推行了11個(gè)年頭，北京新房買賣合同范本迎來“大修”。記者昨天從市住建委獲悉，《北京市商品房預(yù)售合同》、《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》示范文本歷經(jīng)一年多征求意見終于完成修訂，將于2017年1月1日正式推行使用。相比11年前的老合同范本，新版本面向購房人新增多項(xiàng)提示性條款，在買房、交房、日后入住、維護(hù)的全過程上了好幾道“安全鎖”。

驗(yàn)房合格后才算正式交付

“辦理交付手續(xù)前，買受人有權(quán)對該商品房進(jìn)行查驗(yàn)?！毙掳骖A(yù)售合同范本中，新增的這一條款給買房人吃下一顆“定心丸”。

此前，這是不少買房人在期房交房時(shí)所遇到的難題——驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)地板鼓包了，但開發(fā)商要求先辦完交接再修理，可一修時(shí)間就長了，入住時(shí)間也被一再推遲。北京市康達(dá)律師事務(wù)所律師孟麗娜判斷，為了避免因出賣人拖延或多次修復(fù)導(dǎo)致買受人無法按期入住的糾紛，新版合同范本將“可及時(shí)修復(fù)類的質(zhì)量問題”是否修復(fù)完好，作為買受人是否同意商品房交付的條件之一?！霸诰S護(hù)買受人合法權(quán)益的同時(shí)，提示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)注和完善商品房質(zhì)量?！?/p>

合同范本顯示，買受人查驗(yàn)的該商品房存在除地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外的其他質(zhì)量問題的，由出賣人按照有關(guān)工程和產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，自查驗(yàn)次日起在約定時(shí)間內(nèi)負(fù)責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用，修復(fù)后再行交付。這些問題包括屋面、墻面、地面滲漏或開裂，管道堵塞，門窗翹裂、五金件損壞，燈具、電器等電氣設(shè)備不能正常使用等。

基礎(chǔ)設(shè)施沒建好可索賠

新版合同范本中，房子的設(shè)施設(shè)備被分成了基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備和公共服務(wù)及其他設(shè)施。相比此前，包括水氣熱、電話通信、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)在內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備均要求在交付時(shí)敷設(shè)到戶或達(dá)到使用條件。

而公共服務(wù)及其他配套方面，也提示雙方當(dāng)事人事先明確約定交付時(shí)間、交付條件和違約責(zé)任。

這兩類設(shè)施分別增加了相應(yīng)的違約條款，對于必須“達(dá)到正常使用條件”的基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備，如出賣人采取措施后仍無法達(dá)到使用條件的，買受人有權(quán)解除合同并要求賠償損失。對于公共服務(wù)及其它配套設(shè)施設(shè)備，需以建設(shè)工程規(guī)劃許可證為準(zhǔn)，合同中增加了公共綠地面積、綠化率、物業(yè)管理用房、規(guī)劃車位、車庫等設(shè)施的交付條件。

屢修不好可解除合同

關(guān)于房屋質(zhì)量問題，住建部此前發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量管理的若干意見》明確分為“地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)”、“地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外的房屋質(zhì)量問題”及“室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施”三類。而這三類問題無論哪一項(xiàng)發(fā)生了都是困擾業(yè)主的一塊心病。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，新版合同在這三類基礎(chǔ)上，分別按照“應(yīng)符合的國家或地方標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任及救濟(jì)措施”進(jìn)行約定，這相當(dāng)于給買房人列出了不同的解決方案：

如果房屋主體結(jié)構(gòu)、地基基礎(chǔ)不合格，不符合國家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，屬于房屋重大質(zhì)量問題，買受人在解除合同的同時(shí)，可以要求出賣人給予賠償；對地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外的房屋質(zhì)量問題，如經(jīng)更換、修理，仍然嚴(yán)重影響正常居住使用的，買受人有權(quán)解除合同；對于裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，增加了“及時(shí)更換、重作、修理”的處理方式。

賣方不得泄露購房人信息

難能可貴的是，新版合同范本中還增加了“保密條款”，即“出賣人對買受人信息負(fù)有保密義務(wù)”。

換句話說，非因法律、法規(guī)規(guī)定或國家安全機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察部門執(zhí)行公務(wù)的需要，未經(jīng)買受人書面同意，出賣人及其銷售人員和相關(guān)工作人員不得對外披露買受人信息，或?qū)①I受人信息用于履行本合同之外的其他用途。

據(jù)悉，因?yàn)橘彿咳穗娫挼刃畔①Y料等被非法披露、泄露的情況時(shí)有發(fā)生，這次專門增加了對買受人信息保護(hù)的約定條款。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池分析，新示范文本增加買受人信息保護(hù)條款，明確出賣人對買受人信息負(fù)有保密義務(wù)，這將有效保護(hù)消費(fèi)者個(gè)人隱私，最大限度保護(hù)購房人的合法權(quán)益。

共有部位開發(fā)商無權(quán)處置

車庫和車位是屬于單個(gè)業(yè)主個(gè)人，還是屬于集體共有？這個(gè)難題困擾眾多小區(qū)業(yè)主。

記者對比11年前的版本發(fā)現(xiàn)，結(jié)合《物權(quán)法》、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，新版合同范本明確了買受人對建筑物專有部分的權(quán)利與義務(wù)，并且明確列出了業(yè)主的共有部分。而規(guī)劃的車庫車位這些目前法律法規(guī)未明確所屬的其它配套設(shè)施，合同范本提示雙方當(dāng)事人事先自行約定。

日常房屋交易中，常常出現(xiàn)開發(fā)商送花園、露臺的優(yōu)惠，這一行為是否合法？新版合同范本中，專門增加了提示性約定，即出賣人無權(quán)處分“依法或者依規(guī)劃屬于買受人共有的共用部位和設(shè)施”?？紤]到買受人的弱勢地位，合同范本增加了出賣人針對這一事項(xiàng)向買受人作出明確承諾的約定。（記者 曹政）