“空城”與“地王”并存背后
——就當(dāng)前土地市場(chǎng)熱點(diǎn)問(wèn)題專訪國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人
新華社北京７月２８日電（記者 王立彬）國(guó)土資源部２８日發(fā)布中國(guó)土地市場(chǎng)指數(shù)（ＣＬＩ）顯示，在經(jīng)濟(jì)下行壓力明顯情況下，地產(chǎn)景氣指數(shù)進(jìn)入紅燈狀態(tài)。經(jīng)濟(jì)“平行”甚至“下行”，何以地產(chǎn)“上行”；一線城市“地王”與三四線城市所謂“空城”何以并存？就這些問(wèn)題，國(guó)土資源部法律中心主任孫英輝接受了本社記者專訪。
土地市場(chǎng)“紅綠燈”
記者：怎么判斷上半年全國(guó)土地市場(chǎng)走勢(shì)？
孫英輝：２０１３年上半年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)增速放緩但主要增長(zhǎng)指標(biāo)保持在合理區(qū)間。相應(yīng)的，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)供應(yīng)增速放緩和結(jié)構(gòu)調(diào)整加速態(tài)勢(shì)。二季度ＣＬＩ中地指數(shù)回升至３０４點(diǎn)，仍處于綠色正常區(qū)間。主要分指數(shù)中，市場(chǎng)規(guī)模、利用集約、地產(chǎn)景氣均快速上升，出讓價(jià)格、供應(yīng)結(jié)構(gòu)平穩(wěn)波動(dòng)。初步計(jì)算，上半年地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于ＧＤＰ的貢獻(xiàn)率在１０％左右，拉動(dòng)ＧＤＰ增長(zhǎng)近２個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了積極作用。
但在資源基本國(guó)情和生態(tài)環(huán)境等因素約束下，只有將土地市場(chǎng)這種利好效應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)內(nèi)涵式發(fā)展的長(zhǎng)期效應(yīng)，才能確保宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性和持續(xù)性。土地市場(chǎng)總體上是“綠燈”、地產(chǎn)景氣變?yōu)椤凹t燈”，既包含了宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)并適當(dāng)回升的可能性，也隱藏著房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)力反彈的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
記者：地產(chǎn)景氣指數(shù)為什么會(huì)率先進(jìn)入“紅燈區(qū)”？
孫英輝：二季度地產(chǎn)景氣指數(shù)環(huán)比上升２９．５％，同比上升１１．４％，沖高至６００點(diǎn)。從成分指標(biāo)看，消除價(jià)格因素后新增信貸規(guī)模、商品房銷售面積、地產(chǎn)股價(jià)指數(shù)等３項(xiàng)指標(biāo)環(huán)比分別下滑２１．８％、８．７％和８％，但房地產(chǎn)業(yè)投資總額則環(huán)比上升９１．４％、同比增長(zhǎng)２３．８％，直接拉高了地產(chǎn)景氣指數(shù)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年我國(guó)ＣＰＩ同比上漲２．４％，ＰＰＩ小幅回落，同比下降１．７％，ＧＤＰ增速回落至７％平臺(tái)，但上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資３６８２８億元，同比實(shí)際增長(zhǎng)２０．３％；其中住宅投資增長(zhǎng)２０．８％。在大部分宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)回落情況下，房地產(chǎn)增速進(jìn)一步加快，也說(shuō)明現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展仍然是推動(dòng)土地市場(chǎng)的內(nèi)生動(dòng)力，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用未明顯改變。
“空城”與“地王”對(duì)峙背后
記者：怎么看異常交易頻發(fā)，高溢價(jià)與退地現(xiàn)象并存？
孫英輝：用媒體語(yǔ)言，所謂“空城”“鬼城”與“天價(jià)地”“地王”并存，拋開(kāi)具體案例個(gè)別性差異不論，從市場(chǎng)預(yù)警來(lái)看，最明顯的就是上半年地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始從二、三線城市向一線城市“回歸”。
上半年，重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)拿地呈量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)，布局持續(xù)快速向一線城市轉(zhuǎn)移。在市場(chǎng)景氣不斷回升的背景下，重點(diǎn)房企住房銷售回款迅速增加，“一線供給不足和三四線供應(yīng)過(guò)量”市場(chǎng)分化異常特征更加明顯。上半年綜合排名前１５家重點(diǎn)房企競(jìng)得房地產(chǎn)用地２４６７．１８公頃，同比增加３７％；應(yīng)支付土地出讓價(jià)款１２１７億元，平均購(gòu)地成本５１５６元／平方米。
記者：受行政打壓資本“回潮”了？
