新華社北京11月8日電（記者 吳雨、劉慧、譚謨曉）近期，隨著國家加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，中央、地方“多管齊下”，銀、證、保等金融監(jiān)管機構(gòu)攜手發(fā)力，頻頻出臺房地產(chǎn)融資政策，融資渠道正在全面收緊，人們期待金融“脫實向虛”的苗頭因此得到有效遏制。

銀行叫停理財資金進入房地產(chǎn)

“10月底，全行已暫停了房地產(chǎn)項目的表外融資審批，不少審批通過的項目也不再放款了?！币患掖筱y行工作人員告訴記者，今年某一線城市分行用于支持房地產(chǎn)開發(fā)項目的理財資金近200億元，目前還剩近一半未放款已被緊急叫停。

記者了解到，前一階段樓市火爆，開發(fā)商融資需求有所回升，但此前不少銀行已收緊房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸額度，很多開發(fā)商只能轉(zhuǎn)而通過理財?shù)缺硗馇缹で筚Y金。

在10月下旬銀監(jiān)會召開的三季度經(jīng)濟金融形勢分析會上，銀監(jiān)會主席尚福林明確表示，嚴控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險，嚴禁銀行理財資金違規(guī)進入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

11月3日，央行上?？偛堪l(fā)布《關(guān)于切實落實上海市房地產(chǎn)調(diào)控精神 促進房地產(chǎn)金融市場有序運行的決議》，要求各商業(yè)銀行要切實防止信貸等各類資金，尤其是理財資金違規(guī)進入土地市場。

業(yè)內(nèi)人士表示，銀行叫停理財資金進入房地產(chǎn)，一方面是對樓市風(fēng)險心存擔(dān)憂，另一方面是近期央行引導(dǎo)銀行加強表外理財業(yè)務(wù)風(fēng)險管理，銀行也借此梳理表外理財業(yè)務(wù)的風(fēng)險。

雖然表外理財并未正式納入央行宏觀審慎評估（ＭＰＡ）廣義信貸范圍，但央行研究局首席經(jīng)濟學(xué)家馬駿日前透露，央行正根據(jù)模擬測算情況研究將其正式納入的時機和具體方案，引導(dǎo)銀行加強對表外業(yè)務(wù)風(fēng)險管理。

其實，被限制進入房地產(chǎn)業(yè)的不只是理財資金，記者了解到，不少銀行還暫停了房地產(chǎn)開發(fā)貸的審批，但保障房建設(shè)項目的貸款仍在審批發(fā)放。

滬深交易所新規(guī)約束房企發(fā)債

“公司債一直是房企偏愛的融資工具，但近期已明顯感覺到房企發(fā)債收緊的信號?！币患掖笮腿痰耐缎袠I(yè)務(wù)負責(zé)人告訴記者，交易所已于10月下旬暫緩了房企發(fā)行公司債申請的受理、發(fā)行、上市、掛牌等工作，在此期間，交易所要求券商結(jié)合國家最新房地產(chǎn)行業(yè)和市場調(diào)控政策以及近期明確的分類監(jiān)管方案對相關(guān)房企進行逐項核查。

引發(fā)這些變化最直接的原因是，10月28日滬深交易所均發(fā)布了《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》，以落實國家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)和市場調(diào)控的最新政策要求，對房企發(fā)行公司債進行分類監(jiān)管，并明確指出“房地產(chǎn)企業(yè)的公司債募集資金不得用于購置土地”。

數(shù)據(jù)顯示，2015年房企發(fā)行公司債融資4122億元，占當(dāng)年公司債券發(fā)行總規(guī)模的19%；今年前10個月，房企發(fā)行公司債融資超過7000億元，遠超去年公司債全年規(guī)模。

“受國家房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，10月份房企發(fā)行的公司債融資規(guī)模占比已下降約15%?！鄙鲜鐾缎胸撠?zé)人認為，隨著新規(guī)出臺，房企發(fā)債的規(guī)模將繼續(xù)縮水。

另外，深圳某基金公司分析師認為：“若按照新規(guī)執(zhí)行，不少中小房企可能會被限制在發(fā)行名單之外，受到的影響最大?！?/p>

在公司債全面收緊的同時，“業(yè)內(nèi)再次感受到房企再融資大幅收緊。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，證監(jiān)會對房企再融資態(tài)度全面謹慎，所有上市房企都將受到影響。

7月份，監(jiān)管部門曾在一次會議上透露出房企再融資趨嚴的信號，并提出上市房企再融資募集資金不得用于補充流動資金和償還銀行貸款，不得用于購置土地。

保監(jiān)會要求險企自查不動產(chǎn)投資

樓市的火熱也令不少保險公司加大了投資力度，近期披露的三季報充分說明了這一點。

季報顯示，除了中國人壽，其余三家Ａ股上市的保險公司對房地產(chǎn)的投資均有不同程度增長。截至9月末，中國平安投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)360.09億元，較上年末增長30.9%；新華保險和太平洋保險投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)較上年末分別增長了46.9%和16.8%。

除投資房地產(chǎn)公司股票或股權(quán)之外，不動產(chǎn)債權(quán)計劃、不動產(chǎn)集合信托計劃等，均是保險公司關(guān)注的與房地產(chǎn)相關(guān)的金融產(chǎn)品。據(jù)中國保險資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，僅2016年前9個月，21家保險資產(chǎn)管理機構(gòu)發(fā)起不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃56個，注冊規(guī)模達790.78億元。

為防控風(fēng)險，近日保監(jiān)會下發(fā)行業(yè)內(nèi)文件，規(guī)范險資的不動產(chǎn)投資行為，要求各類保險機構(gòu)就不動產(chǎn)及基礎(chǔ)資產(chǎn)為不動產(chǎn)的金融產(chǎn)品投資情況開展自查，并于11月15日前將自查情況上報。

中國人民大學(xué)重陽金融研究院客座研究員董希淼表示，銀、證、保頻頻出臺針對房企融資的監(jiān)管政策，與近期資金“脫實向虛”現(xiàn)象有關(guān)。“部分一二線城市房價快速上漲，各路資金紛紛涌入樓市；而與此同時，實體經(jīng)濟貸款疲弱甚至出現(xiàn)月度負增長，資金‘脫實向虛’風(fēng)險抬頭，這關(guān)系到我國經(jīng)濟能否順利轉(zhuǎn)型?！?/p>

近日召開的中央政治局會議提出，要堅持穩(wěn)健的貨幣政策，在保持流動性合理充裕的同時，注重抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟金融風(fēng)險。

實際上，房企融資政策一直都具有很強的周期性。每一輪房地產(chǎn)調(diào)控必然伴隨著融資渠道的收緊。隨著各類金融機構(gòu)紛紛出手，此輪房地產(chǎn)融資又步入了一個收緊的通道。