關(guān)于做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知
發(fā)改辦投資〔2020〕586號

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市發(fā)展改革委，新疆生產(chǎn)建設兵團發(fā)展改革委：

按照我委與中國證監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》）要求，為做好試點項目申報工作，現(xiàn)就有關(guān)事項通知如下：

一、高度重視，切實做好試點項目組織申報工作

（一）開展基礎設施REITs試點，是貫徹落實黨中央、國務院關(guān)于防風險、去杠桿、穩(wěn)投資、補短板決策部署的有效政策工具，是投融資機制的重大創(chuàng)新，有助于盤活存量資產(chǎn)，廣泛調(diào)動各類社會資本積極性，促進基礎設施高質(zhì)量發(fā)展。各地發(fā)展改革委要高度重視、精心組織、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，按要求穩(wěn)妥推進試點項目申報工作。

（二）基礎設施項目手續(xù)依法合規(guī)是試點工作順利開展的必要前提；基礎設施項目持續(xù)健康平穩(wěn)運營是衡量試點工作成功與否的關(guān)鍵標準。各地發(fā)展改革委要嚴格審查把關(guān)，確保項目符合國家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)制度，促進項目持續(xù)健康平穩(wěn)運營，推動形成良性投資循環(huán)，為試點工作順利開展奠定堅實基礎。

二、聚焦重點，準確把握試點項目的地區(qū)和行業(yè)范圍

（三）聚焦重點區(qū)域。優(yōu)先支持位于《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》《河北雄安新區(qū)規(guī)劃綱要》《長江經(jīng)濟帶發(fā)展規(guī)劃綱要》《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》《海南自由貿(mào)易港建設總體方案》等國家重大戰(zhàn)略區(qū)域范圍內(nèi)的基礎設施項目。支持位于國務院批準設立的國家級新區(qū)、國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的基礎設施項目。

（四）聚焦重點行業(yè)。優(yōu)先支持基礎設施補短板項目，鼓勵新型基礎設施項目開展試點。主要包括：

1. 倉儲物流項目。

2. 收費公路、鐵路、機場、港口項目。

3. 城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫(yī)廢處理、大宗固體廢棄物綜合利用項目。

4. 城鎮(zhèn)供水、供電、供氣、供熱項目。

5. 數(shù)據(jù)中心、人工智能、智能計算中心項目。

6. 5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡、有線電視網(wǎng)絡項目。

7. 智能交通、智慧能源、智慧城市項目。

（五）鼓勵國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園等開展試點。項目應滿足以下條件：

1. 位于國家發(fā)展改革委確定的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群，或《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年版）》確定的開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)。

2. 業(yè)態(tài)為研發(fā)、創(chuàng)新設計及中試平臺，工業(yè)廠房，創(chuàng)業(yè)孵化器和產(chǎn)業(yè)加速器，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務平臺等園區(qū)基礎設施。

3. 項目用地性質(zhì)為非商業(yè)、非住宅用地。

（六）酒店、商場、寫字樓、公寓、住宅等房地產(chǎn)項目不屬于試點范圍。

三、確保試點項目滿足基本條件

（七）基礎設施項目權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確，發(fā)起人（原始權(quán)益人）依法合規(guī)擁有項目所有權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)或運營收費權(quán)，相關(guān)股東已協(xié)商一致同意轉(zhuǎn)讓。

（八）項目運營時間原則上不低于3年。

（九）現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，投資回報良好，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。預計未來3年凈現(xiàn)金流分派率（預計年度可分配現(xiàn)金流/目標不動產(chǎn)評估凈值）原則上不低于4%。

（十）基礎設施運營管理機構(gòu)具備豐富的同類項目運營管理經(jīng)驗，配備充足的運營管理人員，公司治理與財務狀況良好，具有持續(xù)經(jīng)營能力。

（十一）發(fā)起人（原始權(quán)益人）、基金管理人、基礎設施運營管理機構(gòu)近3年在投資建設、生產(chǎn)運營、金融監(jiān)管、工商、稅務等方面無重大違法違規(guī)記錄，項目運營期間未出現(xiàn)安全、質(zhì)量、環(huán)保等方面的重大問題。

