新華社上海4月18日電(記者 鄭鈞天)18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的“2016年3月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有62個(gè)，去庫(kù)存效果初顯。業(yè)內(nèi)人士提醒，雖然一季度全國(guó)庫(kù)存去化水平大幅提升，但三四線城市存銷比仍高，去庫(kù)存任重道遠(yuǎn)。

近九成城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，一線周邊的三四線城市樓價(jià)現(xiàn)快速上漲

數(shù)據(jù)顯示，2016年3月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有62個(gè)，比上月增加15個(gè)，占比近九成。其中，漲幅高于上月的城市有55個(gè)，比2月份增加22個(gè)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉指出，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市主要集中在一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市，漲幅遠(yuǎn)高于其他城市。

仲量聯(lián)行上海住宅部總監(jiān)周靜表示，開(kāi)發(fā)商定價(jià)權(quán)增強(qiáng)是導(dǎo)致住宅價(jià)格飆升的重要原因。“由于市場(chǎng)需求旺盛，開(kāi)發(fā)商在今年前3個(gè)月內(nèi)大幅上調(diào)銷售價(jià)格。由于一手房的新增供應(yīng)有限，二手住宅市場(chǎng)也變得火熱?！?/p>

新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市數(shù)量也增至40個(gè)，占比過(guò)半，并且漲幅均高于上月。房?jī)r(jià)漲幅最高的城市仍是領(lǐng)漲全國(guó)房?jī)r(jià)16個(gè)月之久的深圳，與去年同期相比暴漲62.5%。上海、南京、北京分別以30.5%、17.8%、17.6%的漲幅緊隨其后，廈門、廣州、杭州和合肥的房?jī)r(jià)同比增幅也超過(guò)10%。

易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱表示，從一季度樓市情況看，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了非理性上漲情況。根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，3月份不少城市的樓盤(pán)登記備案數(shù)據(jù)相較于去年年末，上漲50%以上。“部分三四線城市更是和去年判若兩市。如無(wú)錫一季度樓市成交量同比上升146%，庫(kù)存去化周期僅剩8.4個(gè)月；受需求溢出效應(yīng)影響，一線城市周邊的三四線城市也開(kāi)始快速上漲，如廣深周邊的東莞、佛山等房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯上漲?！?/p>

過(guò)快上漲城市出臺(tái)“收緊”措施，庫(kù)存高企地區(qū)利好仍將延續(xù)

對(duì)于少數(shù)城市樓市的非理性表現(xiàn)，地方政府開(kāi)始陸續(xù)出臺(tái)調(diào) 控措施。3月底，蘇州、上海、深圳接連收緊樓市限購(gòu)政策。隨后，南京、合肥、武漢、廊坊等房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市也分別出臺(tái)調(diào)控措施，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

在房貸政策方面，上海發(fā)布“滬九條”，上調(diào)二套房首付比例，且只要已有一套住房，不論貸款是否結(jié)清，該家庭再次申請(qǐng)住房貸款時(shí)均按二套房政策執(zhí)行；深圳擴(kuò)大二套房的認(rèn)定范圍；南京對(duì)有購(gòu)房貸款記錄的借款人家庭，不得納入“首次購(gòu)買普通住房”支持對(duì)象；武漢下調(diào)職工家庭購(gòu)買首套房申請(qǐng)公積金貸款最高額度。

另外，“限外令”再度升級(jí)，上海將非滬籍家庭購(gòu)房所需繳納社保年限由2年提高至5年；深圳則從滿1年提至滿3年；廊坊等受一線城市輻射較強(qiáng)的三四線城市也出臺(tái)了“非本地戶籍的家庭限購(gòu)一套住房”的限購(gòu)政策。

同時(shí)，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，上海和深圳依法查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為；蘇州要求開(kāi)發(fā)商一次性銷售房源面積不低于3萬(wàn)平方米、樓盤(pán)備案價(jià)格漲幅一年內(nèi)不超過(guò)12%等；合肥禁止“綁車位賣房”，重點(diǎn)打擊捂盤(pán)惜售。

據(jù)易居智庫(kù)監(jiān)測(cè)，“滬九條”實(shí)施后的兩周，上海新房市場(chǎng)明顯降溫，成交面積環(huán)比跌幅達(dá)56%，成交均價(jià)則下降1174元／平方米，跌幅為4%。深圳樓市成交面積環(huán)比下降24.7%；深圳新房均價(jià)也環(huán)比下降7%，呈加速下降趨勢(shì)。

與一二線城市截然不同，在庫(kù)存依然高企的地區(qū)，如新疆、江西、遼寧、甘肅、四川等，樓市利好政策依然延續(xù)。包括：從房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房者兩方面降低稅費(fèi)；充分利用公積金杠桿工具協(xié)助購(gòu)房者入市；多舉措鼓勵(lì)支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房；加大棚改安置和住房保障貨幣化力度，打通商品房與保障房通道，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)；實(shí)施房地產(chǎn)供給側(cè)改革，盤(pán)活存量房去庫(kù)存等。

顯而易見(jiàn)，“因城施策”將成為未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的主導(dǎo)思想。

三四線城市存銷比仍高，去庫(kù)存任務(wù)依然艱巨

從數(shù)據(jù)來(lái)看，各地此前陸續(xù)開(kāi)出的去庫(kù)存“藥方”效果初顯。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前三四線城市存銷比雖有下降但仍然較高，去庫(kù)存任務(wù)仍然艱巨。各地政府和開(kāi)發(fā)商應(yīng)避免再度進(jìn)入“銷售—拿地—建房—增加庫(kù)存”的死循環(huán)。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，銷售形勢(shì)趨好將重新刺激開(kāi)發(fā)商的新開(kāi)工和拿地?zé)崆?，從而進(jìn)一步增加庫(kù)存。“開(kāi)發(fā)商應(yīng)保持冷靜，要認(rèn)識(shí)到城市分化仍在持續(xù)、大多數(shù)城市的供求關(guān)系并未逆轉(zhuǎn)?！?/p>

截至3月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存顯示，三四線城市新建商品住宅存銷比為17.9個(gè)月，雖相比2月份的19.7個(gè)月有所降低，但總體上數(shù)值依然較大。

陽(yáng)光城集團(tuán)營(yíng)銷中心兼財(cái)務(wù)中心總經(jīng)理辛琦表示：“現(xiàn)在100個(gè)城市中，至多只有10個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)真正向好?！?/p>