新華社上海6月29日電 題：七部門(mén)聯(lián)合對(duì)炒房“說(shuō)不”！多地升級(jí)的樓市調(diào)控措施如何保剛需？

新華社“新華視點(diǎn)”記者鄭鈞天、王優(yōu)玲

近日，住建部會(huì)同其他六部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在部分城市先行開(kāi)展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)的通知》，要求各地切實(shí)履行房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管主體責(zé)任，把打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為作為整治房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象工作的重中之重。

與之相呼應(yīng)，西安、長(zhǎng)沙、杭州等地最近相繼宣布升級(jí)樓市調(diào)控。從目前已出臺(tái)的“政策補(bǔ)丁”來(lái)看，多地調(diào)控措施的共性是暫停企業(yè)購(gòu)房，保障剛需的房源比例。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此輪樓市調(diào)控的重點(diǎn)是打擊投機(jī)炒房與支持剛需購(gòu)房并舉。

為打擊炒房多地暫停企業(yè)購(gòu)房

長(zhǎng)沙剛剛升級(jí)的樓市調(diào)控政策要求，暫停企業(yè)在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房；西安和杭州則明確，暫停向企事業(yè)單位及其他機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售住房，包含商品住房和二手住房。

易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近期，有“炒房客”通過(guò)注冊(cè)殼公司充當(dāng)搖號(hào)“馬甲”，以求增大“中簽”幾率、規(guī)避限購(gòu)，部分城市針對(duì)這一問(wèn)題升級(jí)調(diào)控措施。

杭州發(fā)文指出，在限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)，暫停向企事業(yè)單位及其他機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售住房的直接原因，是九龍倉(cāng)瓏璽項(xiàng)目公證搖號(hào)公開(kāi)銷(xiāo)售過(guò)程中出現(xiàn)三家企業(yè)同時(shí)中簽的情況。據(jù)悉，中簽的三家企業(yè)法定代表人為同一位自然人，這三家公司還分別在其他樓盤(pán)中簽。

事實(shí)上，以企業(yè)名義投機(jī)炒房案例并不鮮見(jiàn)。記者在上海調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分樓市投機(jī)者或中介機(jī)構(gòu)通過(guò)注冊(cè)多個(gè)公司“馬甲”參與新房搖號(hào)，以求增大“中簽”幾率、規(guī)避限購(gòu)。

例如，位于上海核心地段的熱盤(pán)“翠湖天地雋薈”公布的認(rèn)籌結(jié)果顯示，在385組客戶(hù)中，公司客戶(hù)高達(dá)214組，占比超過(guò)一半。某大型新房代銷(xiāo)公司負(fù)責(zé)人告訴記者，個(gè)別開(kāi)發(fā)商甚至默許一人多號(hào)的方式存在，以便選中可以付全款的客戶(hù)或者內(nèi)部“關(guān)系戶(hù)”。

多位中介人士表示，只要愿意繳納一定費(fèi)用，即可用公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式買(mǎi)到房。具體操作方式是，注冊(cè)幾個(gè)殼公司參與搖號(hào)，根據(jù)概率總有一個(gè)能搖中。搖中后就把公司轉(zhuǎn)讓給客戶(hù)，這樣就可以避免高額的房產(chǎn)交易稅費(fèi)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，暫停企事業(yè)單位及其他機(jī)構(gòu)購(gòu)房的做法，精準(zhǔn)打擊了部分以企業(yè)名義炒房的投機(jī)性需求，有利于進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)搖號(hào)購(gòu)房的公平性。

通過(guò)優(yōu)先選房和保障房源比例保剛需

專(zhuān)家表示，一些地方出臺(tái)的搖號(hào)政策是出于公平考慮，但在實(shí)施過(guò)程中存在“漏洞”，演變?yōu)橐恍┤俗非笤鲋但@利的方式。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，由于新房與二手房間存在明顯的套利空間，搖號(hào)購(gòu)房已經(jīng)成為一種投資手段。不少符合購(gòu)房資格的人群變身投資者，讓部分自住型剛需群體的需求更難滿(mǎn)足。

部分開(kāi)發(fā)商也推波助瀾，采取“欲搖號(hào)、先凍資”的做法篩選客戶(hù)。如深圳首推搖號(hào)購(gòu)房的樓盤(pán)——招商蛇口“海上世界雙璽”項(xiàng)目要求，先交500萬(wàn)元誠(chéng)意金，才能參加搖號(hào)；在杭州，“網(wǎng)紅盤(pán)”融信瀾天設(shè)置的搖號(hào)步驟為“線(xiàn)上、線(xiàn)下報(bào)名——銀行驗(yàn)資、凍結(jié)資金——登記搖號(hào)”，這讓在售樓處排隊(duì)買(mǎi)房變成在銀行排隊(duì)凍資，近萬(wàn)名購(gòu)房者冒雨排隊(duì)長(zhǎng)達(dá)一公里，銀行加班到凌晨……這種做法無(wú)疑把剛需購(gòu)房者變相擠出市場(chǎng)。

對(duì)此，長(zhǎng)沙新規(guī)明確，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以任何形式蓄客和收取認(rèn)籌金。不少城市提出，開(kāi)發(fā)商不能設(shè)置全款優(yōu)先、拒絕公積金貸款等限制性條件。

在打擊炒房的同時(shí)，近期多城升級(jí)的調(diào)控政策更加強(qiáng)調(diào)保障剛需。

長(zhǎng)沙、西安和成都等城市近期出臺(tái)政策提出，剛需家庭優(yōu)先選房。西安要求，意向購(gòu)房人多于可銷(xiāo)售房源時(shí)，應(yīng)按剛需家庭、普通家庭為先后次序選房；成都則要求按照棚改貨幣化安置住戶(hù)、剛需家庭、普通家庭順序，先后搖號(hào)排序、依序選房；長(zhǎng)沙要求，優(yōu)先限購(gòu)區(qū)域內(nèi)首套剛需購(gòu)房者搖號(hào)、購(gòu)房。

部分城市甚至明確了剛需房源比例。西安明確，搖號(hào)時(shí)，開(kāi)發(fā)商必須提供不低于50%比例的房源優(yōu)先保障剛需家庭；成都要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按不低于當(dāng)期準(zhǔn)售房源總量的10%公開(kāi)用于棚改貨幣化安置住戶(hù)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)。杭州也為無(wú)房家庭提供了一定比例的房源保障。

遏制炒房和保障剛需并舉

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房和明確支持剛性居住需求并舉，正成為地方樓市調(diào)控政策的重要趨勢(shì)。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉認(rèn)為，投機(jī)炒房需求增加會(huì)對(duì)剛需形成擠出效應(yīng)，使其購(gòu)房變得更加困難。政府遏制炒房和保障剛需兩措并舉，將讓調(diào)控效力倍增。

受訪的專(zhuān)家普遍認(rèn)為，政府應(yīng)進(jìn)一步深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，平抑“恐慌性”需求。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著各地租售并舉政策逐步落地，租賃房源供給增加和租賃期限延長(zhǎng)將分流購(gòu)房需求，有利于保持房?jī)r(jià)理性預(yù)期，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)性。

正榮地產(chǎn)董事長(zhǎng)黃仙枝建議：“長(zhǎng)期來(lái)看，應(yīng)讓地方政府承擔(dān)更多的主體責(zé)任，通過(guò)商品房、租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房、集體用地租賃房等多品類(lèi)供給，滿(mǎn)足多層次住房需求，確保樓市持續(xù)健康發(fā)展。”