分，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、參加對(duì)象和優(yōu)惠政策，按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。任何單位不得以集資、合作建房名義，變相搞實(shí)物分房或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。
(五)增加普通商品住房供應(yīng)。要根據(jù)市場(chǎng)需求，采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場(chǎng)供應(yīng)中的比例。對(duì)普通商品住房建設(shè)，要調(diào)控土地供應(yīng)，控制土地價(jià)格，清理并逐步減少建設(shè)和消費(fèi)的行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目，多渠道降低建設(shè)成本，努力使住房?jī)r(jià)格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)。
(六)建立和完善廉租住房制度。要強(qiáng)化政府住房保障職能，切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。以財(cái)政預(yù)算資金為主，多渠道籌措資金，形成穩(wěn)定規(guī)范的住房保障資金來(lái)源。要結(jié)合當(dāng)?shù)刎?cái)政承受能力和居民住房的實(shí)際情況，合理確定保障水平。最低收入家庭住房保障原則上以發(fā)放租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金核減為輔。
(七)控制高檔商品房建設(shè)。各地要根據(jù)實(shí)際情況，合理確定高檔商品住房和普通商品住房的劃分標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)高檔、大戶型商品住房以及高檔寫字樓、商業(yè)性用房積壓較多的地區(qū)，要控制此類項(xiàng)目的建設(shè)用地供應(yīng)量，或暫停審批此類項(xiàng)目。也可以適當(dāng)提高高檔商品房等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例和預(yù)售條件。
三、改革住房制度，健全市場(chǎng)體系
(八)繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公房出售。對(duì)能夠保證居住安全的非成套住房，可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況向職工出售。對(duì)權(quán)屬有爭(zhēng)議的公有住房，由目前房屋管理單位出具書面具結(jié)保證后，向職工出售。對(duì)因手續(xù)不全等歷史遺留問(wèn)題影響公有住房出售和權(quán)屬登記發(fā)證的，由各地制定政策，明確界限，妥善處理。
(九)完善住房補(bǔ)貼制度。要嚴(yán)格執(zhí)行停止住房實(shí)物分配的有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真核定住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)補(bǔ)貼資金需求和財(cái)力可能，加大住房補(bǔ)貼資金籌集力度，切實(shí)推動(dòng)住房補(bǔ)貼發(fā)放工作。對(duì)直管公房和財(cái)政負(fù)擔(dān)單位公房出售的凈收入，要按照收支兩條線管理的有關(guān)規(guī)定，統(tǒng)籌用于發(fā)放住房補(bǔ)貼。
(十)搞活住房二級(jí)市場(chǎng)。要認(rèn)真清理影響已購(gòu)公有住房上市交易的政策性障礙，鼓勵(lì)居民換購(gòu)住房。除法律、法規(guī)另有規(guī)定和原公房出售合同另有約定外，任何單位不得擅自對(duì)已購(gòu)公有住房上市交易設(shè)置限制條件。各地可以適當(dāng)降低已購(gòu)公有住房上市出售土地收益繳納標(biāo)準(zhǔn)；以房改成本價(jià)購(gòu)買的公有住房上市出售時(shí)，原產(chǎn)權(quán)單位原則上不再參與所得收益分配。要依法加強(qiáng)房屋租賃合同登記備案管理，規(guī)范發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)。
(十一)規(guī)范發(fā)展市場(chǎng)服務(wù)。要健全房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)規(guī)則，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)(職)業(yè)資格制度，為居民提供準(zhǔn)確的信息和便捷的服務(wù)。規(guī)范發(fā)展住房裝飾裝修市場(chǎng)，保證工程質(zhì)量。貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，切實(shí)改善住房消費(fèi)環(huán)境。
四、發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理服務(wù)
(十二)加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度。要加強(qiáng)住房公積金歸集工作，大力發(fā)展住房公積金委托貸款，簡(jiǎn)化手續(xù)，取消不合理收費(fèi)，改進(jìn)服務(wù)，方便職工貸款。
(十三)完善個(gè)人住房貸款擔(dān)保機(jī)制。要加強(qiáng)對(duì)住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，規(guī)范擔(dān)保行為，建立健全風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金制度，鼓勵(lì)其為中低收入家庭住房貸款提供擔(dān)保。對(duì)無(wú)擔(dān)保能力和擔(dān)保行為不規(guī)范的擔(dān)保機(jī)構(gòu)，要加快清理，限期整改。加快完善住房置業(yè)擔(dān)保管理辦法，研究建立全國(guó)個(gè)人住房貸款擔(dān)保體系。
(十四)加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管。對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目，要繼續(xù)加大信貸支持力度。同時(shí)要加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款審核管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款；加強(qiáng)對(duì)預(yù)售款和信貸資金使用方向的監(jiān)督管理，防止挪作他用。要加快建立個(gè)人征信系統(tǒng)，完善房地產(chǎn)抵押登記制度，嚴(yán)厲打擊各種騙貸騙資行為。要妥善處理過(guò)去違規(guī)發(fā)放或取得貸款的項(xiàng)目，控制和化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)金融穩(wěn)定。
五、改進(jìn)規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)