孫英輝：二季度市場(chǎng)規(guī)模、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、利用集約和地產(chǎn)景氣等分指數(shù)均大幅上揚(yáng)，土地市場(chǎng)需求呈進(jìn)一步擴(kuò)大態(tài)勢(shì)；地產(chǎn)景氣分指數(shù)環(huán)比上升２９．５％，同比上升１１．４％，顯示出在房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)作用下，以行政手段為主的調(diào)控政策效應(yīng)不斷消減，市場(chǎng)反彈壓力逐漸增大。異常交易頻發(fā)，高溢價(jià)與退地現(xiàn)象并存，表明市場(chǎng)微觀管制手段乏力。大家都跑，就是“空城”；大家都追，就有“地王”。
“空城”“鬼城”是“只要土地城鎮(zhèn)化、沒(méi)有人口城鎮(zhèn)化”的極端現(xiàn)象。土地市場(chǎng)發(fā)展要與新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程相協(xié)調(diào)，土地供應(yīng)要與產(chǎn)業(yè)集聚、人口流動(dòng)、公共服務(wù)布局相銜接。防止土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化，要嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地，充分考慮城市群與大中小城市銜接，優(yōu)化土地利用空間布局，使得土地供應(yīng)與城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略相匹配。
重構(gòu)新型城鎮(zhèn)化下的土地調(diào)控體系
記者：ＣＬＩ中地指數(shù)推出時(shí)正值全球金融危機(jī)，當(dāng)時(shí)您就提出行政劃撥增多有負(fù)面因素，現(xiàn)在怎么看？
孫英輝：從ＣＬＩ出讓價(jià)格指數(shù)看，經(jīng)過(guò)２００９年以來(lái)的快速上漲后開(kāi)始波動(dòng)趨穩(wěn)，但這是以行政手段為主調(diào)控的結(jié)果，市場(chǎng)機(jī)制作用尚不充分。土地行政配置，不利于提高效率、產(chǎn)業(yè)升級(jí)。要逐步發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，宏觀上穩(wěn)總量保發(fā)展，中觀上調(diào)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)方式，微觀上推改革促集約，逐步建立與“經(jīng)濟(jì)增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整加速”新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式相適應(yīng)的土地調(diào)控政策體系。
記者：數(shù)據(jù)有沒(méi)有好苗頭？
孫英輝：我國(guó)以調(diào)整結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的路徑，在土地市場(chǎng)上已有所反應(yīng)，供應(yīng)總量保持穩(wěn)中微增態(tài)勢(shì)，供地結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整，基礎(chǔ)設(shè)施用地負(fù)增長(zhǎng)，工礦用地增速處于較低水平?？鄢康禺a(chǎn)用地“補(bǔ)倉(cāng)”效應(yīng)，經(jīng)濟(jì)對(duì)土地投入的高依賴性開(kāi)始變化。
年初，中央將今年ＧＤＰ增長(zhǎng)預(yù)期調(diào)低至７．５％，但仍有２０余省份確定１０％以上。從上半年土地供應(yīng)情況看，并未出現(xiàn)以高投資促成高增長(zhǎng)的模式。在土地供應(yīng)總量平穩(wěn)前提下，全國(guó)有２３個(gè)省份用地總量保持增長(zhǎng)，且多數(shù)為中西部地區(qū)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與土地資源匹配程度進(jìn)一步提高。
對(duì)地方政府“開(kāi)新途、堵老路”
記者：在新的土地調(diào)控體系中，地方政府處于什么位置？
孫英輝：年初國(guó)資委調(diào)查報(bào)告顯示當(dāng)前平臺(tái)融資規(guī)模達(dá)到１３萬(wàn)億元，２０１３年預(yù)計(jì)到期債務(wù)總額約３萬(wàn)億元，已占地方財(cái)政收入的５０％以上。從前５個(gè)月地方財(cái)政收支來(lái)看，扣除中央轉(zhuǎn)移支付，部分省份已出現(xiàn)收不抵支情況。地方政府大規(guī)模集中推出土地和利用土地大量融資，積累財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)，加大了房地產(chǎn)調(diào)控難度。
記者：地方既“天價(jià)賣地”又“低價(jià)出讓”怎么看？
孫英輝：現(xiàn)行財(cái)稅體制下，中央和地方“財(cái)權(quán)”和“事權(quán)”不盡匹配，地方缺乏建設(shè)性財(cái)政資金，要實(shí)現(xiàn)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化加速發(fā)展，一方面依靠經(jīng)營(yíng)性用地出讓取得的資金輸血；另一方面以低地價(jià)出讓、短期稅收返還等形式供應(yīng)工業(yè)用地，吸引外來(lái)投資，增加就業(yè)和稅收。
“十一五”期間，工業(yè)用地出讓平均價(jià)格在２００元／平方米左右，變化幅度在４％以內(nèi)，房地產(chǎn)用地出讓均價(jià)則由工業(yè)用地的６倍上升到８．７倍以上。對(duì)此一方面要正視土地出讓、土地融資“涉地收入”對(duì)地方發(fā)展的貢獻(xiàn)，另一方面要逐步改革現(xiàn)有土地出讓和土地財(cái)稅管理體制，探索實(shí)行租讓結(jié)合的工業(yè)用地供應(yīng)制度和國(guó)有土地收益基金，同時(shí)建立強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，減少違法違規(guī)抵押。
