新華社上海１２月３０日電(記者 葉鋒、鄧華寧、黃深鋼)在持續(xù)的調(diào)控之下，作為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“風(fēng)向標(biāo)”區(qū)域的長(zhǎng)三角樓市今年已率先轉(zhuǎn)向：價(jià)格穩(wěn)中有降，告別“狂飆突進(jìn)”，回歸理性。與此同時(shí)，保障房的建設(shè)和供應(yīng)也按計(jì)劃快速推進(jìn)，“兩條腿走路”的格局初顯苗頭。但另一方面，土地收入銳減、市場(chǎng)交易僵持等因素也將對(duì)長(zhǎng)三角樓市乃至整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶來(lái)壓力。長(zhǎng)三角能否率先告別“房地產(chǎn)依賴(lài)癥”，備受關(guān)注。
“市場(chǎng)軌”：從“樓市高地”到“調(diào)控重地”
長(zhǎng)三角一度是中國(guó)樓市的高地：大型房企扎堆，炒房投資客云集，“地王”迭出，天價(jià)樓盤(pán)一個(gè)接著一個(gè)。
今年以來(lái)，長(zhǎng)三角樓市成為調(diào)控的“重地”。記者采訪了解到，蘇浙滬均執(zhí)行了嚴(yán)格的限購(gòu)政策。其招也狠，其效也顯。數(shù)據(jù)顯示，今年１至１１月，杭州市新建商品房銷(xiāo)售面積６２７．７５萬(wàn)平方米，同比下降２３．０％，降幅較１至１０月擴(kuò)大２．２個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅銷(xiāo)售５１２．４６萬(wàn)平方米，下降２３．３％，降幅較１至１０月擴(kuò)大１．９個(gè)百分點(diǎn)。
１２月２２日，位于杭州市九堡核心板塊“德信·柏林印象”喊出“不計(jì)成本，直降５０００元每平米”的口號(hào)。去年１２月開(kāi)盤(pán)以來(lái)，該樓盤(pán)價(jià)格一直在１９０００至２００００元／平方米徘徊，目前則降至“起價(jià)１３６５０元／平方米、均價(jià)１４８００元／平方米”?，F(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售氣氛火熱，置業(yè)顧問(wèn)只能簡(jiǎn)短地告訴記者：“大家排號(hào)很積極?！?/p>
在長(zhǎng)三角投資客心目中堪稱(chēng)“標(biāo)桿”的上海星河灣，日前也放下身段。近期，星河灣將上海的兩個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格下調(diào)１５％至２０％，同時(shí)對(duì)老業(yè)主進(jìn)行差價(jià)補(bǔ)償。長(zhǎng)三角豪宅項(xiàng)目首次推出大幅降價(jià)、差價(jià)補(bǔ)償?shù)男袨椋饎?dòng)樓市。
量跌價(jià)穩(wěn)、甚至量?jī)r(jià)齊跌——長(zhǎng)三角各城市樓市近期幾乎同一態(tài)勢(shì)。上海房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月環(huán)比下降，南京則已連跌五月。近期市場(chǎng)的成交，主要靠降價(jià)樓盤(pán)在支撐。
“如果明年上半年融資和銷(xiāo)售條件持續(xù)緊縮，上海房?jī)r(jià)有可能出現(xiàn)較大幅度回落。”上海市政府發(fā)展研究中心新近發(fā)布的一份報(bào)告如是認(rèn)為。這樣的預(yù)測(cè)，也適用于蘇浙地區(qū)不少熱點(diǎn)城市。
“保障軌”：從加快建設(shè)到有效供應(yīng)
２８日，一把具有象征意義的鑰匙，由上海地產(chǎn)集團(tuán)負(fù)責(zé)人轉(zhuǎn)交至寶山區(qū)負(fù)責(zé)人手中。“上海馨佳園”這一能容納４．５萬(wàn)名居民入住的保障房工程基本收官。２００９年，上海保障性住房基地引入“大企業(yè)對(duì)口大基地”的開(kāi)發(fā)模式，首批六大基地由五家國(guó)有房企分別擔(dān)綱。上海地產(chǎn)集團(tuán)承擔(dān)“馨佳園”等兩個(gè)項(xiàng)目。
這是上海乃至整個(gè)長(zhǎng)三角保障房建設(shè)的一個(gè)縮影：通過(guò)近年來(lái)的加快建設(shè)，保障性住房已從紙上藍(lán)圖逐漸轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)“蛋糕”。
長(zhǎng)三角土地資源緊張，房?jī)r(jià)相對(duì)較高，居民住房供求矛盾突出，保障房建設(shè)和供應(yīng)的任務(wù)更為繁重。但另一方面，地方政府財(cái)力和房企實(shí)力相對(duì)較好，規(guī)劃和管理水平相對(duì)較高，保障房建設(shè)不乏有利條件。
今年，中央下達(dá)給上海、江蘇、浙江三省市各類(lèi)保障房開(kāi)工及籌措任務(wù)分別為２６．６萬(wàn)套、１８．５萬(wàn)套和４５萬(wàn)套。截至１１月底，三省市均順利完成開(kāi)工任務(wù)，并悉數(shù)實(shí)現(xiàn)超額。