四、明確試點項目申請材料要求

（十二）發(fā)起人（原始權(quán)益人）應按要求準備項目申請材料，并對申請材料的真實性負責。申請材料包括：

1. 基本情況。包括發(fā)起人（原始權(quán)益人）情況；項目及運營情況；REITs發(fā)行總體方案；基礎設施運營管理機構(gòu)情況；市場機構(gòu)參與等情況（詳見附件1）。

2. 合規(guī)情況。包括項目符合國家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策情況；依法依規(guī)取得固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)手續(xù)情況；PPP項目合規(guī)情況、項目收益和收入來源情況；籌集資金用途情況；基礎設施項目持續(xù)健康運營保障條件等情況（詳見附件2）。

3. 證明材料。項目可行性研究報告批復或核準、備案文件復印件；規(guī)劃、用地、環(huán)評、施工許可證書或批復文件復印件；項目竣工驗收文件和產(chǎn)權(quán)文件（如有）復印件；PPP項目實施方案及批復文件、招標采購文件、PPP合同或特許經(jīng)營協(xié)議復印件；項目經(jīng)審計的財務報告或備考財務報表；律師事務所就項目權(quán)屬和資產(chǎn)范圍、項目合法合規(guī)性、轉(zhuǎn)讓行為合法性等出具的法律意見書（向國家發(fā)展改革委正式申報前出具即可）；發(fā)起人（原始權(quán)益人）承諾材料等（詳見附件3）。

4. 國家發(fā)展改革委要求提供的其他相關(guān)材料。

五、規(guī)范試點項目申報程序

（十三）發(fā)起人（原始權(quán)益人）向項目所在地省級發(fā)展改革委報送試點項目申請材料。省級發(fā)展改革委按照“聚焦合規(guī)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的試點原則，嚴格把握試點項目質(zhì)量。不滿足試點項目基本條件或重要手續(xù)材料缺失的，不予受理。

（十四）發(fā)起人（原始權(quán)益人）擬整合跨地區(qū)的多個項目一次性發(fā)行REITs產(chǎn)品的：

1．發(fā)起人（原始權(quán)益人）向注冊地省級發(fā)展改革委報送完整的項目申請材料，并分別向相關(guān)省級發(fā)展改革委報送涉及該地區(qū)的項目材料。

2．發(fā)起人（原始權(quán)益人）注冊地省級發(fā)展改革委對本地區(qū)項目和REITs發(fā)行總體方案審查把關(guān)，其他相關(guān)省級發(fā)展改革委對本地區(qū)項目審查把關(guān)。

3. 對于項目收益是否滿足試點基本條件，需以打包后項目整體收益進行判斷。

（十五）對符合相關(guān)條件、擬推薦開展試點的項目，省級發(fā)展改革委需向我委出具無異議專項意見，文字內(nèi)容需包含“經(jīng)初步審核，所推薦項目符合國家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)制度，以及試點區(qū)域、行業(yè)等相關(guān)要求，推薦該項目開展基礎設施REITs試點”的表述，同時一并報送試點項目申請材料。

六、嚴格開展項目合規(guī)性審查

（十六）試點項目應符合相關(guān)政策要求，主要包括：

1. 符合京津冀協(xié)同發(fā)展、雄安新區(qū)建設、長江經(jīng)濟帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設、長三角區(qū)域一體化發(fā)展、推進海南全面深化改革開放等國家重大戰(zhàn)略。

2. 符合國家宏觀調(diào)控政策和產(chǎn)業(yè)政策。

3. 符合國家和當?shù)氐膰窠?jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、有關(guān)專項規(guī)劃。

（十七）試點項目已依法依規(guī)取得固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)手續(xù)。主要包括：

1. 項目審批、核準或備案手續(xù)。

2. 規(guī)劃、用地、環(huán)評、施工許可手續(xù)。

3. 竣工驗收報告（或建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理“五方驗收單”，或政府批復的項目轉(zhuǎn)入商運文件）。

4. 依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)必須辦理的其他重要許可手續(xù)（例如，有關(guān)項目應按照《固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能審查辦法》要求進行節(jié)能審查；涉及經(jīng)營增值電信業(yè)務的數(shù)據(jù)中心項目應取得增值電信業(yè)務經(jīng)營許可）。

