新華社北京６月５日電（記者陳菲、楊維漢）最高法院日前出臺(tái)司法解釋明確規(guī)定，買賣合同當(dāng)事人主張合同法關(guān)于標(biāo)的物所有權(quán)保留的規(guī)定適用于不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院不予支持。
所有權(quán)保留制度是指買賣合同中買受人先占有使用標(biāo)的物，但在雙方當(dāng)事人約定的特定條件成就前，出賣人仍然保留標(biāo)的物所有權(quán)。條件成就后，標(biāo)的物所有權(quán)才轉(zhuǎn)移給買受人的一種制度。
最高人民法院民事審判第二庭庭長宋曉明５日在最高法院舉行的新聞發(fā)布會(huì)上介紹說，我國合同法雖然對所有權(quán)保留制度做了規(guī)定，但條款過于原則。這項(xiàng)制度的適用的范圍，當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)，保護(hù)機(jī)制等問題需要進(jìn)一步明確。
據(jù)了解，關(guān)于所有權(quán)保留制度適用范圍問題，我國合同法沒有對所有權(quán)保留買賣的對象進(jìn)行限制，出現(xiàn)了學(xué)界和審判實(shí)踐中的一些分歧，在消費(fèi)市場也存在一些以所有權(quán)保留方式買賣房屋的情形。
宋曉明表示，所有權(quán)保留制度不應(yīng)當(dāng)適用于不動(dòng)產(chǎn)。首先由于不動(dòng)產(chǎn)買賣完成轉(zhuǎn)移登記后所有權(quán)才發(fā)生變動(dòng)，這個(gè)時(shí)候雙方當(dāng)事人再通過約定進(jìn)行所有權(quán)保留明顯違反法律規(guī)定。其次在所有權(quán)登記的情形下，雙方還采取所有權(quán)保留，出賣人的目的是為了擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，買受人的目的在于防止一物兩賣。而我國物權(quán)法規(guī)定中，通過預(yù)告登記制度來滿足買賣雙方的需要，因此沒有必要采用所有權(quán)保留方式。另外司法解釋在制定過程中，參考了其他國家的立法模式，他們大多數(shù)規(guī)定僅適用于動(dòng)產(chǎn)交易，所以司法解釋中明確規(guī)定所有權(quán)保制度留不適用于不動(dòng)產(chǎn)。
最高法出臺(tái)司法解釋應(yīng)對買賣糾紛新問題
新華社北京６月５日電（記者陳菲、楊維漢）記者５日從最高人民法院獲悉，２００９年至２０１１年，全國各級人民法院共審結(jié)買賣合同糾紛案件１６７萬多件。最高人民法院日前出臺(tái)買賣合同解釋，應(yīng)對司法實(shí)踐中遇到諸多買賣糾紛新情況和新問題。
買賣合同是社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中最典型、最普遍、最基本的交易形式，買賣合同的效力不僅事關(guān)交易關(guān)系的穩(wěn)定和當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù)，而且關(guān)涉市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
最高法院新聞發(fā)言人孫軍工介紹說，合同法第九章通過４６個(gè)條文規(guī)定了買賣合同法則，但這些條文仍難以涵蓋買賣合同關(guān)系的復(fù)雜性和多樣性以及市場交易日新月異的變化。
據(jù)了解，該司法解釋先后起草十二稿，最后經(jīng)最高人民法院審委會(huì)討論通過，對買賣合同的成立及效力、標(biāo)的物交付和所有權(quán)轉(zhuǎn)移、標(biāo)的物毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)、標(biāo)的物的檢驗(yàn)、違約責(zé)任、所有權(quán)保留、特種買賣等具體適用法律問題作出明確規(guī)定。
其中，司法解釋遵循“鼓勵(lì)交易，增加財(cái)富”的原則，針對在市場交易活動(dòng)中存在的諸如認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、允諾書、備忘錄等預(yù)約的法律效力，明確承認(rèn)其獨(dú)立契約效力，固定雙方交易機(jī)會(huì)，制裁惡意預(yù)約人。
對于實(shí)務(wù)中常見的出賣人在締約和履約時(shí)沒有所有權(quán)或處分權(quán)的買賣合同的效力問題，明確予以肯定，更周到地保護(hù)買受人的權(quán)益，明晰交易主體之間的法律關(guān)系，強(qiáng)化社會(huì)信用，推動(dòng)市場經(jīng)濟(jì)更加健康有序地發(fā)展。
司法統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：２００９年，全國各級人民法院共新收一審買賣合同糾紛案件５９１４２５件，審結(jié)５９４４０４件；２０１０年，全國各級人民法院共新收一審買賣合同糾紛案件５５１３９５件，審結(jié)５５５５５３件；２０１１年，全國各級人民法院共新收一審買賣合同糾紛案件５３３４０１件，審結(jié)５２６３６７件。
