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房屋租賃新政:用足存量房,允許商業(yè)用房等改建租賃住房

2016-05-05 09:53 來(lái)源: 第一財(cái)經(jīng)
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在去庫(kù)存和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的大背景下,住房租賃市場(chǎng)獲得政策刺激。

5月4日,國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,確定培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的措施,推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求。

會(huì)議指出,實(shí)行購(gòu)租并舉,發(fā)展住房租賃市場(chǎng),是深化住房制度改革的重要內(nèi)容,有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件,推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

為發(fā)展住房租賃市場(chǎng),國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議共推出四項(xiàng)舉措,分別從房源、公租房貨幣化補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠以及市場(chǎng)規(guī)范方面,給予住房租賃市場(chǎng)支持。

打通存量房與租賃市場(chǎng)通道

發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的一個(gè)前提,就是房源的籌措問(wèn)題。

國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出,要發(fā)展住房租賃企業(yè),支持利用已建成住房或新建住房開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)。鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示,強(qiáng)調(diào)發(fā)展住房租賃市場(chǎng),原因之一就是市場(chǎng)上有不少存量房閑置,包括新房和二手房,需要采取措施解決閑置問(wèn)題。


今年1月,陜西省政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作的通知》,明確提出,打通保障性安居工程與存量商品房通道,支持各地通過(guò)購(gòu)買和長(zhǎng)期租賃方式,把適合或經(jīng)改造符合公共租賃住房條件的存量商品房,轉(zhuǎn)為公共租賃住房房源。同時(shí),通過(guò)適量建設(shè)公共租賃住房,充分利用社會(huì)存量住房,將保障面保持在23%。

“適量建設(shè)”和“充分利用”,兩個(gè)不同的說(shuō)法,在張宏偉看來(lái),也表明了我國(guó)保障房市場(chǎng)的變化,“不再大規(guī)模集中建設(shè)公租房,而是通過(guò)適當(dāng)?shù)姆绞?,到租賃市場(chǎng)上去解決居住問(wèn)題?!?/p>

類似說(shuō)法,在2015年10月,安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳出臺(tái)的《關(guān)于推進(jìn)公共租賃住房貨幣化保障的指導(dǎo)意見(jiàn)》中也出現(xiàn)了。該指導(dǎo)意見(jiàn)明確表示,要推進(jìn)公租房房源籌集由新建,向市場(chǎng)長(zhǎng)期租賃、收購(gòu)方式轉(zhuǎn)變。從2016年起,減少公租房新開(kāi)工建設(shè)量,確需增加公租房供應(yīng)的地區(qū),應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際,主要通過(guò)在市場(chǎng)長(zhǎng)期租賃和購(gòu)買方式籌集。

為了加快公租房的分配速度,陜西省還提出實(shí)施預(yù)分配等措施,確保在項(xiàng)目竣工前6個(gè)月編制完成配租配售方案,竣工驗(yàn)收后3個(gè)月內(nèi)完成分配入住。到2016年底,力爭(zhēng)使2013年底前開(kāi)工的公共租賃租房入住率達(dá)到90%以上,以后年度照此類推。

截至2015年11月末,陜西全省商品房屋待售面積為599.24萬(wàn)平方米,以現(xiàn)有的增速計(jì)算,全省待售房屋去庫(kù)存周期約為21個(gè)月。而安徽省將力爭(zhēng)用3年時(shí)間,在消化新增商品房的前提下,再化解商品房庫(kù)存2500萬(wàn)平方米左右,將房地產(chǎn)庫(kù)存調(diào)整到合理區(qū)間。

推進(jìn)公租房貨幣化

在住房租賃市場(chǎng)上,公租房是其中的特殊部分,同時(shí)屬于住房保障的范疇。

此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上明確, 推進(jìn)公租房貨幣化,政府對(duì)保障對(duì)象通過(guò)市場(chǎng)租房給予補(bǔ)貼。 保障對(duì)象,包括了在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、教師等專業(yè)技術(shù)人員,凡符合條件的應(yīng)納入公租房保障范圍。