(十五)制定住房建設(shè)規(guī)劃和住宅產(chǎn)業(yè)政策。各地要編制并及時(shí)修訂完善房地產(chǎn)業(yè)和住房建設(shè)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)。要充分考慮城鎮(zhèn)化進(jìn)程所產(chǎn)生的住房需求，高度重視小城鎮(zhèn)住房建設(shè)問(wèn)題。制定和完善住宅產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)政策，健全推進(jìn)機(jī)制，鼓勵(lì)企業(yè)研發(fā)和推廣先進(jìn)適用的建筑成套技術(shù)、產(chǎn)品和材料，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。完善住宅性能認(rèn)定和住宅部品認(rèn)證、淘汰的制度。堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)，注重住宅小區(qū)的生態(tài)環(huán)境建設(shè)和住宅內(nèi)部功能設(shè)計(jì)。
(十六)充分發(fā)揮城鄉(xiāng)規(guī)劃的調(diào)控作用。在城市總體規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃中，要合理確定各類房地產(chǎn)用地的布局和比例，優(yōu)先落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房、危舊房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的拆遷安置用房建設(shè)項(xiàng)目，并合理配置市政配套設(shè)施。各類開(kāi)發(fā)區(qū)以及撤市(縣)改區(qū)后的土地，都要納入城市規(guī)劃統(tǒng)一管理。嚴(yán)禁下放規(guī)劃審批權(quán)限，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中各種違反城市規(guī)劃法律法規(guī)的行為，要依法追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。
(十七)加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。各地要健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃供應(yīng)制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃，嚴(yán)格控制占用耕地，不得下放土地規(guī)劃和審批權(quán)限。利用原劃撥土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須納入政府統(tǒng)一供地渠道，嚴(yán)禁私下交易。土地供應(yīng)過(guò)量、閑置建設(shè)用地過(guò)多的地區(qū)，必須限制新的土地供應(yīng)。普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大的城市，可以按規(guī)定適當(dāng)調(diào)劑增加土地供應(yīng)量。
六、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，整頓市場(chǎng)秩序
(十八)完善市場(chǎng)監(jiān)管制度。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批管理，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金制度、項(xiàng)目手冊(cè)制度，積極推行業(yè)主工程款支付擔(dān)保制度。支持具有資信和品牌優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)兼并、收購(gòu)和重組，形成一批實(shí)力雄厚、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的大型企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)。嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為。已批準(zhǔn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，確需變更用地性質(zhì)和規(guī)劃指標(biāo)的，必須按規(guī)定程序重新報(bào)批。
(十九)建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系。要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)工作，完善全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系。各地房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)中需要政府承擔(dān)的費(fèi)用，由各地財(cái)政結(jié)合當(dāng)?shù)匦畔⒒到y(tǒng)和電子政務(wù)建設(shè)一并落實(shí)。
(二十)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。要加大房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治力度，重點(diǎn)查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、中介服務(wù)和物業(yè)管理中的各種違法違規(guī)行為。堅(jiān)決制止一些單位和部門強(qiáng)制消費(fèi)者接受中介服務(wù)以及指定中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的行為。加快完善房地產(chǎn)信用體系，強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)督。采取積極措施，加快消化積壓商品房。對(duì)空置量大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要限制其參加土地拍賣和新項(xiàng)目申報(bào)。進(jìn)一步整頓土地市場(chǎng)秩序，嚴(yán)禁以科技、教育等產(chǎn)業(yè)名義取得享受優(yōu)惠政策的土地后用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人與鄉(xiāng)村簽訂協(xié)議圈占土地，使用農(nóng)村集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。切實(shí)加強(qiáng)源頭管理，有效遏制并預(yù)防住房制度改革和房地產(chǎn)交易中的各種腐敗行為。
地方各級(jí)人民政府要認(rèn)真貫徹國(guó)家宏觀調(diào)控政策，從實(shí)際出發(fā)，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控辦法，建立有效的協(xié)調(diào)機(jī)制，并對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展負(fù)責(zé)。省級(jí)人民政府要加強(qiáng)對(duì)市、縣房地產(chǎn)發(fā)展工作的指導(dǎo)和監(jiān)督管理。國(guó)務(wù)院有關(guān)部門要各司其職，分工協(xié)作，加強(qiáng)對(duì)各地特別是問(wèn)題突出地區(qū)的指導(dǎo)和督查。國(guó)家發(fā)展改革、財(cái)政、國(guó)土、銀行、稅務(wù)等部門要調(diào)整和完善相關(guān)的政策措施。建設(shè)部要會(huì)同有關(guān)部門抓緊制定經(jīng)濟(jì)適用住房管理、住房補(bǔ)貼制度監(jiān)督、健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系、建立全國(guó)個(gè)人住房貸款擔(dān)保體系等方面的實(shí)施辦法，指導(dǎo)各地具體實(shí)施并負(fù)責(zé)對(duì)本通知貫徹落實(shí)情況的監(jiān)督檢查。
國(guó) 務(wù) 院
二○○三年八月十二日
