新華社北京5月22日電(記者 李潔)從美國(guó)到日本,從香港到阿聯(lián)酋迪拜,房地產(chǎn)泡沫破滅給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的傷痛至今仍未完全消除。溯本求源,偏離了經(jīng)濟(jì)規(guī)律的房地產(chǎn)業(yè)逃脫不了泡沫破滅的宿命。對(duì)中國(guó)而言,既不能“妖魔化”房地產(chǎn)業(yè),也要汲取他國(guó)教訓(xùn)以防誤入歧途。尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律,對(duì)癥下藥,房地產(chǎn)市場(chǎng)才能健康發(fā)展。 美國(guó):過(guò)度金融化成禍端 2001年前后,美國(guó)經(jīng)濟(jì)遭遇網(wǎng)絡(luò)泡沫破裂,美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)采取持續(xù)降息的金融政策以刺激經(jīng)濟(jì)。從2001年1月3日到2003年6月25日,美聯(lián)儲(chǔ)13次降息,使聯(lián)邦基金利率——即銀行間隔夜拆借利率——降至1%,為40年來(lái)最低點(diǎn),且一直保持到2004年6月30日。利率大幅下降大大刺激了住房消費(fèi)。由于金融支持力度較大,低利率、低首付等政策造成購(gòu)房人支付能力短期內(nèi)大幅提高,從而使美國(guó)住房交易量和房?jī)r(jià)出現(xiàn)空前上升,泡沫快速積累。 美聯(lián)儲(chǔ)從2004年6月30日到2006年6月30日的兩年內(nèi)連續(xù)17次加息,利率水平總計(jì)上升4.25個(gè)百分點(diǎn)。利率大幅上調(diào)成為美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)的直接誘因,并隨之出現(xiàn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售量驟然下降和房?jī)r(jià)大幅下跌,并由此引發(fā)金融危機(jī)。 點(diǎn)評(píng):從高杠桿到與金融衍生品結(jié)合,屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)業(yè)在美國(guó)高度金融化。歷經(jīng)數(shù)年,遭受重創(chuàng)的美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)才漸漸復(fù)蘇?;貧w住房市場(chǎng)的基本屬性是一大啟示。 日本:放任投機(jī)埋隱患 上世紀(jì)80年代后期,為刺激經(jīng)濟(jì)日本央行采取非常寬松的金融政策,鼓勵(lì)資金流入房地產(chǎn)及股票市場(chǎng)。從1986年初到1987年2月,貼現(xiàn)利率從5%降至2.5%,一直維持到1989年5月31日,這在很大程度上導(dǎo)致這一階段房?jī)r(jià)快速上漲和泡沫快速積累。 此外,由于日元升值,大量國(guó)際資本進(jìn)入日本房地產(chǎn)業(yè),更加刺激了房?jī)r(jià)上漲。從1986年到1989年,日本房?jī)r(jià)整整漲了兩倍。 1989年5月底,日本央行選擇提高官方貼現(xiàn)率,并在之后一年多的時(shí)間里將貼現(xiàn)率從2.5%迅速提高至6%,結(jié)果刺破泡沫,導(dǎo)致包括土地在內(nèi)的各種資產(chǎn)價(jià)格大幅下跌。到1993年,日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰,企業(yè)紛紛倒閉,遺留下來(lái)的壞賬高達(dá)6000億美元。日本經(jīng)濟(jì)陷入“失落的二十年”,至今仍未徹底走出陰影。 點(diǎn)評(píng):對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)行為不能放任,也要避免操之過(guò)急擠泡沫。日本因?yàn)閷?shí)施房地產(chǎn)融資總量限制、快速上調(diào)利率等操之過(guò)急的緊縮措施,導(dǎo)致長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)疲軟。 中國(guó)香港:供需失衡鼓泡沫 從1985年開(kāi)始,港英政府出臺(tái)“每年供地規(guī)模不超過(guò)50公頃”的政策規(guī)定,這是1985-1994年間香港房?jī)r(jià)較快上漲的重要原因之一。1984年至1997年,香港房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)超過(guò)20%。1997年,香港樓價(jià)觸及歷史新高,即使頭頂逾10%的貸款利率,港人也平均拿出74%的月收入貸款買(mǎi)房。 1997年10月,亞洲金融危機(jī)爆發(fā),直接導(dǎo)致香港房地產(chǎn)泡沫破滅。從1997年到2003年,房?jī)r(jià)累計(jì)跌幅76%。據(jù)專(zhuān)家計(jì)算,從1997年到2002年的5年時(shí)間里,香港房地產(chǎn)和股市總市值共損失約8萬(wàn)億港元,比同期香港的生產(chǎn)總值還多。香港平均每位業(yè)主損失267萬(wàn)港元。 香港房?jī)r(jià)2011年和2012年再次呈現(xiàn)快速上漲趨勢(shì),也與供給不足有關(guān)。2008-2009年,香港新增住宅用地只有0.019公頃,導(dǎo)致2010年香港僅有約19800個(gè)住宅單位建成,不到2000年的四分之一。 點(diǎn)評(píng):供應(yīng)不足也是導(dǎo)致香港房?jī)r(jià)上漲的因素之一。此外還需防范外部沖擊,而穩(wěn)固的基本面是最堅(jiān)固的防波堤。(參與記者 劉云非) |
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