北京新一輪樓市新政啟動月余，多項政策密集出臺，確保“房子是用來住的”——
北京樓市調控不達目的不罷休

從今年3月17日北京啟動新一輪樓市新政，至今已有一個多月，這期間北京新政出臺頻次不減、保障房供應加速、執(zhí)法檢查不手軟……有堵有疏、對癥下藥，北京出臺的一系列樓市調控政策正在改變市場預期，并對房地產市場的健康發(fā)展產生積極影響，北京樓市的積極變化已經顯現(xiàn)

4月19日，北京市規(guī)土委會同市住建委、發(fā)改委等部門發(fā)布《關于進一步加強產業(yè)項目管理的通知》，嚴禁擅自改變項目規(guī)劃用途作為居住使用，未經批準不得轉讓和分割銷售，堅決打擊利用產業(yè)用地炒地炒房的投機行為。此次《通知》所指的產業(yè)項目涵蓋科研、工業(yè)、酒店、旅游、文化、娛樂等六大類別。

從今年3月17日北京市啟動新一輪樓市新政，至今已有一個多月，這期間北京市新政出臺頻次不減、保障房供應加速、執(zhí)法檢查不手軟……北京正用一場不達目的不罷休的調控，改變市場預期，促使北京樓市出現(xiàn)積極變化。

政策頻出拾遺補缺

此次出臺的最新政策是北京市在近期加強商業(yè)、辦公類項目管理的基礎上，針對房地產市場出現(xiàn)的擅自將工業(yè)、科研等項目改變?yōu)榫幼∮猛静⒎指钷D讓等市場亂象，對現(xiàn)行政策體系的又一次“拾遺補缺”。

《通知》首次提出要實施產業(yè)項目退出機制，要求區(qū)政府、園區(qū)管理部門從產業(yè)內容、產值、稅收、就業(yè)、生態(tài)環(huán)保等方面定期對產業(yè)項目實行綜合評估，對不符合要求的，實施產業(yè)項目退出機制。

此前，北京市住建委、規(guī)土委聯(lián)合發(fā)布的《關于嚴格商業(yè)辦公類項目規(guī)劃建設行政審批的通知》余溫尚在。這是對3月26日針對禁止將商業(yè)辦公類項目擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛竟娴募毣Ｃ鞔_3月26日前未辦理施工許可證的此類項目，均需按要求修改設計方案后，重新申領建設工程規(guī)劃許可證，力圖杜絕商辦類項目擅自轉為居住的可能。

與以往由幾個部門聯(lián)合出臺一個指導性政策的調控不同，近一個多月來，北京市本輪樓市調控出臺的10余項政策形成環(huán)環(huán)相扣的“屏障”，針對房地產市場相關的各個因素層層發(fā)力，力圖讓住宅回歸居住本質。

調控首要打擊的是投資投機性購房。3·17當天起，二套房“認房又認貸”，首付比例最高提至8成。此后又規(guī)定，離婚1年內購房按二套房貸執(zhí)行。將繳納個稅標準從過去的“連續(xù)5年以上”，改為“連續(xù)60個月以上”，并將住宅平房納入限購。政策迭出，絕不手軟。

此外，針對去年西城區(qū)某胡同里一處幾平方米的“雜物房”，因為“實驗二小學區(qū)房”而身價飆升；以及2017年初四合院里一條過道也被稱為“學區(qū)房”掛牌出售等情況，此次對“學區(qū)房”的整治也力度空前。據(jù)介紹，今年小學入學，北京將嚴查房產實際居住情況，“過道房”“車庫房”“空掛戶”等無法滿足基本居住條件的房子一律不能作為入學資格。

疏堵并舉對癥下藥

控投機、增供給、嚴查處，北京市正以“住有所居”為目標，探索建立房地產市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機制。

有堵有疏、對癥下藥，北京市這一輪調控出臺的系列政策，清晰體現(xiàn)出讓房子回歸居住屬性的邏輯。嚴打炒房投機行為，是為“堵”；另一方面，擴大保障房供應，做好民生兜底工作，是為“疏”。以滿足居住需求為基點來矯正和完善制度設計，從源頭上就保證“房子是用來住的，不是用來炒的”。

控制投資需求之外，對剛需人群，北京市不斷加速推進保障房的供應。未來5年，北京市計劃供應住宅用地6000公頃，以保障150萬套住房建設需求，其中自住型商品房擬建25萬套。根據(jù)規(guī)劃，2017年北京將建設籌集各類保障房5萬套、竣工6萬套，新增1.5萬套自住房供地，完成棚戶區(qū)改造3.6萬戶。

