新華社上海６月１６日電（記者 葉鋒）“在老公房蝸居了幾十年，終于有了亮堂寬敞的家！”上海徐匯區(qū)退休工人盧愛莉說。經(jīng)過層層審核，她和老伴終于拿到了近郊“博雅苑”小區(qū)保障房的鑰匙，目前新屋已裝修完畢。更讓人欣喜的是，老兩口以不到市價一半的價格購買了房屋七成的產(chǎn)權(quán)。
有“恒產(chǎn)”者有恒心。中低收入者能否縮小與樓市之間的“鴻溝”，找到進入商品房市場的通道？近年來，上海市根據(jù)實際情況，大膽探索，將申購者和政府以一定比例“共有產(chǎn)權(quán)”的模式引入經(jīng)濟適用房，受到中低收入市民們的廣泛歡迎。預(yù)計至今年年底，全市可供房源將達５００萬平方米、約８萬套。
中低收入者不僅“有房住”，還有希望“有住房”
“在這里住了一輩子，畢竟還是希望擁有一套像樣的房子啊！”盧愛莉的話，說出了很多住房困難戶的心聲。
在現(xiàn)實環(huán)境之中，住房不但提供了居住之所，還與教育等公共資源分配掛鉤，同時是資產(chǎn)保值增值的重要渠道，更寄托了縮小收入差距的期待。一套自有住房，是許多家庭最重要的財產(chǎn)，也是許多中低收入者最大的夢想。
可是，要在高房價城市實現(xiàn)有房夢，談何容易！目前，上海等一線城市的商品住房均價已在每平方米２萬元左右，中低收入居民很難依靠收入和積蓄買房，由政府給予租金補貼也難以提高其住房支付能力。
研究住房保障的上海師范大學商學院副教授崔光燦認為，住房保障制度不僅要解決眼前的住房問題，也要解決長期支付能力的問題；尤其是在高房價城市，它在一定程度上還應(yīng)該起到“二次分配”的作用。
不過，“資金”和“土地”是兩座“大山”。以土地為例，上海土地開發(fā)建設(shè)密度極大，其土地之稀缺、住宅用地供應(yīng)之緊張，均堪稱“全國之最”。上海市住宅建設(shè)發(fā)展中心主任陳為說，近年規(guī)劃的以保障房為主的大型居住社區(qū)，最遠的寶山羅店基地距市中心３０公里，離江蘇太倉也只剩２０分鐘車程了。
既要回應(yīng)群眾殷殷期盼，又要克服現(xiàn)實層層困難，上海等一線城市的住房保障工作，創(chuàng)新要求十分迫切。
２００９年底，上海在徐匯、閔行兩區(qū)實施共有產(chǎn)權(quán)房試點，房源銷售基準價在每平方米４８００元－５２００元之間，有１８１９戶家庭最終簽約購房。居民和政府按“七三開”共有住房產(chǎn)權(quán)。
上海市房管局局長劉海生介紹，申購者通過支付購房款取得部分產(chǎn)權(quán)，屬于“自助”行為；政府將其名下產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”部分讓渡給申購者，屬于“幫助”行為；兩者合力幫助居民解決住房困難，逐步積累購房能力。
記者采訪發(fā)現(xiàn)，“共有產(chǎn)權(quán)”模式實現(xiàn)了三個方面的“可持續(xù)”。一是居民住房條件改善、支付能力提高的可持續(xù)。盧愛莉和老伴把女兒、外甥女的名字也寫在了新房產(chǎn)證上，“這樣一來，即使房價上漲，心里也安穩(wěn)許多。將來達到規(guī)定年限以后，還可以把房子出售給政府，加上積蓄去買條件更好的商品房”。
一項針對上海共有產(chǎn)權(quán)房潛在申購對象的調(diào)查顯示，４９．７％的家庭購房后打算“長期居住”，４６．７％的家庭則計劃“以后出售、再購大一點的住房”。
二是保障房資源循環(huán)利用、“保障效率”提升的可持續(xù)。上海城投置地集團董事長俞衛(wèi)中說，在理想條件下，共有產(chǎn)權(quán)房銷售能較快實現(xiàn)成本回收以投入后續(xù)開發(fā)，并能有３％左右的利潤。根據(jù)規(guī)定，政府可優(yōu)先回購保障對象意欲出售的共有產(chǎn)權(quán)房，并提供給符合條件的家庭?！肮灿挟a(chǎn)權(quán)房是‘半開放’運行，一套房可惠及多戶家庭?！贝薰鉅N說。
其三，是保障房“宜居性”的可持續(xù)。記者在上海保障房小區(qū)“新凱家園”看到，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，外觀與普通商品房社區(qū)無異。家住上海烏魯木齊南路的退休工人王大平在這里申購了一套４０多平方米的房屋。她說：“畢竟是自己有產(chǎn)權(quán)的房子，裝修、維護都要費點心。哪怕以后要轉(zhuǎn)手了，‘賣相’也更好一點。”上海市房管局住房保障處處長李東認為，產(chǎn)權(quán)共享就是責任共享，使被保障對象和政府共同承擔起保障房管理、維護任務(wù)。
牽“一房”而動“全身”，密織“制度之網(wǎng)”
近年來，上海先后三次降低共有產(chǎn)權(quán)房的準入門檻，人均可支配月收入限額從２３００元放寬到３３００元。越來越多的住房困難大齡結(jié)婚家庭、青年職工等群體成為受益對象。今年房源供應(yīng)將達８萬套，共有產(chǎn)權(quán)比例也將新增“六四開”。
與租賃型保障房相比，共有產(chǎn)權(quán)房有兩個鮮明特點：產(chǎn)權(quán)性、交易性。由于“套利空間”更大，其準入審核需更加嚴密精細。同時，共有產(chǎn)權(quán)房價格對中低收入家庭構(gòu)成較重負擔。數(shù)據(jù)顯示，試點階段，９０％以上家庭購房需要借款，其中７５％的家庭借款額超過總價一半，因而尤需對此類家庭提供購房支持。
據(jù)介紹，僅上海市級層面專為共有產(chǎn)權(quán)房出臺的文件就有近十個，涉及部門七八個。比如，為嚴把審核關(guān)，申購家庭要經(jīng)歷兩次審核、兩次公示，時間跨度可達兩三個月。
上海專門成立居民經(jīng)濟狀況核對機構(gòu)，通過民政、房管、證券、銀行等各部門、單位之間的信息共享，實現(xiàn)對申請者財產(chǎn)信息的全面核對。上海市民政局局長馬伊里介紹，截至６月１５日，最新一批審核已出具報告３３６４戶，條件不符而中止的申請者有１７９６戶，自動退出１７０戶。
再如，為支持中低收入家庭購房，上海確定共有產(chǎn)權(quán)房公積金貸款首付比例最低兩成、貸款年限最長３０年，并增加“共同借款人”和“補充還款人”。上海市公積金管理中心主任沈正超介紹，試點階段有８４１戶家庭獲得公積金貸款１．９２億元，戶均貸款金額２２．８３萬元；下一步將與開發(fā)企業(yè)、商業(yè)銀行等加強協(xié)調(diào)，為購房家庭提供“一站式”服務(wù)。
據(jù)介紹，目前上海已初步建立以廉租房、共有產(chǎn)權(quán)房、公租房、動遷安置房等“四位一體”的住房保障體系，并積極探索各類保障房之間的銜接。比如，針對部分“達標”人群無力購買的情況，上海將研究出臺“租賃型共有產(chǎn)權(quán)房”的有關(guān)政策。
