商住補(bǔ)農(nóng)工·自貿(mào)區(qū)地產(chǎn)·溫州負(fù)地價(jià)
——全國(guó)城市地價(jià)監(jiān)測(cè)組負(fù)責(zé)人談地產(chǎn)熱點(diǎn)
新華社北京１０月２２日電（新華社記者王立彬）全國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)組２２日發(fā)布報(bào)告，顯示全國(guó)城市地價(jià)水平持續(xù)小幅上漲，環(huán)比同比增長(zhǎng)率加速上升。針對(duì)報(bào)告中有關(guān)城市地價(jià)與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、自由貿(mào)易區(qū)政策與地產(chǎn)市場(chǎng)、住宅地價(jià)深跌“溫州現(xiàn)象”等問(wèn)題，全國(guó)城市地價(jià)監(jiān)測(cè)組負(fù)責(zé)人、中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松接受了新華社記者專訪。
工業(yè)地價(jià)：防范“以商住補(bǔ)農(nóng)工”惡性循環(huán)
記者：相對(duì)于住宅地價(jià)，公眾很不關(guān)心工商業(yè)地價(jià)，監(jiān)測(cè)報(bào)告堅(jiān)持對(duì)工業(yè)、商服地價(jià)同工業(yè)增加值、用電量、貨運(yùn)量等指標(biāo)進(jìn)行對(duì)照。為什么？
趙松：專業(yè)人士確實(shí)應(yīng)關(guān)注商業(yè)、工業(yè)地價(jià)。在我國(guó)這幾年頻繁調(diào)控背景下，這兩者與經(jīng)濟(jì)大環(huán)境相關(guān)性更甚于住宅，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，負(fù)面影響會(huì)更深遠(yuǎn)。
監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表明，二季度后期，穩(wěn)增長(zhǎng)政策措施在三季度效果初現(xiàn)。地方政府城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)及投資訂單落實(shí)，加上新一輪基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)和棚戶區(qū)改造工作開(kāi)始，固定資產(chǎn)投資逐步發(fā)酵，產(chǎn)能和庫(kù)存去化速度加快，工業(yè)企業(yè)開(kāi)工熱情提升。
我國(guó)工業(yè)地價(jià)一直較低，雖然變動(dòng)趨勢(shì)與其他地價(jià)大體一致，但變動(dòng)幅度相對(duì)平緩得多，這首先與工業(yè)用地自身收益性較低的特征吻合。但其中地方政府的干預(yù)，也是很重要的一個(gè)原因。目前在多數(shù)地區(qū)，工業(yè)用地招拍掛市場(chǎng)中的“公示效應(yīng)”遠(yuǎn)高于“競(jìng)價(jià)效應(yīng)”。在缺少競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，價(jià)格當(dāng)然會(huì)受影響。更何況工業(yè)用地仍然是地方“招商引資”一個(gè)重要手段。當(dāng)然，監(jiān)測(cè)指標(biāo)中，工業(yè)價(jià)格遠(yuǎn)低于商、住價(jià)格的另一個(gè)原因，是它們對(duì)應(yīng)空間區(qū)位不同。商、住用地多在建成區(qū)、中心區(qū)，而工業(yè)集中地帶多數(shù)在城市外圍，其土地的區(qū)位條件本身也不如商、住。
記者：工商業(yè)、住宅地價(jià)為什么可能形成惡性循環(huán)？
趙松：我們?cè)?jīng)做過(guò)量化研究，結(jié)論顯示，隨著征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)快速上升，工業(yè)用地價(jià)格如不能實(shí)現(xiàn)順勢(shì)調(diào)整，則必將加大“以商住補(bǔ)農(nóng)工”趨勢(shì)，形成惡性循環(huán)。一些發(fā)達(dá)地區(qū)征地補(bǔ)償已趨于市場(chǎng)化，補(bǔ)償水平接近甚至高于工業(yè)用地出讓價(jià)格。地方政府出于招商引資需求，傾向于進(jìn)一步推升商、住用地供應(yīng)價(jià)格，以平衡征地和基礎(chǔ)設(shè)施配套成本；商、住地價(jià)上漲又形成新一輪被征地農(nóng)民對(duì)補(bǔ)償水平的更高期望。如此往復(fù)，不但不利于房地產(chǎn)調(diào)控政策，并且進(jìn)一步扭曲各業(yè)用地價(jià)格形成機(jī)制。
自由貿(mào)易區(qū)：不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)漲勢(shì)值得長(zhǎng)期關(guān)注
記者：上海設(shè)立自貿(mào)區(qū)以來(lái)，周邊不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)漲勢(shì)明顯，怎么看待這一現(xiàn)象？