應以手續(xù)辦理時的法律法規(guī)、規(guī)章制度、國家政策等為依據(jù)，判定相關(guān)手續(xù)的合法合規(guī)性。

（十八）PPP項目還需滿足以下條件：

1. 2015年以后批復實施的PPP項目，應符合國家關(guān)于規(guī)范有序推廣PPP模式的規(guī)定。包括：（1）依法依規(guī)履行項目審批、核準或備案手續(xù)。（2）批復PPP項目實施方案。（3）通過公開招標等競爭方式確定社會資本方。（4）依照法定程序規(guī)范簽訂PPP合同。

2. 2015年6月以后批復實施的特許經(jīng)營項目，應符合《基礎設施和公用事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》（國家發(fā)展改革委等6部委第25號令）有關(guān)規(guī)定。此前采用BOT、TOT、股權(quán)投資等模式實施的特許經(jīng)營項目，應符合當時國家關(guān)于固定資產(chǎn)投資建設、特許經(jīng)營管理等相關(guān)規(guī)定。

3. 收入來源以使用者付費（包括按照穿透原則實質(zhì)為使用者支付的費用）為主。收入來源含地方政府補貼的，需在依法依規(guī)簽訂的PPP合同或特許經(jīng)營協(xié)議中有明確約定。

4．PPP項目運營穩(wěn)健、正常，未出現(xiàn)暫停運營等重大問題或重大合同糾紛。

（十九）鼓勵將回收資金用于基礎設施補短板建設。

1. 回收資金的使用應符合國家產(chǎn)業(yè)政策，需明確具體用途和相應金額。

2. 在符合國家政策及企業(yè)主營業(yè)務要求的條件下，回收資金可跨區(qū)域、跨行業(yè)使用。

3.鼓勵將回收資金用于國家重大戰(zhàn)略區(qū)域范圍內(nèi)的重大戰(zhàn)略項目、新的基礎設施和公用事業(yè)項目建設，鼓勵將回收資金用于前期工作成熟的基礎設施補短板項目和新型基礎設施項目建設，形成良性投資循環(huán)。

（二十）試點項目的資產(chǎn)范圍、REITs產(chǎn)品架構(gòu)設計，以及基金管理人、基礎設施運營管理機構(gòu)等主要參與方，需符合國家固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)規(guī)定和監(jiān)管要求?；鸷贤?、運營管理服務協(xié)議等法律文件中，需合理界定運營管理相關(guān)各方的權(quán)責利關(guān)系和獎懲機制，明確約定解聘、更換外部管理機構(gòu)的條件和程序，促進基礎設施項目持續(xù)健康平穩(wěn)運營，保障公共利益。

（二十一）涉及外商投資的項目，應符合國家利用外資有關(guān)法律法規(guī)。

七、其他工作要求

（二十二）項目申報和審查工作對各種所有制企業(yè)、本地和外埠企業(yè)應一視同仁、公平對待，試點項目成熟一個申報一個。

（二十三）各省級發(fā)展改革委要與證監(jiān)等部門加強溝通銜接，統(tǒng)籌做好試點項目儲備、遴選與申報工作。涉及國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的項目，應符合國有資產(chǎn)管理相關(guān)規(guī)定。PPP項目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，應獲得合作政府方的同意。

（二十四）對于盤活存量資產(chǎn)、促進投資良性循環(huán)、推動基礎設施高質(zhì)量發(fā)展具有特殊示范意義的項目，各省級發(fā)展改革委在與有關(guān)方面充分溝通并達成一致的基礎上，可按上述規(guī)定和要求，向我委報送申請材料。

在省級發(fā)展改革委出具專項意見基礎上，國家發(fā)展改革委將嚴格按照《通知》要求，支持符合國家政策導向、社會效益良好、投資收益率穩(wěn)定且運營管理水平較好的項目，開展基礎設施REITs試點，將符合條件的項目推薦至中國證監(jiān)會。

特此通知。

附件：1、**項目開展基礎設施REITs試點基本情況材料

      2、**項目開展基礎設施REITs試點合規(guī)情況材料

      3、**項目開展基礎設施REITs試點證明材料

國家發(fā)展改革委辦公廳
2020年7月31日

附件：

1、XX項目開展基礎設施REITs試點基本情況材料

2、XX項目開展基礎設施REITs試點合規(guī)情況材料

3、XX項目開展基礎設施REITs試點證明材料