我國(guó)住房保障有實(shí)物保障和貨幣補(bǔ)貼兩種方式,此前多以實(shí)物保障為主,隨著住房供求關(guān)系緩和以及住房租賃市場(chǎng)的一定發(fā)展,開(kāi)始向貨幣補(bǔ)貼轉(zhuǎn)變。

數(shù)據(jù)顯示,到2010年底,全國(guó)累計(jì)用實(shí)物方式解決了近2200萬(wàn)戶城鎮(zhèn)低收入和部分中等偏下收入家庭的住房困難,實(shí)物住房保障受益戶數(shù)占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的比例達(dá)到9.4%,還有近400萬(wàn)戶城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭享受廉租住房租賃補(bǔ)貼。

而在“十二五”期間,我國(guó)又進(jìn)行了一輪規(guī)??涨暗谋U戏拷ㄔO(shè),按照規(guī)劃,到“十二五”末,全國(guó)保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右。

此前就有專家向記者表示,貨幣補(bǔ)貼是國(guó)外住房保障的主流,尤其在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家,政府不會(huì)參與供應(yīng),也就是不補(bǔ)磚頭補(bǔ)人頭。

安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳出臺(tái)的《關(guān)于推進(jìn)公共租賃住房貨幣化保障的指導(dǎo)意見(jiàn)》中,也明確表示,鼓勵(lì)發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼,對(duì)符合條件的公租房保障對(duì)象,可通過(guò)發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼的方式支持其在市場(chǎng)上租賃住房。

而政府投資的公租房要加快推進(jìn)租補(bǔ)分離、分檔補(bǔ)貼和管辦分開(kāi)、市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制。安徽省方面表示,要力爭(zhēng)通過(guò)3~5年時(shí)間,基本形成符合安徽實(shí)際的公租房貨幣化保障機(jī)制。

陜西省也提出,加大公共租賃住房補(bǔ)貼發(fā)放力度,支持保障對(duì)象通過(guò)租賃市場(chǎng)解決住房問(wèn)題。同棚戶區(qū)改造上也大力推進(jìn)貨幣化安置,制定并公布本地實(shí)施棚戶區(qū)改造貨幣化安置的政策措施,歸集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的存量商品房,建立棚戶區(qū)改造安置房房源庫(kù),確保棚戶區(qū)改造貨幣化安置率不低于50%。

除此之外,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議還提出,要完善稅收優(yōu)惠政策,鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加大支持,增加租賃住房用地供應(yīng);強(qiáng)化監(jiān)管,推行統(tǒng)一的租房合同示范文本,規(guī)范中介服務(wù),穩(wěn)定租賃關(guān)系,保護(hù)承租人合法權(quán)益。

張宏偉說(shuō),從鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策面,尤其是金融政策面來(lái)看,未來(lái)房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)的推進(jìn)速度會(huì)加快。或者是說(shuō),一些配套性的金融政策會(huì)出臺(tái)來(lái)支持現(xiàn)在的租賃型住房的發(fā)展。

安徽方面就提出,要積極推進(jìn)政府和社會(huì)資本合作(PPP)公租房項(xiàng)目試點(diǎn),探索通過(guò)REITs等模式,深化公租房投資運(yùn)營(yíng)機(jī)制改革。

張宏偉表示,金融支持住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展,尤其在市場(chǎng)成熟度較高的城市,比如北上廣深,以資產(chǎn)管理為特征的業(yè)務(wù)市場(chǎng)空間會(huì)更大。

所謂的資產(chǎn)管理,首先就是閑置住房租賃業(yè)務(wù)的整合、運(yùn)營(yíng)、管理,同時(shí),利用金融手段來(lái)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的增值?!拔磥?lái)應(yīng)該是這樣一個(gè)趨勢(shì),包括配套的措施也會(huì)出臺(tái)。我了解很多開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)服務(wù)類企業(yè),都在向這方面轉(zhuǎn)型?!睆埡陚フf(shuō)。(胥會(huì)云)

【我要糾錯(cuò)】責(zé)任編輯:王洋
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