國(guó)務(wù)院辦公廳近日印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），明確了稅收、金融和土地等一攬子住房租賃市場(chǎng)扶持政策措施，并將著力解決目前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)存在的市場(chǎng)供應(yīng)主體發(fā)育不充分、市場(chǎng)秩序不規(guī)范、法規(guī)制度不完善等問題。

為什么要培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)？《意見》的出臺(tái)將給百姓帶來哪些好處？相關(guān)專家對(duì)此進(jìn)行了解讀。

對(duì)解決城鎮(zhèn)居民住房問題有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義

租房，是很多市民的現(xiàn)實(shí)需求。

“外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生收入不高，購(gòu)房支付能力不足，多數(shù)只能通過租房解決居住問題。還有一些人工作地點(diǎn)經(jīng)常變換，沒有購(gòu)房需求，也愿意租房住。”中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)柴強(qiáng)說，這在世界各國(guó)都一樣，歐洲不少國(guó)家居民家庭租房比例都超過了30%，德國(guó)居民家庭租房比例甚至超過了50%，美國(guó)也約有1/3的居民家庭租房住。然而，與歐美發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)育還很不充分，部分群體的住房租賃需求沒有很好地得到滿足。

“如果外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生的住房問題得不到有效解決，無疑會(huì)影響城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量。讓他們安居樂業(yè)，住房租賃市場(chǎng)無疑將發(fā)揮重要作用。培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，還可以實(shí)現(xiàn)讓城鎮(zhèn)居民家庭更自由地進(jìn)行租買選擇，也有利于更好地解決城鎮(zhèn)居民住房問題。此外，去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要推進(jìn)公租房貨幣化，這也要求盡快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。只有住房租賃市場(chǎng)規(guī)范健康發(fā)展起來了，公租房保障對(duì)象才能在市場(chǎng)上有更多的選擇余地，租到合適的住房?！鼻迦A大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉說，從這些角度講，《意見》對(duì)解決城鎮(zhèn)居民住房問題，具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。

稅收、金融、土地多措并舉支持租賃住房建設(shè)

《意見》對(duì)租房市場(chǎng)的支持政策主要有：一是給予稅收優(yōu)惠。對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，在增值稅、個(gè)人所得稅等方面給予扶持政策。二是提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。三是完善供地方式。鼓勵(lì)地方政府盤活城區(qū)存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。四是支持租賃住房建設(shè)。將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模。同時(shí)，還要求各地制定支持住房租賃消費(fèi)的優(yōu)惠政策措施。

“這些政策措施將對(duì)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展起很大的推動(dòng)作用，尤其是將促進(jìn)專業(yè)化的住房租賃企業(yè)發(fā)展?！眲⒑橛裾f，專業(yè)租賃企業(yè)少，是我國(guó)租房市場(chǎng)供給不能滿足需求的一個(gè)重要原因。我國(guó)住房租賃市場(chǎng)中，約90%的房源為個(gè)人出租，而在一些國(guó)家成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，專業(yè)租賃企業(yè)提供房源占比在30%左右。

在支持企業(yè)發(fā)展的同時(shí)，《意見》也明確了各級(jí)政府部門的監(jiān)管責(zé)任。例如，要求住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門完善住房租賃企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員信用管理制度；要求省級(jí)人民政府加強(qiáng)工作指導(dǎo)，研究解決重點(diǎn)難點(diǎn)問題；要求城市人民政府對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的住房租賃市場(chǎng)管理負(fù)總責(zé)等。

“好政策關(guān)鍵在落實(shí)。相信各地各部門將陸續(xù)出臺(tái)《意見》的配套政策措施?！眲⒑橛裾f。

在保護(hù)承租人合法權(quán)益方面提出四大措施

除了租不到合適的戶型外，更讓租戶頭疼的是租房過程中的“不穩(wěn)定感”。

“房東突然收回房子或者突然大幅漲價(jià)；中介隱瞞房屋的真實(shí)狀況、無理克扣押金；這些情況都太常見了?！痹诒本┳夥恳延腥甑睦钆空f，“而且，物業(yè)對(duì)業(yè)主和租客經(jīng)常差別待遇，類似優(yōu)先入學(xué)小區(qū)幼兒園這樣的公共服務(wù)，租客也很難享受到?！?/p>

為此，《意見》在保護(hù)承租人合法權(quán)益方面提出了四大措施。

一是明確出租人的義務(wù)。推行住房租賃合同示范文本，規(guī)范房屋出租行為。出租人提供的住房和室內(nèi)設(shè)施要符合相關(guān)政策要求。在租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當(dāng)理由不得解除合同。

二是多渠道提供符合需求的房源。通過支持租賃住房建設(shè)等方式，提供更多居住條件好、管理水平高、租金價(jià)格穩(wěn)定、能長(zhǎng)期租用的房源。

三是保障承租人依法享有基本公共服務(wù)。對(duì)于非本地戶籍承租人，包括在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等，按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定，經(jīng)備案的住房租賃合同可作為具有穩(wěn)定居所的證明，承租人可申領(lǐng)居住證，享受與當(dāng)?shù)貞艏丝谕鹊牧x務(wù)教育、衛(wèi)生等國(guó)家規(guī)定的基本公共服務(wù)。

四是規(guī)范房地產(chǎn)中介行為。規(guī)范房屋租賃服務(wù)，提高中介機(jī)構(gòu)的誠(chéng)信水平和服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)懲中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的違法欺詐行為。

劉洪玉教授說，“從根本上說，要切實(shí)維護(hù)當(dāng)事人特別是承租人的合法權(quán)益，讓租房有安全感和穩(wěn)定感，解決承租人的后顧之憂，還是要推動(dòng)相關(guān)立法，通過法律法規(guī)來明確當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范市場(chǎng)行為，穩(wěn)定租賃關(guān)系。這也是德國(guó)等租賃市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)。”（清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng) 劉洪玉 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng) 柴 強(qiáng) 記者 左 婭）