值得一提的是，長(zhǎng)三角省市建設(shè)保障房不是一擁而上，而是結(jié)合實(shí)際，大膽創(chuàng)新。比如，上海的保障房重在構(gòu)建由廉租房、動(dòng)遷安置房、公租房和經(jīng)適房組成的“四位一體”的保障體系。上海市徐匯區(qū)房管局局長(zhǎng)陳繼剛談出自己的理解：“這一體系充分兼顧了戶(hù)籍人口和外來(lái)常住人口的住房困難，也注意建立保障房退出、流動(dòng)過(guò)程中的銜接機(jī)制，更符合上海這樣特大型城市住房保障的特點(diǎn)。”
在江蘇，也涌現(xiàn)出南通農(nóng)民工公寓、鎮(zhèn)江環(huán)衛(wèi)新村、蘇州白領(lǐng)“優(yōu)租房”、常州“一元公寓”等新模式，受益人群不斷擴(kuò)大。南京市吸引全國(guó)社保基金３０億元投資、無(wú)錫首個(gè)住房公積金支持的保障房項(xiàng)目竣工、常州吸引上市公司建保障房等，社會(huì)化多融資格局逐步形成。
長(zhǎng)三角能否成為“降低房地產(chǎn)依賴(lài)”的先行區(qū)？
持續(xù)的調(diào)控對(duì)長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)“傷筋動(dòng)骨”的影響在于：地方“土地財(cái)政”盤(pán)子規(guī)模明顯縮減，房地產(chǎn)業(yè)在整體經(jīng)濟(jì)中的比重正在下降。
比如，今年前三季度，上海經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依存度已降至８％以下，大大低于２００５年１５％的水平，且全年新開(kāi)工住宅中多數(shù)是保障房。而今年杭州主城區(qū)（不包括余杭、蕭山）的土地出讓金為３１６．７０８１億元，同比去年下降３６％，創(chuàng)下三年最低。同樣的情況，在江蘇不少城市、上海一些區(qū)縣中也隨處可見(jiàn)。
與此同時(shí)，長(zhǎng)三角繼續(xù)執(zhí)行中央調(diào)控政策態(tài)度堅(jiān)決。比如，上海日前明確，繼續(xù)加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，繼續(xù)執(zhí)行住房限購(gòu)政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市明年的繼續(xù)限購(gòu)已成定局。
“調(diào)控政策目前已產(chǎn)生積極效果，不能企業(yè)一‘叫疼’就停止。調(diào)控應(yīng)維持相對(duì)穩(wěn)定和連續(xù)，但同時(shí)要防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，適時(shí)進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)?！闭憬髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華說(shuō)，要讓市場(chǎng)明白，即使是在長(zhǎng)三角，也沒(méi)有永遠(yuǎn)賺錢(qián)的房地產(chǎn)業(yè)。
多年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)在長(zhǎng)三角承擔(dān)著支柱產(chǎn)業(yè)的角色，其對(duì)長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)的持續(xù)領(lǐng)跑“功不可沒(méi)”。如今，不受調(diào)控的樓市已成為歷史。隨著樓市從“狂飆突進(jìn)”到“理性回歸”，長(zhǎng)三角的經(jīng)濟(jì)也必然伴生轉(zhuǎn)型的陣痛。
人們注意到，上海、浙江和江蘇各自確定的“十二五”經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)分別為８％、８％和１０％。與以往相比均“遜色不少”。尤其是上海、浙江，堪稱(chēng)近幾個(gè)五年規(guī)劃以來(lái)少有的“低速”。從今年情況看，三省市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)均符合預(yù)期。
上海市主要領(lǐng)導(dǎo)近日提出，要痛下決心，堅(jiān)定不移地推動(dòng)科學(xué)發(fā)展。上海已明確提出要降低“四個(gè)依賴(lài)”，包括降低對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)。專(zhuān)家認(rèn)為，長(zhǎng)三角有條件、也必須成為率先告別“房地產(chǎn)依賴(lài)癥”的區(qū)域。為此，應(yīng)堅(jiān)定不移加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，同時(shí)在財(cái)稅、考核等制度方面率先改革創(chuàng)新。