5年150萬套的新房供應計劃，新增住房在戶型結構上偏重中小戶型。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析，這將從根本上改變市場預期，改善供需不平衡的矛盾，優(yōu)化供應結構，滿足更多工薪家庭置業(yè)需求，引導樓市健康平穩(wěn)發(fā)展。

北京市統(tǒng)計局剛剛發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，保障房建設加快是一季度北京房地產市場的一個亮點：在全市房地產開發(fā)投資下降7.2%的背景下，保障性住房投資同比增長26%。另外，保障房新開工面積增速達到了19%。

為使樓市盡快回歸理性，在“管”字上，北京市也下足功夫?！?·17新政”以來，北京市樓市的執(zhí)法檢查力度不斷加碼。從中介門店張貼的房源信息，到中介經紀人路邊占道經營，再到加強對網站房源信息的檢查，對交易市場的監(jiān)管逐級遞進。

“3·17”樓市新政一周后，38家房地產中介被責令關?；蛲I(yè)整頓，91家房地產中介公司自行關停。“逢漲必查、逢炒必辦”，打擊開發(fā)商捂盤惜售、打擊“學區(qū)房”炒作、打擊違規(guī)商辦類項目銷售……時至今日，針對房地產市場違規(guī)行為的檢查處理，仍力度不減。

業(yè)內人士紛紛表示，北京市出臺了相關樓市調控政策，對促進住房回歸居住的屬性，促進房地產市場的健康發(fā)展有著非常重要的作用。

積極變化正在發(fā)生

“3月份是房地產傳統(tǒng)銷售旺季，但在因地制宜的房地產調控政策作用下，北京市等城市新建商品住宅價格同比漲幅繼續(xù)回落?！眹医y(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉日前分析北京市樓市表現(xiàn)時提道，3月18日至31日北京市出現(xiàn)新建商品住宅日均成交套數(shù)減少、二手住宅日均購房資格申請量下降、住宅交易三方合同成交筆數(shù)銳減的現(xiàn)象。這正為北京市樓市調控的效果提供了佐證。

樓市調控“組合拳”下，首先改變的是人們對北京樓市價格走勢的預期，成交量迅速萎縮，房價快速上漲的勢頭被遏制。最先降溫的是二手房。來自北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，今年4月份上半月，北京市二手房共網簽8000余套，環(huán)比2017年3月份下半月下降5成，二手房成交量在“3·17”后遭遇“腰斬”。

而新鮮出爐的北京一季度經濟數(shù)據(jù)顯示：一季度，北京市完成房地產開發(fā)投資同比下降7.2%。其中，保障性住房投資151.5億元，增長26%。商品房本年新開工面積下降36.9%。其中，商品住宅新開工面積增長2.6%。商品房銷售面積下降8%。其中，商品住宅銷售面積134.3萬平方米，下降15.4%。

北京市統(tǒng)計局副局長龐江倩表示，一季度受商服地產投資、新開工面積銳減影響，北京市房地產開發(fā)投資、新建商品房開工面積下降。一季度全市商品房銷售面積同比下降8%，其中住宅銷售面積下降了15.4%。從二手住宅看，一季度全市累計成交5.02萬套，與去年同期相比下降28.4%。

“新一輪政策調控的效果會陸續(xù)顯現(xiàn)，可能在4月份或者更長一段時間越來越明顯。從目前情況看，調控取得了初步成效?！饼嫿徽f。

隨著調控政策的深入推進，以及穩(wěn)定房地產市場健康發(fā)展長效機制的建立，房地產市場還會向著更加平穩(wěn)健康的方向發(fā)展。

國家統(tǒng)計局北京調查總隊副總隊長鄔春仙也表示，“3·17新政后，市場正朝著預期方向發(fā)生積極變化”。調查顯示，北京市住宅銷售在新政以后出現(xiàn)了下降。新政出臺后，部分房地產經紀公司客源量較前一周下降近三成。同時，新增客源房源比由4.8∶1下降到3.9∶1，業(yè)主報價漲幅隨之收窄。

未來，北京市樓市往何處去？鄔春仙認為，此次出臺的有關房地產政策初步達到了調控效果，市場對房價趨穩(wěn)的預期變強，預計上半年商品住宅價格仍保持平穩(wěn)。隨著需求的減少，住宅市場，特別是二手住宅價格有回落的可能。但“政策調整對預期的影響有一定的滯后性，觀望期仍會持續(xù)一段時間。”（記者 楊學聰）