住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排可以有三種方式

《關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）明確要求，研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長(zhǎng)久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。

住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后如何續(xù)期，關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，涉及我國(guó)土地管理的基本制度。關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，筆者認(rèn)為目前可以有以下三種方式：一是由立法機(jī)關(guān)對(duì)《物權(quán)法》第一百四十九條作出立法解釋，這是最快捷的方式；二是立法機(jī)關(guān)在編撰《民法典》物權(quán)編時(shí)予以明確，但根據(jù)編撰計(jì)劃，物權(quán)編等各分編將于2020年3月一并提請(qǐng)全國(guó)人民代表大會(huì)審議通過，這種方式雖然時(shí)間有點(diǎn)長(zhǎng)，但是可以徹底解決問題；三是也可以通過修改《城市房地產(chǎn)管理法》或者《土地管理法》予以解決。

抓緊修改《土地管理法》，將完善國(guó)家補(bǔ)償制度等試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)及時(shí)上升為法律

土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利是人民群眾最重要的財(cái)產(chǎn)財(cái)富之一，要依法有效保護(hù)。《意見》提出要“推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長(zhǎng)久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期”。除了要“研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排”之外，還應(yīng)該加快立法工作，以增強(qiáng)人民群眾土地財(cái)產(chǎn)財(cái)富安全感，增強(qiáng)社會(huì)信心，形成良好預(yù)期。

應(yīng)當(dāng)抓緊修改《土地管理法》。目前，北京市大興區(qū)等33個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）按照全國(guó)人大常委會(huì)的授權(quán)，暫停實(shí)施了《土地管理法》等法律中的有關(guān)規(guī)定，正在開展集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地管理制度、農(nóng)村土地征收等三項(xiàng)改革試點(diǎn)，試點(diǎn)的最后時(shí)限是2017年12月31日。應(yīng)當(dāng)及時(shí)總結(jié)改革試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)做法，在堅(jiān)守土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損等底線的前提下，抓緊修改《土地管理法》等相關(guān)法律，將改革實(shí)踐證明行之有效的做法，如合理界定征收征用的公共利益范圍，完善國(guó)家補(bǔ)償制度等，及時(shí)上升為法律。

制定《土地法》時(shí)機(jī)已成熟，應(yīng)出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)登記法》

應(yīng)當(dāng)研究起草《土地法》。目前，我國(guó)與人民群眾土地權(quán)利相關(guān)的專項(xiàng)法律如《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》等都側(cè)重于行政“管理”，缺少一部保護(hù)人民群眾土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利的《土地法》。1978年十一屆三中全會(huì)提出“要盡快制定土地法”。1986年，中共中央、國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地管理、制止亂占耕地的通知》明確要求：“建立和完善土地管理法規(guī)。要抓緊制訂《中華人民共和國(guó)土地法》。在《土地法》公布后，各省、自治區(qū)、直轄市政府要結(jié)合自己的實(shí)際情況，制訂本地區(qū)的土地管理實(shí)施辦法”。1993—1997年的八屆全國(guó)人大也曾將制定《土地法》正式列入立法計(jì)劃，但由于當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)還沒有發(fā)展到應(yīng)有的程度，各項(xiàng)土地制度都還處于不斷發(fā)展完善過程中，立法時(shí)機(jī)還不夠成熟，因此只是先出臺(tái)了《土地管理法》。目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)得到了快速發(fā)展，各項(xiàng)土地制度也日趨成熟，制定出臺(tái)《土地法》的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟，各方面條件已經(jīng)具備。

應(yīng)當(dāng)制訂出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)登記法》。包括土地在內(nèi)的所有不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是黨中央、國(guó)務(wù)院的重大決策，是利國(guó)利民的重要舉措。目前，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的直接依據(jù)只有《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）這樣一個(gè)暫行的國(guó)務(wù)院的行政法規(guī)。雖然《物權(quán)法》明確規(guī)定了“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”，但是《擔(dān)保法》《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》《農(nóng)村土地承包法》《森林法》《草原法》《漁業(yè)法》《海域使用管理法》等八部法律中有關(guān)分散登記的規(guī)定卻沒有修改。從法律位階上來說，《條例》肯定是低于這八部法律的，因此，應(yīng)盡快修改這八部法律中有關(guān)登記的條文，抓緊起草出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)登記法》，化解目前《條例》與眾多上位法規(guī)定不一致的尷尬局面，使不動(dòng)產(chǎn)登記工作為保護(hù)人民群眾的財(cái)產(chǎn)權(quán)利、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展做出更大貢獻(xiàn)。（蔡衛(wèi)華）