房地產(chǎn)抵押，房地不能分離
《物權法》第一百八十二條規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。
由于房地產(chǎn)的不可分性，我國在處理房地產(chǎn)關系時的一個重要原則就是“地隨房走或者房隨地走”。這一原則也同樣適用于抵押，在設定抵押權時，房屋的所有權和建設用地使用權應當一并抵押，只有這樣，才能保證實現(xiàn)抵押權時，房屋和建設用地使用權同時轉讓。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權不能單獨抵押
《物權法》第一百八十三條規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。
由于抵押權的實現(xiàn)會帶來建設用地使用權轉讓的后果，對農(nóng)村建設用地的抵押不作任何限制，可能出現(xiàn)規(guī)避法律，將農(nóng)村集體所有的土地直接轉為城市建設用地的情況。為了從嚴控制農(nóng)村集體所有的土地的轉讓，又為農(nóng)村工業(yè)化發(fā)展創(chuàng)造必要的條件，本條對鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權抵押作出專門規(guī)定，即鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)不能僅以集體所有的建設用地使用權抵押，但可以將鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押，以廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。法律雖然允許鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權隨廠房等建筑物一并抵押，但對實現(xiàn)抵押權后土地的性質和用途作了限制性規(guī)定。本法第二百零一條規(guī)定，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內的建設用地使用權抵押的，實現(xiàn)抵押權后，未經(jīng)法定程序不得改變土地所有權的性質和土地的用途。
土地所有權不得抵押
《物權法》第一百八十四條規(guī)定了不得抵押的財產(chǎn)，其中，土地所有權不得抵押，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押，但法律規(guī)定可以抵押的除外。
土地所有權包括國有土地所有權和集體土地所有權。目前，我國法律沒有規(guī)定對國有土地所有權可以抵押。集體所有土地分為農(nóng)用地和建設用地，一般不允許抵押。如果允許土地所有權抵押，實現(xiàn)抵押權后，必然帶來土地所有權歸屬的改變，從而違反《憲法》和法律關于我國土地只能歸國家或者集體所有的規(guī)定。所以法律規(guī)定，土地所有權不得抵押。
荒地承包經(jīng)營權實現(xiàn)抵押權后，不得擅自改變土地所有權和用途
《物權法》第二百零一條規(guī)定，依照本法第一百八十條第一款第三項規(guī)定的土地承包經(jīng)營權抵押的，或者依照本法第一百八十三條規(guī)定以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押的，實現(xiàn)抵押權后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權的性質和土地用途。
用于農(nóng)村土地承包經(jīng)營的荒地的所有權屬于農(nóng)民集體所有或者國家所有，依法由農(nóng)民集體使用，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地屬于農(nóng)民集體所有。為了保護我國農(nóng)村集體土地，防止農(nóng)業(yè)用地的流失，促進農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，農(nóng)村土地使用權的流轉應當堅持土地所有權的性質和土地用途不變的原則。以荒地的土地承包經(jīng)營權或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內的建設用地使用權抵押的，實現(xiàn)抵押權后，未經(jīng)法定程序，土地的所有權不得轉移，仍歸國家所有或者集體所有，也不得擅自改變土地的原有用途。（鮑訊）
