居住投資各歸其位 穩(wěn)定預(yù)期規(guī)范市場(chǎng)
看待樓市調(diào)控需從全局出發(fā)

11月25日，住建部召開(kāi)旨在規(guī)范房地產(chǎn)中介行為、持續(xù)整頓市場(chǎng)秩序的電視電話會(huì)議，同時(shí)公布近期各地查處的30家違法違規(guī)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)名單。這無(wú)疑是中國(guó)樓市進(jìn)一步走向規(guī)范的最新印記。專(zhuān)家指出，房地產(chǎn)兼具居住和投資雙重屬性，其價(jià)格波動(dòng)常牽涉到經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的很多方面，因此無(wú)論何時(shí)，中國(guó)對(duì)樓市的調(diào)控都不應(yīng)是遏制市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮作用，而是從有利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局的角度出發(fā)，努力實(shí)現(xiàn)人民群眾利益的最大化。

前期調(diào)控成效初顯

最近一段時(shí)間，“調(diào)控”顯然再次成為中國(guó)樓市的關(guān)鍵詞。不僅中央相關(guān)部委在規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)方面加大了力度，而且各熱點(diǎn)城市都結(jié)合自身實(shí)際積極行動(dòng)，為樓市“退燒”。

值得注意的是，在政府部門(mén)的積極努力下，樓市此前積累的非理性情緒開(kāi)始消退。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，因城施策實(shí)施調(diào)控政策以來(lái)，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)走勢(shì)明顯趨穩(wěn)。與10月上半月比，10月下半月新建商品住宅價(jià)格除深圳和成都兩個(gè)城市繼續(xù)下降外，北京、天津、上海、廈門(mén)和鄭州等5個(gè)城市由升轉(zhuǎn)降，降幅在0.1至0.4個(gè)百分點(diǎn)之間；廣州環(huán)比持平；其余熱點(diǎn)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅也進(jìn)一步回落。

“從目前的市場(chǎng)情況看，經(jīng)過(guò)調(diào)控，樓市的熱度正在消退。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，無(wú)論是從新房和二手房市場(chǎng)的成交數(shù)據(jù)、中介公司的代理銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，還是土地市場(chǎng)的高價(jià)地?cái)?shù)量來(lái)看，調(diào)控加碼后一、二線樓市正在降溫，非理性情緒也開(kāi)始淡化。張大偉分析，這一時(shí)期，買(mǎi)家也會(huì)持續(xù)處于觀望狀態(tài)，所以真心持房待售的業(yè)主應(yīng)該理性報(bào)價(jià)，而不要盲目抬價(jià)。

“市場(chǎng)失靈”危害需防

在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，當(dāng)市場(chǎng)無(wú)法有效率地分配資源或無(wú)法滿足公共利益時(shí)，就會(huì)陷入“市場(chǎng)失靈”。不難想象，如果一個(gè)市場(chǎng)因?yàn)橥顿Y乃至投機(jī)資金涌入而出現(xiàn)非理性過(guò)熱，甚至導(dǎo)致“恐慌性交易”蔓延，那么這個(gè)市場(chǎng)顯然無(wú)法滿足大多數(shù)人的利益。

中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心副總經(jīng)濟(jì)師張永軍在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，房地產(chǎn)并不同于普通商品，其兼具居住和投資雙重屬性，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化周期也較長(zhǎng)。與此同時(shí)，中國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展還不夠成熟，因此近年來(lái)樓市也就呈現(xiàn)出更多的投資屬性。

“一邊是高房?jī)r(jià)，一邊是高庫(kù)存，樓市在某種程度上出現(xiàn)‘市場(chǎng)失靈’可能給經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來(lái)危害：首先，樓市‘高燒’會(huì)產(chǎn)生市場(chǎng)信號(hào)誤導(dǎo)，引導(dǎo)更多要素和資源涌向房地產(chǎn)，而很多地方高庫(kù)存的形成恰恰與此有關(guān)。其次，住房是關(guān)乎民眾生活水平的重要指標(biāo)，房?jī)r(jià)如果脫離普通居民的消費(fèi)能力，那么不僅將抬高民眾生活成本，也將加重雇主負(fù)擔(dān)。最后，房?jī)r(jià)非理性上漲也會(huì)使新進(jìn)入的房地產(chǎn)投資面臨著回報(bào)率上的不確定性，從而為提供資金的銀行帶來(lái)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。”張永軍表示。

分析人士指出，中國(guó)樓市目前總體上反映了供需，但也長(zhǎng)期存在發(fā)展不均衡等結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。需要注意的是，價(jià)格長(zhǎng)期背離價(jià)值往往意味著非市場(chǎng)因素在起作用，這既容易積聚金融風(fēng)險(xiǎn)，又不利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和轉(zhuǎn)型升級(jí)。在此背景下，政府及時(shí)出臺(tái)調(diào)控措施、避免“市場(chǎng)失靈”，是從有利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局出發(fā)的必要舉措，不能片面理解為遏制市場(chǎng)機(jī)制。事實(shí)上，在一些發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，政府在必要時(shí)調(diào)控樓市是很常見(jiàn)的。

未來(lái)調(diào)控或更溫和

那么，未來(lái)中國(guó)樓市將走向何方呢？業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)趨勢(shì)向好、城鎮(zhèn)化進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)、人民生活水平不斷提高的背景下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)依然十分牢固。

九州證券全球首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧海清表示，中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍然還有10—15年，同時(shí)中國(guó)購(gòu)買(mǎi)力向城市流動(dòng)并聚集的趨勢(shì)沒(méi)有變化，因此中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠?qū)崿F(xiàn)長(zhǎng)期健康發(fā)展，并不會(huì)出現(xiàn)大幅下跌。中信證券及瑞銀等機(jī)構(gòu)則認(rèn)為，盡管居民提前透支部分房地產(chǎn)需求意味著未來(lái)房地產(chǎn)活動(dòng)可能走弱，但在開(kāi)發(fā)企業(yè)資金較為寬裕、調(diào)控政策謹(jǐn)慎理性、低利率環(huán)境仍然存在等因素影響下，未來(lái)樓市的調(diào)整也會(huì)更加溫和。

“從政府的角度講，未來(lái)還需要進(jìn)一步縮小區(qū)域發(fā)展差距，優(yōu)化不同城市間的公共資源配置，從而更好地促進(jìn)熱點(diǎn)城市周邊地區(qū)的發(fā)展、實(shí)現(xiàn)更加合理的城市布局，最終緩解樓市的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。”張永軍建議。

同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該順應(yīng)住房消費(fèi)化的趨勢(shì)，主動(dòng)轉(zhuǎn)型。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)馮俊表示，房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷著從簡(jiǎn)單的住宅產(chǎn)品生產(chǎn)，到復(fù)合、跨界、融合、共享的服務(wù)平臺(tái)的轉(zhuǎn)變。隨著互聯(lián)網(wǎng)、信息經(jīng)濟(jì)、智能技術(shù)向房地產(chǎn)領(lǐng)域的滲透和拓展，房地產(chǎn)的定位和功能將有所變化，如果繼續(xù)沿用舊觀念，不去細(xì)分市場(chǎng)，就有可能造成企業(yè)發(fā)展的困難。因此，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型既是挑戰(zhàn)又是機(jī)遇。（記者 王俊嶺）