趙松：區(qū)域政策利好，自貿(mào)區(qū)作為“促發(fā)展”創(chuàng)新舉措，對(duì)輻射區(qū)地價(jià)上漲產(chǎn)生一定影響。區(qū)域發(fā)展政策利好下，一方面根據(jù)市場(chǎng)投資流向習(xí)慣，新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)直接帶動(dòng)區(qū)域地產(chǎn)估值看漲。從近期自貿(mào)區(qū)周邊不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，價(jià)格漲勢(shì)明顯，未來(lái)必然帶動(dòng)商服、住宅、工業(yè)地價(jià)上漲；另一方面，自貿(mào)區(qū)進(jìn)一步開(kāi)放金融服務(wù)領(lǐng)域，在利率市場(chǎng)化、資本項(xiàng)下可兌換、人民幣跨境使用等金融領(lǐng)域方面將有所突破，企業(yè)能夠通過(guò)自貿(mào)區(qū)到國(guó)際市場(chǎng)上融資，獲得低成本資金，轉(zhuǎn)投國(guó)內(nèi)賺取利潤(rùn)。房產(chǎn)企業(yè)融資模式在自貿(mào)區(qū)發(fā)生實(shí)質(zhì)創(chuàng)新可能性增加。隨著全國(guó)多地加緊申請(qǐng)?jiān)O(shè)立自貿(mào)區(qū)，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響仍值得長(zhǎng)期關(guān)注。
記者：自貿(mào)區(qū)房產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新對(duì)土地供應(yīng)有影響嗎？
趙松：融資暢通能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作能力，對(duì)大企業(yè)是“錦上添花”，對(duì)融資困難的中小房企是“雪中送炭”。但這與當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的信貸政策導(dǎo)向似乎不太協(xié)調(diào)。由于這一行業(yè)的高利潤(rùn)，可能進(jìn)一步助推各類資本向房地產(chǎn)領(lǐng)域匯集，進(jìn)而影響對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)投入。至于土地供應(yīng)自身，與房企融資模式創(chuàng)新并無(wú)直接關(guān)系，倒是“財(cái)大氣粗”的開(kāi)發(fā)商，高價(jià)搶地勇氣和信心隨之倍增。所以自貿(mào)區(qū)一些改革，重要的是配套推進(jìn)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好，不然恐會(huì)與預(yù)期相左。
溫州負(fù)地價(jià)：土地價(jià)格只漲不跌神話已打破
記者：三季度城市綜合地價(jià)整體持續(xù)上升，１３個(gè)城市漲幅更是超過(guò)１０％，而溫州地價(jià)仍為－１．０６％。怎么評(píng)判溫州現(xiàn)象？
趙松：記得２００９年時(shí)，溫州住宅地價(jià)曾有過(guò)年增長(zhǎng)超１６％的“輝煌”，之后就進(jìn)入一輪“深跌”，２０１１年、２０１２年兩年的年度跌幅都超過(guò)１０％，目前其住宅地價(jià)環(huán)比、同比仍然處于“負(fù)增長(zhǎng)”狀態(tài)，但跌幅有所收窄。
溫州地價(jià)變動(dòng)，至少打破了“作為稀缺資源，土地的價(jià)格只漲不跌”神話。我們說(shuō)“地價(jià)的長(zhǎng)期規(guī)律是上漲”指的是由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、基礎(chǔ)設(shè)施投入改良等，支撐地價(jià)內(nèi)在價(jià)值上升，而反映在市場(chǎng)上的、供需直接決定的價(jià)格，既然圍繞價(jià)值波動(dòng)，就能漲也能跌。
記者：這對(duì)其他地區(qū)有什么啟發(fā)？
趙松：溫州地價(jià)在短期內(nèi)大幅漲跌，至少提醒我們，分析一個(gè)區(qū)域土地市場(chǎng)，應(yīng)該關(guān)注供需驅(qū)動(dòng)的價(jià)格與內(nèi)因支撐的價(jià)值是否還在合理差異區(qū)間之內(nèi)，異動(dòng)價(jià)格是否有逃逸價(jià)值引力場(chǎng)的傾向。對(duì)管理者而言，應(yīng)該一方面，通過(guò)基礎(chǔ)公共設(shè)施投入、生產(chǎn)生活環(huán)境培育，提高土地自身價(jià)值。另一方面，要通過(guò)疏導(dǎo)和理順引起價(jià)格異動(dòng)的市場(chǎng)因素、行政因素、體制機(jī)制因素，促進(jìn)市場(chǎng)價(jià)格理性。當(dāng)然，對(duì)于上述第二方面的工作，體量及難度可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超前者。
