2月2日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)公布個(gè)人住房貸款調(diào)整的通知，要求在不實(shí)施限購(gòu)的城市，居民家庭購(gòu)買首套普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，在最低首付25%的基礎(chǔ)上可再下浮5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)擁有1套住房且房貸未結(jié)清的家庭，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。對(duì)于實(shí)施限購(gòu)措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)分化較為明顯的背景下，房貸新政體現(xiàn)了“分類指導(dǎo)、因地施策”的原則，降低了貸款購(gòu)房的資金門檻，幫助有需求的家庭更早實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望，有利于惠民生，也有利于去庫(kù)存和穩(wěn)增長(zhǎng)，可謂“一舉三得”。

政策精準(zhǔn)發(fā)力

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所所長(zhǎng)助理董裕平分析，整體上房地產(chǎn)發(fā)展高峰期已經(jīng)過(guò)了?！半m然2015年比2014年有回升，但回升是結(jié)構(gòu)性的”。一線城市和重要省會(huì)城市，住宅銷售明顯增長(zhǎng)，但三四線城市的銷量則大幅下降。針對(duì)這種分化，此次新政對(duì)限購(gòu)城市與不限購(gòu)城市分類施策，政策方向和用力點(diǎn)可謂精準(zhǔn)。

業(yè)內(nèi)專家表示，以前的政策措施趨于嚴(yán)格，主要目的是抑制房地產(chǎn)過(guò)熱、控制房?jī)r(jià)上漲。隨著當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，區(qū)域分化有所加劇，相關(guān)政策已經(jīng)不適應(yīng)形勢(shì)需要，對(duì)部分家庭改善性購(gòu)房需求產(chǎn)生了一定抑制，應(yīng)該及時(shí)予以調(diào)整。

民生銀行首席研究員溫彬表示，化解房地產(chǎn)庫(kù)存是2016年的五大重要任務(wù)之一。此時(shí)出臺(tái)該項(xiàng)政策，對(duì)惠民生和穩(wěn)增長(zhǎng)具有雙重作用。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，個(gè)人住房貸款最低首付比一般在20%至30%之間，且有些發(fā)達(dá)國(guó)家可以通過(guò)要求購(gòu)買抵押按揭保險(xiǎn)，將最低首付款比例降至20%以下。在本次政策調(diào)整前，我國(guó)首次購(gòu)買住房的商業(yè)性住房貸款最低首付比25%，在國(guó)際上也處于合理且較為審慎的水平。

滿足合理需求

2015年，中國(guó)人民銀行曾兩次下調(diào)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，新增城鎮(zhèn)人口尤其是農(nóng)民工等新市民的購(gòu)房潛在需求比較大。同時(shí)，隨著收入提高，改善性住房需求也在不斷增長(zhǎng)。此次政策進(jìn)一步下調(diào)個(gè)人住房商貸最低首付比例，有利于支持居民合理住房需求。

溫彬表示，隨著城鄉(xiāng)居民收入水平的提高和城市化進(jìn)程加快，居民住房剛性需求和改善性需求旺盛，央行按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，針對(duì)非“限購(gòu)”城市降低住房貸款首付比例，有助于提高居民購(gòu)房能力。

董裕平認(rèn)為，新政可以讓部分家庭提前實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望。他分析，如果一個(gè)購(gòu)房者需要買一套100萬(wàn)總價(jià)的房子，過(guò)去需要的首付款為25萬(wàn)元，而現(xiàn)在首付降低到了20萬(wàn)元。雖然總負(fù)擔(dān)沒(méi)有減輕，但現(xiàn)在需要一次性繳納的金額少了。這讓處于購(gòu)房邊緣的居民家庭，比如說(shuō)部分需要在家鄉(xiāng)縣城買房的農(nóng)民工家庭，能夠提前實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望。

業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控

對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，首付比例調(diào)低之后，該如何把握個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)？根據(jù)政策要求，各地銀行應(yīng)結(jié)合多種因素，比如各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的最低首付款比例要求以及本機(jī)構(gòu)商業(yè)性個(gè)人住房貸款投放政策、風(fēng)險(xiǎn)防控等等，并根據(jù)借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水平。

業(yè)內(nèi)專家表示，此次政策調(diào)整進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)商業(yè)銀行自主決策、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。董裕平認(rèn)為，目前，個(gè)人房貸不良率極低，基本上都是各家銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。說(shuō)明此前銀行對(duì)個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管控是比較有效的?，F(xiàn)在雖然首付比例下調(diào)到了最低20％，還是能起到“風(fēng)險(xiǎn)屏障”的作用。但各家銀行還是要根據(jù)各個(gè)地方的不同情況，做好風(fēng)險(xiǎn)審慎評(píng)估，并在政策范圍內(nèi)調(diào)整首付比例，靈活開(kāi)展業(yè)務(wù)，有效防控風(fēng)險(xiǎn)。（記者 張忱）