宜昌搭建棚改商品房安置交易平臺，年去庫存6000余套
政府幫砍價 住進(jìn)可心房

家住湖北宜昌東山大道的91歲老人代會純即將告別不足30平方米的“蝸居”，搬進(jìn)56平方米的二居室新家。老人之所以能住上大房子，是因?yàn)榕飸魠^(qū)改造過程中，她拿到了24萬元貨幣化安置款，選購商品房轉(zhuǎn)成的安置房，政府又幫著“砍價”，便宜了1萬多元。

去年5月以來，宜昌市在城市棚戶區(qū)改造中，以貨幣化安置為突破口，在全國率先搭建棚改商品房安置交易平臺，打通商品房轉(zhuǎn)成安置房和保障房通道。至今共有十余家房地產(chǎn)企業(yè)20多個商品房項目近萬套房源轉(zhuǎn)成安置房在平臺上線銷售。去年一年，宜昌商品房住房銷售343萬平方米，同比增長14%。其中通過貨幣化安置“去庫存”商品房6000余套，占到了全年商品房銷量的1/3。

不用多加一分錢，“老棚戶”搬進(jìn)商品房

“沒想到，我不用加一分錢，就能從臭水溝旁的雜居小區(qū)搬進(jìn)環(huán)境優(yōu)美的商品房小區(qū)！”1月28日，提到即將搬入的新家，原本住在東山大道371號的退休職工胡長茂興奮不已。

胡長茂說，原來居住的小區(qū)，周邊垃圾隨處可見，再加上地勢低洼，一到雨天房屋里還會積水，“大家盼搬遷不是一兩天了”。

但是在棚戶區(qū)改造開始后，胡長茂因?yàn)閾?dān)心補(bǔ)償過低、安置房太偏僻、生活設(shè)施不配套，最初心存抵觸。

征收辦工作人員給他算了一筆賬：81.31平方米的房子，選擇貨幣化安置，拆遷補(bǔ)償加上臨時安置金、裝修、水電氣初裝等費(fèi)用，能拿到59萬元補(bǔ)償款。而在舊房附近，月星國際城小區(qū)近90平方米的新房子，由商品房轉(zhuǎn)成棚改安置房后，每平方米優(yōu)惠價5300元，再加上折扣、稅收優(yōu)惠，連裝修都不用掏腰包了。

反復(fù)衡量之后，胡長茂簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議，收到補(bǔ)償款后，隨即選購了一處87平方米的兩居室商品房?，F(xiàn)在，只待今年6月喬遷新居了。

宜昌市房管局副局長徐強(qiáng)稱，宜昌通過貨幣化安置激勵政策，鼓勵被征收人選擇貨幣補(bǔ)償，除實(shí)行貨幣補(bǔ)償上浮20%獎勵政策外，還實(shí)行最低面積補(bǔ)償?shù)日?，目前貨幣化安置率達(dá)到80%以上。

商品房“變身”，棚改戶買房政府幫砍價

1月26日，在宜昌市房地產(chǎn)登記交易中心，棚改商品房安置交易平臺的“安置房源超市”里，來看安置房源的棚改戶絡(luò)繹不絕。工作人員稱，宜昌對商品房轉(zhuǎn)棚改安置房嚴(yán)格條件：納入房源庫的商品房必須是已取得預(yù)售許可證且主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)淖》?，交房時間不超過12個月；價格低于該商品房項目同時期實(shí)際成交均價；符合居民安置意愿，以中小戶型為主；所在小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完備。此外，在平臺選購商品房還可優(yōu)惠1萬元，平臺運(yùn)行后已有6000余戶棚改居民與開發(fā)企業(yè)簽訂購房協(xié)議。

去年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要化解房地產(chǎn)庫存，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。國土部、住建部曾聯(lián)合下發(fā)通知要求“多渠道籌措房源，進(jìn)一步加大住房保障貨幣化工作力度，將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源”。

宜昌的做法正是“多渠道籌措房源”。徐強(qiáng)稱，相對于傳統(tǒng)的“政府建房，居民住”安置模式而言，將商品房吸納為棚戶區(qū)改造安置房，是由政府搭建交易平臺代籌房源，為棚改戶通過市場選購住房提供幫助，實(shí)行政府“砍價”，棚戶區(qū)居民自選商品房的新形式。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自愿前提下，作為安置房源的商品房，價格低于該項目同時期實(shí)際成交均價，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善。

徐強(qiáng)稱，一方面棚改居民急需現(xiàn)房安置，另一方面房產(chǎn)企業(yè)急需去庫存，兩相結(jié)合，宜昌搭建并開通運(yùn)行棚改商品房安置的實(shí)體平臺和網(wǎng)絡(luò)平臺，實(shí)現(xiàn)了線上瀏覽、線下交易的棚改商品房安置模式。未來三年，宜昌棚改需房居民有2.2萬戶，需求十分旺盛。這一舉措對房地產(chǎn)市場去庫存、加快棚戶區(qū)改造十分有利。

房企扎堆“讓利”，政府省時省心

位于宜昌市伍家崗區(qū)的華鵬·梧桐邑小區(qū)是宜昌鑫鼎集團(tuán)開發(fā)的房地產(chǎn)項目，受大環(huán)境影響，存在售房周期延長、回收成本慢等壓力。為了緩解庫存壓力，該小區(qū)申請加入了棚改商品房安置平臺。去年市區(qū)兩級政府累計在該小區(qū)訂購400套房用于棚改安置。

“雖然將商品房銷售給棚改戶，每平方米均價要比市場價要低1000元左右，但是減少了銷售周期長增加的財務(wù)、物業(yè)管理投入，加快了企業(yè)成本回收速度，很劃算。”鑫鼎集團(tuán)副總經(jīng)理尚紅斌稱，新舉措促進(jìn)了政府、企業(yè)、棚改居民三方的良性互動，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)市場與棚改的互利共贏。

更多房地產(chǎn)項目相中了棚改的契機(jī)，要求加入商品房轉(zhuǎn)安置房的行列，不少樓盤推出了更多優(yōu)惠。棚改商品房安置交易平臺開放當(dāng)月，就有17家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的20余個項目入駐其中，扎堆讓利。

數(shù)據(jù)顯示，2015年宜昌實(shí)行貨幣化安置18494套，城區(qū)簽訂征收協(xié)議16276戶，超過過去10年征收數(shù)量的總和。宜昌市城區(qū)商品住房供應(yīng)212萬平方米，同比下降37.2%，城區(qū)商品住房銷售230萬平方米，同比增長10.6%，城區(qū)商品房去化周期縮短為12個月，商品房“去庫存”取得顯著效果。

徐強(qiáng)介紹，除了房企和棚改戶，政府同樣也是貨幣化安置的受益方?！罢ㄔO(shè)安置房的話，從規(guī)劃、建房到交房，一般需要兩三年，容易引發(fā)矛盾，而且成本會高很多，讓專業(yè)的人做專業(yè)的事兒，引入市場的力量可以節(jié)省大量的成本?！彼f，以宜昌403廠東棚戶區(qū)改造項目為例，選擇全貨幣化安置方式，政府的總收益要比原地建房安置多5000多萬元，同時棚改戶一年之內(nèi)就能住上自己挑選的新房，更為安心。(程遠(yuǎn)州 李 明)